行业周报：住建部要求各城限贷放松，新房销售降幅整体收窄

核心观点：住建部要求各城限贷放松，新房销售降幅整体收窄 本周我们跟踪的64城新房成交面积同比下降，环比增长，累计降幅整体收窄。 17城二手房成交面积同比下降，环比持平。土地成交面积同比下降，成交溢价率环比上涨。融资端国内信用债单周发行环比增长，同比下降，累计发行规模同比下降。本周政策端延续宽松态势，住建部要求各城市住房公积金管理中心及时调整住房公积金个人住房贷款利率。各省市响应国家号召，纷纷下调住宅首付款比例和公积金、商贷利率。5月17日集中出台提振购房需求政策后，多数城市项目来访量稳中有增，市场活跃度提升，但尚未在成交端有所体现，但我们认为，随着核心城市首付比与房贷利率陆续下调，以及政策持续发酵传导，成交端也将逐渐升温。我们认为目前稳地产信号明确，预计未来房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：多省市贷款利率下调，珠海取消限购政策 中央层面：住建部：按照《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》要求，2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。 地方层面：武汉：中国人民银行武汉分行已发布通知，将首套住房贷款利率下限调整至LPR-70BP，即3.25%。此次调整是在“517”楼市信贷政策放松之后的又一举措，武汉成为首个实施降息政策的城市。海南省：自2024年5月25日起，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套、二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%、25%。珠海：5月24日，珠海市取消商品住房的购买限制、废除商品住房的限售年限、鼓励住房置换活动，并提高双缴职工公积金贷款的最高额度至100万元。 市场端：新房成交环比增长，二手房成交同比下降 销售端：2024年第21周，全国64城商品住宅成交面积246万平米，同比下降36%，环比增加1%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达4639万平米，累计同比下降42%。全国17城二手房成交面积为185万平米，同比增速-2%，前值-5%；年初至今累计成交面积3161万平米，同比增速-16%，前值-17%。 投资端：2024年第21周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2497万平方米，成交土地规划建筑面积1833万平方米，同比下降52%，成交溢价率为3%。 北京：5月22日，北京挂牌出让石景山区首钢园区东南区地块，销售指导价7.68万元/㎡，上下浮动8%。最终地块由中海以底价57.5亿斩获。 融资端：国内信用债累计发行规模同比减小 2024年第21周，信用债发行23亿元，同比减少76%，环比增加6%，平均加权利率2.17%，环比减少119BP。信用债累计发行规模1835亿元，同比减少5%。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、多省市贷款利率下调，珠海取消限购政策 中央层面：（1）住建部：通知要求，要指导城市住房公积金管理中心及时调整住房公积金个人住房贷款利率。按照《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》要求，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。 地方层面：（1）珠海：自2024年5月18日起，该市个人住房公积金贷款利率将下调0.25个百分点。调整后，首套个人住房公积金贷款利率如下：期限在5年以下（含5年）的利率调整为2.35%，期限超过5年的利率调整为2.85%。（2）天津：2024年5月18日之后（含当日）发放的个人住房公积金贷款，按调整后的利率执行，即5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.775%和3.325%。（3）武汉：5月21日，据界面新闻报道，武汉地区个人住房按揭贷款利率下限进行了调整。中国人民银行武汉分行已发布通知，将首套住房贷款利率下限调整至LPR-70BP，即3.25%。此次调整是在“517”楼市信贷政策放松之后的又一举措，武汉成为首个实施降息政策的城市。（4）湖北省：首套住房最低首付比例从20%降至15%，二套住房从30%降至25%；支持国有企业收购二手住房用于多种住房供应；取消个人住房贷款利率政策下限并引导下调；下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，并提高特定群体贷款最高额度。（5）厦门：申请住房公积金贷款购买厦门市首套住房的，最低首付款比例为15%；申请住房公积金贷款购买厦门市第二套住房的，最低首付款比例为25%。政策自2024年5月22日起执行。（6）拉萨：调整公积金贷款利率：首套房5年期以下1.36%，5年以上1.68%； 二套房5年以下1.686%，5年以上2.038%。新贷款即时生效，旧贷款2025年起执行新利率。（7）郑州：具体看来，郑州首套房贷的首付比例已降至15%，二套房贷的首付比例降至25%。至于商业贷款的房贷利率，目前尚未进行调整，首套房的贷款利率维持在3.45%。（8）西安：5月22日，西安房地产市场的首付比例进行了调整，首套房和二套房的首付比例分别降至15%和25%。这一调整是根据央行的新政策实施的。目前，西安地区的多家银行已经开始按照新政策执行。至于商贷的房贷利率，目前尚未有变动，购房者在签约时需参照当时的具体政策。（9）福州：地区多家银行的个贷部门宣布调整住房贷款利率。根据最新信息，首套房贷款利率由3.4%降至3.3%，二套房贷款利率由4.25%降至3.75%。（10）蚌埠：降低住房公积金贷款利率。落实《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。（11）重庆：截至5月23日，重庆已有123个房地产“白名单”项目获得银行授信额度190.42亿元。其中，93个项目已获得放款金额91.78亿元。