行业周报：单周新房市场同环比回暖，青岛限售限贷政策放松

核心观点：单周新房市场同环比回暖，青岛限售限贷政策放松 克而瑞百强房企5月业绩环比降低14.3%，单月业绩增幅显著低于3月和4月水平，5月楼市供需两淡。我们跟踪的64城新房单周成交面积同环比上升，23城二手房单周同比保持增长，单周成交数据略有改善。展望6月，我们认为房企在上半年业绩压力下将加快推盘节奏、提升折扣力度，成交端有望迎来小幅放量。 青岛限售限贷放松，苏州、南京公积金政策调整，二线城市供需两端宽松政策持续。我们认为二季度新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：不动产登记法进入预审名单，青岛非限购区首付比例降低 中央层面：不动产登记法列入全国人大常委会立法工作计划预备审议项目，目前我国已全面实现不动产统一登记，立法将有助于保护买卖双方的合法权利，促进房地产业健康发展。 地方层面：青岛限售限贷政策边际放松，新建商品房出售条件由网签满5年变更为网签满3年或取证满2年，非限购区域首付比例首套最低调整为20%、二套最低调整为30%。南京、芜湖上调公积金贷款额度，苏州住房公积金余额可作为首付款。福州撤销调整中介费指导意见文件，将切实降低当事人交易成本。 市场端：新房成交同环比增长，核心城市土拍热度不减 销售端：2023年第22周，全国64城商品住宅成交面积436万平米，同比增加18%，环比增加15%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达8458万平米，累计同比增加5%。全国23城二手房成交面积为162万平米，同比增速53%，前值34%；年初至今累计成交面积3915万平米，同比增速62%，前值63%。 投资端：2023年第22周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3111万平方米，成交土地规划建筑面积2311万平方米，同比下降21%，成交溢价率为5.4%。 宁波二批次8宗涉宅揽金52.2亿元。天津6宗宅地揽金112.8亿元，中交地产包揽三宗地块，中国金茂、龙湖集团各摘得一宗地块。长沙二批次3宗宅地揽金63.1亿元，招商蛇口、华润置地落子。苏州二批次9宗涉宅地揽金97.7亿元，华润置地摘得2宗地块，保利发展、华发股份、绿城中国均有斩获。青岛3宗商住地成功出让，揽金23.2亿元，中海地产摘得市北区捷能中泰北地块。北京出让4宗住宅用地，揽金95.2亿元，中海地产、招商蛇口各摘得一宗地块。 融资端：国内信用债发行同比下降 2023年第22周，信用债发行33.5亿元，同比减少82%，环比减少65%，平均加权利率3.16%，环比维持不变；信用债累计同比发行1958.1亿元，同比下降11%；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、不动产登记法进入预审，青岛限售限贷政策放松 中央层面：（1）全国人大常委会：公布2023年度立法工作计划，不动产的登记法列入预备审议项目。（2）克而瑞：2023年1-5月百强房企实现销售操盘金额25352.8亿元，同比增长9.1%、增幅较4月回落。2023年5月，TOP100房企实现销售操盘金额4853.6亿元，环比降低14.3%，同比增长6.7%。 地方层面：（1）青岛：新建商品房出售条件由网签满5年变更为网签满3年或取证满2年，二手房出售条件由取证满2年变更为取证满1年；全面推行二手房“带押过户”。限购区域首付比例不变，首套最低30%、二套最低40%；非限购区域首付比例首套最低调整为20%、二套最低调整为30%。（2）苏州：住房公积金余额可提取用作首付款，且不影响后续公积金贷款额度。适用于苏州大市范围内。（3）南京：提高租房功能基金提取额度，放宽二套房限购政策，仅保留人均不超过40平米的认定标准，提高多子女家庭购房贷款和租房额度。（4）芜湖：提高公积金贷款最高限额。（5）上海：拓宽民营企业融资渠道。重点聚焦盘活民间投资存量，支持在保障性租赁住房、产业园区、消费基础设施等领域加快发行REITs产品，增强再投资能力。支持民营企业在沪设立资产管理公司，将不同地区资产进行整合优化后通过基础设施REITs充分盘活。（6）福州：撤销调整中介费指导意见文件，撤销中介费调整为买卖双方共同承担、下调中介费率的意见，将切实降低房产经纪行业当事人交易成本。（7）广州：支持房地产市场平稳健康发展。做好“保交楼”有关工作，保持开发贷款和债券融资稳定，满足项目合理融资需求。对并购出险和困难房地产企业项目的并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理，加大对保障性租赁住房市场发展的金融支持力度。 