内地房地产行业：需求端优化政策持续落地；预计4季度一线城市率先企稳复苏

交银国际研究 行业更新 2023年10月4日 内地房地产行业 需求端优化政策持续落地；预计4季度一线城市率先企稳复苏 9月前百开发商销售环比上涨17%：根据克尔瑞的初步数据，在内地楼市 行业与大盘一年趋势图 宽松政策逐步落地的背景下，9月前百开发商合同销售额环比好转。2023行业表现恒生指数 40% 年9月全口径销售总额由8月3,775亿元（人民币，下同）环比上涨17% 至4,419亿元。2023年9月销售总面积约为2,617万平方米，环比增加20%。2023年前九个月合同销售总额同比下跌12.3%至46,567亿元（2022年前九个月：53,088亿元）。 26家上市开发商的9月销售额环比上升19%：我们跟踪的26家主要上市开发商9月销售额环比上升19%，主要由于销售均价显着上涨（环比 +16%），销售面积也实现小幅上升（环比+3%）。其中，融创中国凭借北京“融创壹号院”56亿元的总认购金额，合同销售实现显着增长（环比 +130%）。26家开发商在首九月销售表现分化，与去年同期相比，国企合同销售普遍上升0-30%，而民企则全线下跌约30-50%。当中表现最好的开发商包括保利置业（+52%）、越秀（+40%）和建发（+32%）。 国企仍主导市场：在前十开发商中，民企数量维持3家（分别为碧桂园、龙湖地产和金地集团，排名维持在7/9/10位）。在前50的房企中，前九个月国企合同销售额市占率维持在约66%（首八个月：66%）。 预计核心一线城市房地产市场率先企稳复苏。9月以来，各线城市楼市优化政策密集出台，包括认房不认贷、下调存量房房贷利率、优化或取消限购政策等。步入“金九银十”传统旺季，随着各地楼市宽松政策陆续落地，我们看见开发商在一线以及核心二线城市加大推盘力度，加上政策对于改善性需求端的支持作用，我们看见9月销售额在一、二线城市回稳，预计 4季度一线城市房地产市场将率先企稳恢复，销售会略有回升。 投资启示：在密集支持政策出台和推盘力度加大下，我们预计改善性需求购买力会得到提振，销售气氛以及项目去化会在4季度改善。我们相信销售业绩较好且融资成本较低的国企会长期领先大盘，包括越秀（123HK/买入）和华润置地（1109HK/买入）。另外，我们建议投资者关注政策放宽带来民企重估的交易机会，当中我们偏好大湾区/一线城市布局较多的 开发商。 估值概要 公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率股息率 FY23EFY24EFY23EFY24EFY23EFY24EFY23E (当地货币)(当地货币)(报表货币)(报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%) 华润置地 1109HK 买入 42.82 30.10 3.789 4.144 7.4 6.8 0.77 0.71 5.0 越秀地产 123HK 买入 11.48 8.70 1.128 1.209 7.2 6.7 0.56 0.58 6.2 中海物业 2669HK 买入 10.80 8.79 0.513 0.655 17.1 13.4 6.03 4.59 1.8 碧桂园服务 6098HK 买入 18.50 7.39 1.541 1.604 4.5 4.3 0.57 0.53 5.6 雅生活服务 3319HK 买入 8.22 4.20 1.276 1.441 3.1 2.7 0.40 0.36 6.5 雅居乐集团 3383HK 买入 3.36 0.88 0.351 0.544 2.3 1.5 0.07 0.07 10.7 越秀服务 6626HK 买入 5.35 2.81 0.324 0.425 8.1 6.2 1.12 0.99 3.7 时代邻里 9928HK 中性 0.82 0.56 0.123 0.147 4.3 3.5 0.31 0.29 4.2 平均 6.7 5.6 1.23 1.01 5.5 资料来源：FactSet(未评级为一致预测)、交银国际预测(覆盖公司)*截至2023年10月4日 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 10/222/236/2310/23 资料来源:FactSet 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 图表1:2023年9月主要开发商的合同销售 公司名称 股票代码 ——合同销售额(十亿人民币)—— ————销售面积(千平方米)——— —— 销售均价 (人民币每平方米)—— 23年9月环比(%) 同比(%) 23 年9月 环比(%) 同比(%) 23 年9月 环比(%) 同比(%) 万科地产 2202HK 34.357% 1% 2,348 37% 5% 14,612 15% -4% 保利发展 600048SH 33.16% -14% 1,467 -18% -43% 22,563 30% 50% 中海地产 688HK 27.546% 24% 1,092 23% 19% 25,220 18% 5% 华润置地 1109HK 26.631% -15% 967 -13% -30% 27,508 50% 22% 招商蛇口 001979SZ 20.76% -41% 820 19% -37% 25,293 -11% -5% 龙湖集团 960HK 14.516% -25% 760 -12% -34% 19,066 31% 14% 建发房产 1908HK 14.09% 49% 612 2% 23% 22,925 7% 21% 绿城中国 3900HK 12.727% -24% 476 31% -21% 26,723 -3% -3% 中国金茂 817HK 12.1137% -8% 605 65% 15% 