房地产行业周报：去库存持续推进，二手房成交同比上升

板块行情：第25周（6月17日-6月21日）申万一级行业指数中，房地产指数下降5.8%，在31个一级行业板块中排名第31。 政策要闻：中央层面：1）住房城乡建设部：召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，会议指出要盘活存量资源加大保障性住房供给，综合考虑保障性住房实际需求，合理确定可用作保障性住房的商品房房源。地方层面：1）泉州：灵活就业人员自6月11日起可缴住房公积金，以20%为统一缴存比例。2）惠州：拟由政府选定的专业化国有企业作为收购主体，以合理价格收购征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。3）贵阳：《进一步促进贵阳市房地产市场平稳健康发展若干措施》向社会公开征求意见。重点围绕给予契税返消费券补贴、鼓励商品住房“以旧换新”、调整优化住房信贷政策、加强公积金贷款支持、推进存量商品房与土地去化等方面。4）南昌：公积金贷款首套住房执行首套贷款政策，二套住房执行二套贷款政策，不再发放第三套及以上住房贷款。 公司动态：1）旭辉控股：新增三个项目临沂星汇城、成都江山院和南通东升旭辉中心入围白名单，总数达68个。2）保利发展：100亿元公募债券项目更新至“已受理”，已获上交所受理。3）万科：披露两项贷款申请，第一笔为重庆云科置业有限公司向招商银行申请2.63亿元贷款，由重庆万科和重庆科畔以所持重庆云科的股权提供质押担保；第二笔为万科企业向工商银行申请16.94亿元贷款，担保方式包括股权质押和连带责任保证担保，由武汉葛城郡岭、湖北万悦、武汉宏程万励、宜昌宏展程提供。北京海淀一地块曾由万科竞得后退还，现重新拍卖起始价86亿元，上限价103亿元。4）华润置地：与一家银行签订了两份贷款融资协议，将获得分别18亿元和15亿元的定期贷款； 与一家银行签订了两份定期贷款融资协议，将获得38亿人民币和35亿人民币的贷款。 销售端：新房成交同比下降19%，二手房成交同比上升5%。1）本周21城商品房成交面积245.3万方，商品房日平均成交面积35.1万方，环比上升28%，同比下降19%；2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积5197方，累计同比下降35.7%。3）第25周11城二手房成交面积167.5万方，日平均成交面积23.9万方，环比上升22%，同比上升5%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积3669万方，同比下降11%。 投资策略：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房、新房相互挤压，当前已有体现。房企价值主要在于土储价值，当基本面可以反复确认价格见底时，可能才是地产板块舒适的“击球区”，建议等待价格初步见底后，行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；2）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司；3）城中村改造。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、房地产下降5.8%，板块排名第31位 第25周申万地产板块下降5.8%。第25周（6月17日-6月21日）申万一级行业指数中，房地产指数下降5.8%，在31个一级行业板块中排名第31。 图表1第25周申万地产板块下降5.8%，板块排名第31位 本周A股板块内涨幅第一为大名城，累计涨幅达10.4%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为大名城、深振业A、三湘印象、沙河股份、万业企业，跌幅前五的个股分别为我爱我家、金地集团、绿地控股、华夏幸福、新华联。 图表2大名城周涨幅达10.4% 图表3我爱我家A周跌幅达12.6% 港股板块内涨幅第一的为龙光集团，上涨6%。从港股表现来看，第25周涨幅排名前五的个股分别为龙光集团、华润置地、合生创展集团、新城发展、融创服务，跌幅前五的个股分别为远洋集团、宝龙地产、绿城管理控股、美的置业、绿城中国。 图表4龙光集团涨幅达6.0% 图表5远洋集团周跌幅达16.2% 二、政策要闻：综合考虑保障性住房实际需求，“政府主导、市场化运作” 中央层面：1）住房城乡建设部：召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，会议指出要盘活存量资源加大保障性住房供给，综合考虑保障性住房实际需求，合理确定可用作保障性住房的商品房房源。 图表6综合考虑保障性住房实际需求，“政府主导、市场化运作” 地方层面：1）泉州：灵活就业人员自6月11日起可缴住房公积金，以20%为统一缴存比例。2）惠州：拟由政府选定的专业化国有企业作为收购主体，以合理价格收购征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。3）贵阳：《进一步促进贵阳市房地产市场平稳健康发展若干措施》向社会公开征求意见。重点围绕给予契税返消费券补贴、鼓励商品住房“以旧换新”、调整优化住房信贷政策、加强公积金贷款支持、推进存量商品房与土地去化等方面。4）南昌：公积金贷款首套住房执行首套贷款政策，二套住房执行二套贷款政策，不再发放第三套及以上住房贷款。