表1：不动产登记法进入预审，青岛限售限贷政策放松 2、销售端：新房成交同环比增长，二手房成交同比持续增长 2.1、64大中城市新房成交增速同环比增长 根据房管局数据，2023年第22周，全国64城商品住宅成交面积436万平米，同比增加18%，环比增加15%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达8458万平米，累计同比增加5%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比增长 图2：64大中城市单周新房成交面积环比增长 图3：2023年第22周64大中城市成交面积同环比增长 图4：2023年第22周64大中城市中一线城市成交面积同环比增长 图5：2023年第22周64大中城市中二线城市成交面积同环比增长 图6：2023年第22周64大中城市中三四线城市成交面同比下降环比增长 根据房管局数据，2023年第22周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速5%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为64%、21%、-8%，年初至今累计增速35%、10%、-15%。 图7：2022年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、23城二手房成交同比持续增长 2023年第22周，全国23城二手房成交面积为162万平米，同比增速53%，前值34%；年初至今累计成交面积3915万平米，同比增速62%，前值63%。 图8：23城二手房成交单周同比持续增长 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比下降，核心城市土拍热度不减 2023年第22周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3111万平方米，成交土地规划建筑面积2311万平方米，同比下降21%，成交溢价率为5.4%。一线城市成交土地规划建筑面积47万平方米，同比下降55%；二线城市成交土地规划建筑面积470万平方米，同比下降57%；三线城市成交土地规划建筑面积1794万平方米，同比增加4%。宁波二批次集中供地8宗涉宅地全部成交，揽金约52.2亿元。天津6宗宅地以5宗溢价、1宗底价收官，揽金112.8亿元，中交地产包揽三宗地块，中国金茂、龙湖集团各摘得一宗地块。长沙二批次3宗宅地1宗封顶摇号、2宗底价成交，揽金63.1亿元，招商蛇口、华润置地落子。苏州二批次9宗涉宅地全部出让，揽金97.7亿元，华润置地摘得2宗地块，保利发展、华发股份、绿城中国均有斩获。青岛3宗商住地成功出让，揽金23.2亿元，中海地产摘得市北区捷能中泰北地块。北京出让4宗住宅用地，揽金95.2亿元，中海地产、招商蛇口各摘得一宗地块。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长 4、融资端：国内信用债发行同比下降 2023年第22周，信用债发行33.5亿元，同比减少82%，环比减少65%，平均加权利率3.16%，环比维持不变；信用债累计同比发行1958.1亿元，同比下降11%； 海外债无新增发行。 图13：信用债单周发行规模同比下降 图14：信用债累计发行规模同比下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年5月29日-6月2日，下同）房地产指数上涨2.65%，沪深300指数上涨0.28%，相对收益为2.37%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第5位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的个股分别为：新华联、万通发展、中南建设、*ST松江、电子城，涨跌幅排名后5位的个股分别为阳光城、ST粤泰、泰禾集团、宋都股份、嘉凯城。 图15：本周房地产指数上涨2.65%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中新华联、万通发展、中南建设涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中阳光城、ST粤泰、泰禾集团跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 克而瑞百强房企5月业绩环比降低14.3%，单月业绩增幅显著低于3月和4月水平，5月楼市供需两淡。我们跟踪的64城新房单周成交面积同环比上升，23城二手房单周同比保持增长，单周成交数据略有改善。展望6月，我们认为房企在上半年业绩压力下将加快推盘节奏、提升折扣力度，成交端有望迎来小幅放量。青岛限售限贷放松，苏州、南京公积金政策调整，二线城市供需两端宽松政策持续。我们认为二季度新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。