城投随笔系列：城投如何参与收储存量房？

城投随笔系列 城投如何参与收储存量房？ 2024年06月07日 地产政策持续调整放开的背景下，市场对于房地产的关注持续提升，其中城 投收储便是其中之一，由此本文将聚焦于： 城投参与收储的历史背景 首先从库存角度出发来看： 当前房地产库存超越2015年，已达历史峰值水平，且新房和二手房库存均较大，去库存或是当前盘活资产负债表，提振市场预期的重要一环。截止2024年4月，我国商品房待售面积近7.46亿平米，已经超过2016年2月的高点7.39 分析师谭逸鸣执业证书：S0100522030001邮箱：tanyiming@mszq.com 亿平米。 研究助理韩晨晨 另外，从中国十大城市（一线城市）商品房的存销比也可以看到当前存销比达历史高点。 执业证书：S0100123070055邮箱：hanchenchen@mszq.com 而在上一轮房地产去库存中，棚改做出了主要贡献，且棚改货币化安置是当 相关研究 时去库存的主要动力之一。随着当时房地产库存不断增多，甚至在2016年初达 1.可转债月度策略：6月，转债供需边际改善 到了峰值，2015年的政府工作报告明确提出，要加大城镇棚户区和城乡危房改 如何配置？-2024/06/04 造力度，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。 故而一定程度上，可以将此理解成早期的住房收储模式，且在2015年政府 2.利率专题：6月债市，关注什么？-2024/0 6/04 3.信用策略月报：6月，信用供给是否会上量？ -2024/06/03 工作报告以及年初住建部表态前，部分省市已经试点回购商品房转为保障房，包 4.城投随笔系列：土地储备管理办法修订了什 括四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古、贵州等。 么？-2024/06/03 然而近几年，房地产去库存压力较大，随着棚改临近尾声，安置房建设需求逐步转变为保障性租赁需求，因此部分区域开始试点以将库存商品房或已售存量 5.可转债周报20240602：弱资质转债，如何定价？-2024/06/02 住房进行收储或回购的形式，降低新房供给的同时提振市场的换购需求。 城投收储的模式 城投收储存量房既包括新房的商品房收储，也包括二手房的收购。城投收购存量商品房主要包括8种模式，分别是棚改货币化安置、直接收 购、纾困基金、统贷统还、收并购、股权收购、破产重整、项目托管代建，这也属于纾困房地产项目的方式。 （1）城投直接收购可能增加其偿债压力。（2）城投资金压力最小的当属项 目委托代建模式。（3）专项贷款资金可能减轻城投付息压力，具体效果尚待观察。 城投收购二手房，即“以旧换新”，主要包括5种模式，分别是直接收购、 预付租金、代售购新、建立二手房交易平台、直接补贴等形式。 （1）相较于指定新房的直接购房模式，指定新房的以旧换新模式能一定程 度上减轻城投的资金压力。（2）对于城投而言，以租代购模式带来的财务压力较大。 风险提示：城投口径偏差；宏观经济、地方政府债务压力、城投信用风险事 件超预期；房地产相关政策不及预期。 目录 1城投参与收储的历史背景3 2城投收储的模式有哪些？7 2.1城投收购存量商品房7 2.2城投收购二手房18 3风险提示24 插图目录25 表格目录25 地产政策持续调整放开的背景下，市场对于房地产的关注持续提升，其中城投收储便是其中之一，由此本文将聚焦于： （1）城投参与住房收储的历史背景和政策导向 （2）城投收储模式和案例有哪些？ 1城投参与收储的历史背景 首先从库存角度出发来看： 当前房地产库存超越2015年，已达历史峰值水平，且新房和二手房库存均较 大，去库存或是当前盘活资产负债表，提振市场预期的重要一环。截止2024年4 月，我国商品房待售面积近7.46亿平米，已经超过2016年2月的高点7.39亿平米。 另外，从中国十大城市（一线城市）商品房的存销比也可以看到当前存销比达历史高点。 