19,967 44% -20% 越秀地产 123HK 10.24% -38% 343 40% -42% 29,738 -26% 6% 融创中国 1918HK 9.6130% 9% 724 114% 10% 13,191 7% -2% 碧桂园 2007HK 7.7-45% -81% 951 -45% -78% 8,076 0% -13% 新城控股 1030HK 5.92% -34% 819 5% -15% 7,241 -3% -22% 旭辉集团 884HK 5.421% -46% 399 28% -44% 13,534 -6% -3% 美的置业 3990HK 4.2-7% -16% 331 -27% 16% 12,598 27% -27% 保利置业 119HK 3.228% -57% 160 45% -56% 20,063 -12% -1% 雅居乐 3383HK 2.2-14% -51% 185 5% -49% 11,676 -18% -4% 世茂集团 813HK 2.0-6% -75% 175 41% -65% 11,543 -33% -28% 宝龙地产 1238HK 1.9-6% -20% 120 -15% -25% 16,167 10% 8% 龙光集团 3380HK 1.4-60% -49% 87 -66% -48% 15,977 17% -3% 禹洲集团 1628HK 1.2-5% -56% 75 -3% -49% 16,000 -2% -13% 中骏集团 1966HK 1.1-8% -75% 115 12% -73% 9,652 -17% -10% 合景泰富 1813HK 0.8-6% -73% 45 50% -70% 18,444 -37% -10% 建业集团 832HK 0.8-5% -53% 123 -8% -57% 6,748 4% 10% 富力地产 2777HK 0.7-30% -44% 48 -44% -51% 14,375 26% 14% 时代中国 1233HK 0.7-24% -49% 56 -14% -28% 12,321 -12% -28% 平均 19% -27% 3% -35% 16% 13% 资料来源：克而瑞、交银国际 图表2：主要开发商2023年前九月合同销售额 公司名称 股票代码 ——合同销售额(十亿人民币)—— 23年22年 首9月首9月同比(%) ———销售面积(千平方米)——— 23年22年 首9月首9月同比(%) ——————销售均价—————— 23年22年 首9月首9月同比(%) 保利发展 600048SH 332.1320.1 4% 18,90221,340 -11% 17,57015,000 17% 万科地产 2202HK 280.6312.9 -10% 18,33619,114 -4% 15,30316,372 -7% 中海地产 688HK 239.0202.5 18% 10,5699,063 17% 22,61022,344 1% 华润置地 1109HK 234.3202.1 16% 9,8939,443 5% 23,68521,404 11% 招商蛇口 001979SZ 226.8201.6 12% 9,3108,170 14% 24,36324,678 -1% 碧桂园 2007HK 196.6361.3 -46% 24,34642,549 -43% 8,0748,491 -5% 龙湖集团 960HK 137.6145.6 -5% 8,1338,704 -7% 16,92116,723 1% 建发房产 3883HK 132.6100.1 32% 5,9865,041 19% 22,15719,863 12% 绿城中国 3900HK 130.7143.4 -9% 4,6175,360 -14% 28,30226,756 6% 越秀地产 123HK 111.980.0 40% 3,3072,895 14% 33,83727,634 22% 中国金茂 817HK 109.5110.0 0% 6,0925,540 10% 17,97419,852 -9% 融创中国 1918HK 71.0143.2 -50% 5,27410,863 -51% 13,45313,182 2% 新城控股 1030HK 60.294.6 -36% 7,4199,499 -22% 8,1089,956 -19% 旭辉集团 884HK 56.5104.3 -46% 3,9707,086 -44% 14,23414,722 -3% 美的置业 3990HK 53.358.5 -9% 4,2324,604 -8% 12,58312,711 -1% 保利置业 119HK 45.930.3 52% 1,8701,580 18% 24,55119,177 28% 世茂集团 813HK 35.364.8 -45% 2,3764,013 -41% 14,87416,145 -8% 雅居乐 3383HK 30.045.2 -34% 2,1423,551 -40% 14,00112,718 10% 中骏集团 1966HK 24.745.7 -46% 1,8103,590 -50% 13,64612,716 7% 宝龙地产 1238HK 23.731.6 -25% 1,5342,101 -27% 15,41715,026 3% 龙光集团 3380HK 20.937.3 -44% 1,3332,344 -43% 15,65615,913 -2% 合景泰富 1813HK 18.933.6 -44% 1,0201,758 -42% 18,55919,101 -3% 禹洲集团 1628HK 14.125.5 -45% 8811,430 -38% 16,02717,804 -10% 时代中国 1233HK 11.934.2 -65% 7452,094 -64% 15,91916,342 -3% 建业