城投随笔系列：地产如此，城投如何？

城投随笔系列 地产如此，城投如何？ 2022年09月30日 关于“保交楼”，政策说了什么？ 7月以来，国常会、政治局会议、银保监会关于“保交楼”均做出了相关表 态，主要体现在几个方面：第一，强调稳定房地产市场，促进房地产业良性循环和健康发展；第二，压实地方政府责任，积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作；第三，因城施策用足用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。 分析师谭逸鸣 如何“保交楼”？ （1）地方“保交楼”政策聚焦于哪些方面？ 执业证书：S0100522030001电话：18673120168邮箱：tanyiming@mszq.com 从政策框架上来看，主要包括：1）成立工作专班、建立一对一挂联机制；2）强调严格依法依规处置，提升对于违法违规行为、故意“躺平”行为的震慑力；3）改革预售证申请、加快资金回笼等。除了聚焦短期地产风险化解外，各地政府也开始从加强预售资金监管等方面加强长效化政策机制的建设；作为“保交楼”压力相对较大的省份，河南郑州形成了棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障房租赁四种纾困化解模式和解决方案，8月设立国内首个纾困楼市的地方基金。 （2）“保交楼”资金从哪里来？ 资金来源是关键，从理论上看主要有四个大方向：企业自有资金、销售回款、外部融资、政府纾困资金。但结合现实情况，依托政府获取资金支持成为主要的方式，主要由地方政府进行规划部署；所涉主体一方面是国有企业，另一方面是金融机构，其中或有地方政府牵头成立纾困基金的影子。 （3）“保交楼”有哪些模式？ 相关研究 1.资金面专题：10月资金面存在哪些变数？- 2022/09/292.可转债打新系列：再22转债：国内主要微纤维玻璃棉及制品生产商-2022/09/29 3.城投随笔系列：康旅之后，再问昆明-2022 /09/284.可转债打新系列：泰福转债：民用水泵外销领跑者-2022/09/275.可转债打新系列：崧盛转债：LED照明驱动电源领先供应商-2022/09/26 当前河南郑州楼市纾困中采取的解决方案主要包括4+1种类型：针对地方国企或城投平台参与地产收购的保障性租赁住房模式，兼并收购模式，破产重整模式，棚户区、城中村改造项目的统贷统还模式和专项纾困基金。 我们梳理了郑州房地产专项纾困基金纾困“烂尾”项目，以及郑州两次启动 收购存量房源用于人才公寓等典型案例来具体理解上述解决方案。此外，梧州城建“地王广场”项目破产重整、安溪兴泉铁路公司参与万城置业公司破产重整、林垟房开参与“华城一品苑”预重整等其他地区处置问题楼盘的案例也可提供一定参考。 地产如此，城投如何？ 当前地产仍处于下行周期，受此影响，全国土拍市场仍较为寡淡。 从各省土地市场的情况来看，2022年上半年，土地市场热度不佳，各省土地出让金均出现了不同程度的下滑，超半数省份土地出让金同比降幅超40%。宁夏、天津、吉林等省份下滑幅度较大，超80%。逻辑上来说，土地财政压力的加大一定程度上会加大城投偿债的压力，毕竟“钱袋子”的充裕程度降低了，但2022年的特殊在于流动性宽裕下的资产荒推动，信用走出了一波不小的牛市，城投融资整体还不错。但当前的问题在于：起点较低的信用利差，缺乏票息的保护，与此同时按当前宏观图景推演，明年财政压力不会小，土地市场景气度仍不高情况下城投会如何，这是其一；当前保交楼，城投参与其中，承担的相关职能加大了未来的不确定性，这是其二。多重因素叠加之下引致市场机构一致审慎的行为，毕竟要考虑估值的或有波动。但仅从基本面角度考虑，上述问题缓释的出口，要么在于债务显性化，但存在硬性约束，要么在于回归银行体系，给与降成本、调期限更多的空间，后者或更值得期待与关注。 风险提示：城投或地产政策出现超预期变化；宏观经济、地方政府债务压力、 区域及平台评价的主观性；对纾困模式理解存在偏差 目录 1关于“保交楼”，政策说了什么？3 2如何推进落实“保交楼”？4 2.1地方落实“保交楼”，聚焦于哪些方面？4 2.2“保交楼”资金从哪里来？7 2.3“保交楼”有哪些模式？8 3地产如此，城投如何？16 4风险提示19 插图目录20 表格目录20 当下市场高度关注地产及其衍生问题，一方面是推进落实“保交楼”，另一方面是土地出让下滑、房地产市场景气度不佳引发市场对于财政平衡以及偿债能力的担忧，如何看待？本文聚焦于以下几点： （1）关于“保交楼”，政策说了什么？ （2）如何“保交楼”？ （3）地产如此，城投如何？ 1关于“保交楼”，政策说了什么？ 自7月以来，国常会、政治局会议、银保监会关于“保交楼”均做出了相关表态，主要体现在几个方面： 第一，强调稳定房地产市场，促进房地产业良性循环和健康发展； 第二，压实地方政府责任，积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作； 第三，因城施策用足用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。 日期会议/文件/新闻主要内容 表1：中央层面关于化解地产风险的相关表述 良性循环。 2021-12-10 中央经济工作会议 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 2022-01-11 关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知 商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。 