图1：商品房待售面积（万平方米，%）图2：十大城市商品房存销比（月） 资料来源：wind，民生证券研究院资料来源：wind，民生证券研究院 地产政策转向需求侧，加快库存去化。从近期房地产政策组合拳来看，房地产政策的思路正在从侧重供给端维稳转向需求端，此前对于需求端政策，一方面是依靠“三支箭”、“白名单”等托底式政策来稳定融资，另一方面是依靠保障性住房、城中村改造等三大工程以及保交付等措施来稳定投资。 如今，再次强调去库存、各地大幅放松限购、“以旧换新”等措施，均体现了需求端是当前政策思路重点，在配合土地供应的同时控制库存去化周期。 而在上一轮房地产去库存中，棚改做出了主要贡献，且棚改货币化安置是当时去库存的主要动力之一。随着当时房地产库存不断增多，甚至在2016年初达到了 峰值，2015年的政府工作报告明确提出，要加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。 故而一定程度上，可以将此理解成早期的住房收储模式，且在2015年政府工作报告以及年初住建部表态前，部分省市已经试点回购商品房转为保障房，包括四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古、贵州等。 时间 地区 内容 2014-08 湖南 各地政府和企事业单位及经济园区可购置适当面积的普通商品房用于公租房和棚户区改造安置房纳入2015年全省保障性安居工程计划。 2014-11 安徽 以“团购”的价格从开发商手中回购商品房用于棚户区改造的安置房。截至2014年11月芜湖已完成棚户区改造约1.3万户，其中回购商品房充当棚户区的安置房高达45%。 2015-12 贵州 2015年棚户区改造计划任务已全部实施。其中,货币化安置10.5万户,消化存量商品房3.67万套，超过300万平方米,占应征收26.94万户的比例为39%；实施城镇危旧房改造8万户；争取国家各类补助资金176.25亿元,资金总量全国第一,占全国总量的8.08%,较2014年同比增长16.26%。另外,还争取到国家棚户区改造专项建设债券基金75.29亿元,资金总量居全国前列。 2015-01 福建 由各区政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体。回购安置协议可以由原征迁实施单位负责。 2015-01 四川 政府将先广泛征求棚户区居民意见，如愿意由政府回购商品房作为安置房，则选择相应楼盘，签订征收补偿协定，由政府组织与开发商“讲价”并购买，最终转交给居民。若商品房价格超过补偿额，由居民补足差价。老百姓自主在市场上选房，政府支付房款。政府回购存量商品房，用作棚户区改造居民安置房则是货币化安置的一种全新探索。两种方式都遵循一个原则：政府出资金额都取决于原住房评估价格，超出部分由居民补足。 2015-03 广西 目前已有来宾、南宁等市探索实施棚户区改造“以购代建”模式，共筹集6300多套商品住房用于棚户区改造安置。 2015-05 内蒙古 鼓励和支持机关、企事业单位团体购买商品住宅，特别是鼓励企业购买商品住宅用作职工公寓、集体宿舍，改善职工住房条件。各盟行政公署、市人民政府，各旗县（市、区）人民政府可以以政府购买服务的方式，利用自有资金、棚改补助资金、银行贷款，从市场购买或租赁商品住房用于保障性住房。保障性住房要逐步从实物保障为主转向建设和租赁补贴并重，实现“补砖头”与“补人头”的结合。鼓励和支持符合公共租赁住房保障条件的家庭通过租赁市场解决住房问题，政府按规定提供货币化租赁补贴。 2015-12 辽宁 采取直接发放货币补偿、政府团购社会房源、搭建平台、动员开发企业打折销售、棚改居民自主购房等方式，积极推行棚改货币化安置，消化库存商品住房，做好棚改拆迁安置和消化存量商品住房的衔接。对一年内出售自有住房并购买新建商品住房的，可由购房地给予一定额度的购房补贴，卖旧买新时间不分先后；对新购或租赁（自持）存量非住宅商品房的，可采取购房补贴、租金补贴、降低相关交易费用等方式予以支持；对转让非住宅商品房的，可适当降低相关交易费用，具体实施细则由各市县按实际情况制定。 