在已完成的两批次房地产项目“白名单”推送中，共向银行推送项目210个，民营企业项目占比达69%。（12）海南省：自2024年5月25日起，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。（13）山西省：自2024年5月24日起，山西省内首套住房和二套住房的商业性个人住房贷款利率政策下限不再设定。同时，首套房的最低首付比例由不低于20%调整为不低于15%，二套住房的最低首付比例由不低于30%调整为不低于25%。（14）重庆：调整首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例为不低于15%；调整二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例为不低于25%。（15）珠海：5月24日，珠海市住房和城乡建设局等多单位联合发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（简称《措施》），新政策包括以下措施：取消商品住房的购买限制、废除商品住房的限售年限、鼓励住房置换活动，并提高双缴职工公积金贷款的最高额度至100万元。（16）河北省：全省各市首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。（17）云南省：经云南省市场利率定价自律机制表决通过，自2024年5月25日起，云南省全面下调商业性个人住房贷款最低首付款比例。同时取消首套、二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，实现房贷利率市场化。（18）合肥：市肥东政府发布新的房产政策，涉及购房补贴、鼓励房企让利、优化销售政策、支持“卖旧买新”以及落实房票安置等。（19）芜湖：根据新政策，金融机构可结合本机构经营状况、客户风险等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。此外，降低个人住房贷款最低首付比例，首套首付比例不低于15%、二套不低于25%。 表1：多省市贷款利率下调，珠海取消限购政策 2、销售端：新房成交环比增长，二手房成交同比下降 2.1、64大中城市新房成交环比增长 根据房管局数据，2024年第21周，全国64城商品住宅成交面积246万平米，同比下降36%，环比增加1%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达4639万平米，累计同比下降42%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比增长 图3：2024年第21周64大中城市成交面积同比下降环比增长 图4：2024年第21周64大中城市中一线城市成交面积同环比下降 图5：2024年第21周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比持平 图6：2024年第21周64大中城市中三四线城市成交面积同比下降环比增长 根据房管局数据，2024年第21周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-42%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-31%、-37%、-36%，年初至今累计增速-37%、-47%、-36%。 图7：2024年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同比下降 2024年第21周，全国17城二手房成交面积为185万平米，同比增速-2%，前值-5%；年初至今累计成交面积3161万平米，同比增速-16%，前值-17%。 图8：17城二手房成交同比下降 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交面积同比下降，成交溢价率环比增长 2024年第21周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2497万平方米，成交土地规划建筑面积1833万平方米，同比下降52%，成交溢价率为3%。一线城市成交土地规划建筑面积35万平方米，同比下降85%；二线城市成交土地规划建筑面积610万平方米，同比下降52%；三线城市成交土地规划建筑面积1188万平方米，同比下降49%。合肥：5月24日，合肥挂牌出让9宗地块，地块全部位于包河区，其中8宗商业服务业用地，总面积441.64亩，另外一宗是住宅用地，面积67.229亩，总起价约16.36亿元。根据出让要求，商业用地竞买人需要建设低密度酒店、相关配套设施、特色商业街区。最终仅一轮报价，地块由安徽置地底价10.75664亿摘得，楼面价12000元/㎡；广州：5月23日，广州规自局以挂牌方式挂牌1宗荔湾地块国有建设用地使用权，起始价6.4492亿元，地块占地面积12894.84㎡（其中出让宗地面积10710.55㎡）。竞得人须采用装配式建筑的建造方式，实施装配式建筑面积比例不低于该地块地上计算容积率建筑面积的70%，若地块分期开发，需在首期落实装配式建筑的面积比例要求。同时，竞得人须承诺配合履行“交房即发证”服务模式，确保购房人在收房的同时即具备申请领取不动产权属证书的条件；北京：5月22日，北京挂牌出让石景山区首钢园区东南区地块，地块编号为京土储挂（石）[2024]013号，土地面积68004.705㎡，建筑控制规模205364㎡，用地性质为 R2 二类居住用地、F2公建混合住宅用地，销售指导价7.68万元/㎡，上下浮动8%。最终地块由中海以底价57.5亿斩获，楼面价27999元/㎡；南京：5月20日，南京土地市场网发布《南京市国有建设用地使用权挂牌出让公告（2024年宁出第04号）》，挂牌推出3宗涉宅地块，涉及主城夫子庙、河西南、溧水老城区三个板块，总用地面积约7.03万㎡，起拍总价19.7亿元，将于6月19日上午9:30开始网上限时竞价。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长 4、融资端：国内信用债累计发行规模同比减小 2024年第21周，信用债发行23亿元，同比减少76%，环比增加6%，平均加权利率