2022-03-05 政府工作报告 继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 2022-04-29 中央政治局会议 会议强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，同时提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管”。 2022-07-22 国务院常务会议 因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求。1、有序做好房地产行业融资； 2021-12-06中央政治局会议 要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和 2022-07-21 国新办举行2022年上半年银行业保险业运行发展情况新闻发布会 2、满足居民合理购房需求； 3、支持住房租赁市场发展； 4、落实差别化住房信贷政策。 引导金融机构市场化参与风险处置，与住建部、人民银行加强协同，配合地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。 2022-07-28中央政治局会议 2022-08-19- 2022-08-31国务院常务会议 资料来源：政府官方网站,民生证券研究院 要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 住建部、财政部、人民银行等相关部门出台措施，政策性银行将为已售、逾期、难交付的住宅项目实施“专项借款”。 支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款 2如何推进落实“保交楼”？ 2.1地方落实“保交楼”，聚焦于哪些方面？ 自今年下半年以来，各地政府已出台多项举措致力于化解缓释地产风险，推进“保交楼”。从政策框架上来看，主要囊括以下几方面： （1）成立工作专班，建立一对一挂联机制：浙江绍兴成立房地产专班，定期对全市住宅项目进行排查，针对重点项目，制定风险化解“一楼一策”；四川遂宁要求各项目县级挂联领导要不定期组织研究解决辖区内挂联房地产企业、项目在发展和建设过程中出现的困难和问题，按照一个项目一个挂联方案的方式落实挂联任务。 （2）强调严格依法依规处置，提升震慑力：安徽合肥提出了三个方面的要求：依法依规办、提级督导办、属地具体办。对于违法违规行为、故意“躺平”行为提出要严格处置，对于重难点项目可以提级督办，办理过程中不拖沓、不跑偏。 （3）加快资金回笼：北京出台的政策将原有的“企业可以两次申请预售许可证”改为多次，预售许可证的申请能以楼栋为单位，企业的操盘与销售都将更加灵活。 除了聚焦短期地产风险化解外，各地政府也开始加强长效化政策机制的建设： （1）加强预售资金监管：四川成都、山东威海等多地出台预售资金监管办法，山东青岛则要求多家银行执行楼盘封顶后再发放按揭贷款政策。 （2）防范“烂尾楼”增量：陕西西安从严格执行土地出让规定、实施项目建设全过程监管、加强商品房预售许可管理、强化商品房预售资金监管、规范商品房交付行为、健全房地产信用管理等方面入手，规范房地产市场秩序，防范商品房延期交房增量问题。 具体措施地区时间会议/文件/公告主要内容 表2：各地政府出台的化解地产风险举措 成立工作专班，建立一对一挂联机制 浙江绍兴2022-09-19 破局突围！绍兴力争“保交楼”优等生 绍兴成立房地产专班，定期对全市所有住宅项目全面排查，针对重点项目，制定风险化解“一楼一策”，通过指导督促属地成立风险项目处置专班、设立项目资金安全账户、统筹项目资金使用、盘活 四川遂宁2022-07-19 浙江宁波2022-07-18 建立房地产项目挂联机制，助力房地产业健康发展 凝心聚力促发展市住建局组织召开房地产政策宣贯会 存量资产等措施，全力落实“保交楼、稳民生”目标任务。 各项目县级挂联领导要不定期组织研究解决辖区内挂联房地产企业、项目在发展和建设过程中出现的困难和问题，按照一个项目一个挂联方案的方式落实挂联任务。各辖区住房城乡建设主管部门要明确专门人员定期跟踪项目进展情况，充分发挥沟通、协商作用，定期开展座谈、走访、调研，督促未开工房地产开发项目尽快投资、动工，指导在建房地产开发项目规范运营，按期完工。 会议对我市预售、全装修、资金监管、房地产调控等纾困政策进行了重点解读和宣贯，及时了解掌握6家房企开发的7个项目投资计划和开发进度，认真听取各企业经营情况和行业发展建议，并在现场进行答疑解惑，积极帮助企业解决面临的实际问题，助力项目后续开工建设和销售。 虞爱华再次主持召开化解房依法依规办，对查实存在有明显质量问题、违规销售、抽挪资金、 强调严格依法 地产问题专题调度会：千方百虚假宣传、超容减绿、故意“躺平”等行为的，严格依法依规处置， 依规处置，提安徽合肥2022-08-18 计“保交楼、稳民生”，依法及时向社会公开曝光。对查实没有主观故意问题但存在暂时困难 升震慑力 合规“治乱象、防风险”！的，要全力助企纾困。 加快资金回笼 加强预售资金监管 防范“烂尾楼”增量 北京2022-08-19 湖北武汉2022-05-13 四川成都2022-07-01 山东威海2022-07-29 山东青岛2022-08-04 陕西西安2022-07-14 北京进一步优化商品住房销售管理 《武汉市加大纾困帮扶力度促进市场主体恢复发展若干措施》 成都市商品房预售款监管办法实施细则 关于加强预售商品房建设资金管理的通知 保交楼！青岛多银行执行“楼盘封顶后再发放按揭贷款”政策 关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施 根据通知，商品住房（含共有产权住房，下同）项目可按栋申请办 理预售许可，最低规模不得小于栋，不得分层、分单元、分套（间）申请。地下可售仓储、车位等可单独申请办理预售许可。按预售许可范围进行预售资金监管，对已纳入监管范围的预售资金不重复监管。 优化房地产预售管理