表1：2014-2015年地方收储回购商品房的案例梳理 资料来源：湖南、安徽等政府官网，民生证券研究院 然而近几年，房地产去库存压力较大，随着棚改临近尾声，安置房建设需求逐步转变为保障性租赁需求，因此部分区域开始试点以将库存商品房或已售存量住房进行收储或回购的形式，降低新房供给的同时提振市场的换购需求。 2022年以来，郑州最早提出收储，而济南市政府最先正式提出收储。2022年 9月5日，济南市国资委发布《收购存量房源助力租赁市场——集团公开采购社会优质存量房作为租赁储备房源》。此外，不少省市也在做收储回购商品房，比如浙江、新疆、河北、深圳、陕西、湖南、江苏、云南等。 时间省份区域内容 表2：2022年以来地方收储回购商品房的案例梳理 2022-07河南郑州市 河南郑地住房租货有限公司收购存量房源用于人才公寓项目(第一批次)已由相关部门批准实施项目资金来自自筹，项目出资比例为100%,招标人为河南郑地住房租赁有限公司。 2022-08浙江湖州市鼓励收购滞销房。对困难房地产企业的滞销房，鼓励国有企业收购，作为保障安置用房等。 2022-09山东济南市济南某集团将在全市范围内收购3000套商品房用于租赁储备住房，项目资金来源为自筹资金。 鼓励国有企业收购市场房源用于保障性住房，鼓励房地产开发企业将库存商品房投入保障性租赁住房市场， 2022-09新疆阿勒泰地区 2022-09河北邯郸市磁县 2022-09深圳罗湖区 2022-09浙江温州市鹿城区 2022-10陕西西安市 经行业部门认定后纳入保障性租赁住房计划。 《关于支持房地产业良性循环和健康发展的十条政策措施》显示，根据磁县棚户区、城中村改造需求，可购置存量商品房用作异地安置住房，或者提高货币化安置比例，积极盘活存量市场房源。房地产去化周期偏长的项目可申请转化为保障性租赁住房，避免重复建设。 深圳罗湖区人民政府办公室印发《深圳市罗湖区公共住房规模化租赁筹集实施细则》（以下简称实施细则）。实施细则提出，将满足房屋结构安全、消防安全和地质安全条件的住宅或商务公寓、符合条件改建为租赁住房的既有非居住房屋、城中村房源、其他社会存量用房等房源纳入筹集房源范围作为公共住房。关于确定筹集价格，由筹集主体按规定委托具有房地产评估资质的第三方机构开展市场租金评估，并将其与房源单位初步确定的筹集价格报送至区建住中心，由区建住中心对市场租金评估结果进行复核，房源单位与筹集主体结合复核结果协商确定最终筹集价格。 本次收购筹集保障性租赁住房房源为城市商品房、商业用房（含房开自持商品房及商业用房）。其中商品房原则上以中小套型为主（期房须取得房屋预售许可证），要求具有独立的厨房、卫生间，供水供电和排水设施能正常使用，拥有合法不动产物权，房屋权属无纠纷、无抵押、无查封，水、电、暖、物业各项费用无拖欠等。商业用房要求具有独立供水供电，排水设施能正常使用，拥有合法不动产物权，房屋权属无纠纷、无抵押、无查封，水、电、暖、物业各项费用无拖欠等。 委托第三方专业机构，面向社会征集运营房源，应征房源为住宅、商业、办公、公寓等，应取得商品房销售 （预售）许可证，房源需已建成且投入使用，或已建成且具备投入使用条件，应征房源原则上应以整栋、整单元、整层为基本单位，规模不少于50套（间）或单体建筑面积不少于1500平方米，建筑面积以不超 过70平方米的小户型为主。 2022-10湖南长沙市《长沙市利用住房公积金增值收益购建公租房实施方案》（长政办发〔2022〕46号） 苏州拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房，该部分房源将用于保障性租赁住房或人才住 2022-10江苏苏州市 2023-01江苏连云港市 2023-03河南洛阳市 2024-01四川南充市 2024-04河南郑州市 2024-04广东肇庆市 房。 探索“卖旧换新”新方式，对已出让未建设含有配建保障性住房的开发项目，允许缴纳保障性住房易地建设费，由