2024年上半年万科经营业绩点评：继续去库存

报告维持对万科的"增持"评级，基于多个因素的支持，包括除深铁集团以外的多家深圳国有企业通过多种方式如大宗交易、REITs认购和项目合作来支持万科，以及公司在解决操盘离散度问题上的积极努力。维持的盈利预测为2024-2026年的每股收益（EPS）分别为0.74元、0.82元和0.65元，并设定目标价为11.53元，对应2024年的市净率（P/B）为0.53倍。

当前新房市场仍处于压力之下，销售活动总体保持低位。2024年上半年，万科的累计合同销售面积为940万平方米，同比下降27.6%，销售金额为1273亿元，同比下降37.6%。尽管降幅有所收窄，但市场整体仍处于低位运行状态，TOP10和TOP50的销售额分别同比下滑34%和39%。

市场以价换量现象普遍，特别是在存量房增加的情况下，对新房市场形成较大冲击。2024年上半年，万科的销售均价从年初的每平方米15510元降至13553元，环比下滑12.6%，相较于2023年同期的15722元下滑13.8%。在二手房挂牌量持续增长的背景下，这一趋势预计会继续影响新房市场。

为了应对市场环境，万科采取了去库存策略，土地投资力度显著降低。2024年上半年，万科累计拿地面积为61万平方米，同比下降77%，拿地金额为29亿元，同比下降94%。与之相对的是，拿地金额占销售金额的比例从2023年上半年的23%下滑至2%，这反映出行业内的普遍趋势，即企业将更多资源投入到存量资产的消化而非新增土地获取上。

报告还提到了风险提示，包括管理红利的释放可能比预期缓慢，以及原开发业务的大幅放缓，这些因素可能对公司的业绩产生影响。请注意阅读报告结尾的免责声明。