5）中山：单人公积金最高贷款额度提高至60万元，双人及以上最高贷款额度提高至120万元。6）苏州：调整公积金贷款认定标准，仅有1套房且已挂牌出售的享首套房政策，多子女家庭套数认定时核减1套住房。7）珠海：横琴粤澳深度合作区全面取消商品住房限购，取消商品住房限售年限。8）凤阳：放弃宅基地安置并进城购房的农村居民给予5万元奖励（与货币、房票安置、购房补贴不同时享受），购买新房给予实际缴税的50%补助。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）旭辉控股：新增三个项目临沂星汇城、成都江山院和南通东升旭辉中心入围白名单，总数达68个。2）保利发展：100亿元公募债券项目更新至“已受理”，已获上交所受理。3）万科：披露两项贷款申请，第一笔为重庆云科置业有限公司向招商银行申请2.63亿元贷款，由重庆万科和重庆科畔以所持重庆云科的股权提供质押担保；第二笔为万科企业向工商银行申请16.94亿元贷款，担保方式包括股权质押和连带责任保证担保，由武汉葛城郡岭、湖北万悦、武汉宏程万励、宜昌宏展程提供。北京海淀一地块曾由万科竞得后退还，现重新拍卖起始价86亿元，上限价103亿元。4）华润置地：与一家银行签订了两份贷款融资协议，将获得分别18亿元和15亿元的定期贷款；与一家银行签订了两份定期贷款融资协议，将获得38亿人民币和35亿人民币的贷款。 图表8公司动态 三、销售端：新房成交同比下降19%，二手房成交同比上升5% （一）新房市场：25周21城成交面积同比下降19% 从我们监测的21城数据来看，第25周21城商品房日均成交面积环比上升28%，同比下降19%。1）本周21城商品房成交面积245.3万方，商品房日平均成交面积35.1万方，环比上升28%，同比下降19%；2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积5197方，累计同比下降35.7%。 图表9第25周21城商品房单日平均成交面积35.1万方 第25周一线城市商品房成交面积为80.8万方，同比下降15%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第25周成交面积分别为80.8万方、103.8万方、60.1万方，周环比增速分别为41%，25%，16%，周同比增速分别为-15%、-23%、-20%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-40%、-13%、10%、7%，环比增速分别为57%、75%、9%、19%；二线城市中苏州、成都、宁波环比增速为75%、38%、17%； 三四线城市中南宁、惠州环比增速为135%，114%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为1555万方，同比下降31%。我们监测的6个二线城市商品房成交面积为2292万方，同比下降39%；11个三四线城市商品房成交面积为1354万方，同比下降34%。 图表10第25周21城新建商品房成交面积245.3万方 （二）二手房市场：第25周11城成交面积同比上升5% 从我们监测的11城数据来看，第25周二手房成交面积同比上升5%。1）第25周11城二手房成交面积167.5万方，日平均成交面积23.9万方，环比上升22%，同比上升5%。 2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积3669万方，同比下降11%。 图表11第25周11城合计二手房日平均成交面积23.9万方 第25周监测的一线城市二手房成交面积同比上升15%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第25周二手房成交面积分别为48.3万方、97.2万方、22万方，环比增速分别为25%，21%，18%，同比增速分别为15%、3%、-5%。2）一线城市中北京二手房成交面积35.3万方，同比上升10%；深圳二手房成交面积13万方，同比上升30%。3）二线城市中杭州、苏州、成都成交面积同比增速分别为153%、21%、15%。 4）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积898万方，同比下降8%；6个二线城市二手房成交面积2321万方，同比下降11%；3个三四线城市二手房成交面积450万方，同比下降18%。 图表12第25周11城二手房成交面积167.5万方 四、融资端：本周发债企业大部分为地方国企 本周发债企业大部分为地方国企。1）第25周苏高新集团发行规模最大，共发13亿公司债；2）华发股份的2.5亿元私募债利率最高，为2.80%；苏高新集团的2亿超短期融资债券利率最低，为1.85%。 图表13第25周苏高新集团发行13亿元公司债 五、投资建议 等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房、新房相互挤压，当前已有体现。房企价值主要在于土储价值，当基本面可以反复确认价格见底时，可能才是地产板块舒适的“击球区”，建议等待价格初步见底后，行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；2）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司；3）城中村改造。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。