房地产开发2022W27：新房销售同环比由正转负，深圳拟首度放松限贷政策

本周新房销售转冷，各能级城市同环比悉数转跌。新房销售在持续数周回暖之后，本周销售同环比有较大程度的下跌，主要由于（1）6月房企冲量节点已过；（2）前期涉及集中签约或安置房因素成交异常提升的城市，本周销售均大幅回落，青岛、苏州本周新房成交面积环比分别下行83%/73%，一定程度拖累整体环比表现；（3）受疫情等因素影响，居民对未来收入预期较为悲观，叠加近两月70城新建商品住宅价格指数转负，目前市场信心不足，观望情绪浓厚。本周放松地产政策的城市数量较前两周有所回升，核心城市深圳拟出台“一人购房全家帮”（征求意见稿）。我们认为深圳今年首次明文放松限贷政策，或将进一步打开一二线城市的“四限”政策的放松空间，尤其是商贷首付比例及二套房认定标准等。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-3.7%，落后大盘2.89个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第27名。本周上涨个股共21支，较上周减少52支，下跌股数为113支。（若无特殊说明，报告中本周指7.2-7.9当周）。 新房成交情况：本周30个城市新房成交面积为307.3万平方米，环比下降53.5%，同比下降41.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为72.8万方 ， 环比-39.9%， 同比-26.0%； 样本二线城市为162.4万方 ， 环比-54.5%，同比-50.7%；样本三线城市为72.1万方，环比-60.4%，同比-25.6%。从今年累计27周新房成交面积同比看，样本30城共计7975.3万方，同比下降-37.7%；一线城市为1562.0万方，同比-33.3%；二线城市为4666.8万方，同比-33.9%；三线城市为1746.4万方，同比-48.7%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计140.1万方，环比下降6.5%，同比增长6.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为27.9万方，环比-25.3%；样本二线城市为93.7万方，环比-0.7%；样本三线城市为18.5万方，环比2.0%。年初至今累计二手房成交面积为2795.2万方，同比变动为-28.9%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为762.3万方，同比-40.4%；样本二线城市为1689.0万方，同比-21.0%；样本三线城市为343.9万方，同比-21.0%。 重点公司境内信用债情况：发行量增加，整体发债利率涨跌不一。根据Wind行业房地产指标统计，本周（7.4-7.10）共发行房企信用债14只，环比增加了3只；发行规模共计130.54亿元，环比增加49.94亿元，总偿还量205.33亿元，环比增加82.16亿元，净融资额为-74.79亿元，环比减少32.22亿元。融资成本来看，南京栖霞5年公司债（-173bp）、上海临港4年公司债（-31bp）、上海金茂5年公司债（-22bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降，万科5年公司债（+31bp）及7年公司债（+17bp）的利率较可比债券有所上升。 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情，我们认为本轮地产股主要逻辑包含政策放松以及竞争格局改善。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股滨江集团、万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城A；H股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.新房销售同环比由正转负，深圳拟首度放松限贷政策 本周新房销售转冷，各能级城市同环比悉数转跌。新房销售在持续数周回暖之后，本周销售同环比有较大程度的下跌，主要由于（1）6月房企冲量节点已过；（2）前期涉及集中签约或安置房因素成交异常提升的城市，本周销售均大幅回落，青岛、苏州本周新房成交面积环比分别下行83%/73%，一定程度拖累整体环比表现；（3）受疫情等因素影响，居民对未来收入预期较为悲观，叠加近两月70城新建商品住宅价格指数转负，目前市场信心不足，观望情绪浓厚。本周放松地产政策的城市数量较前两周有所回升，核心城市深圳拟出台“一人购房全家帮”（征求意见稿），成都出台“以租换购”政策。 我们认为深圳今年首次明文放松限贷政策，或将进一步打开一二线城市的“四限”政策的放松空间，尤其是商贷首付比例及二套房认定标准等。 图表1：城镇居民未来收入预期信心指数与预期房价上涨占比 图表2：70城新建商品住宅价格指数同环比 以下是本周部分城市“四限”政策放松摘要： 广东深圳限贷放松：1、拟明确申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人；同时还明确申请人的配偶、父母、子女是购房人的，应当作为共同申请人。2、拟以二手住房成交参考价作为重要参考计算房屋总价款，并以此替代原房地产评估机构的评估价格，无二手住房成交参考价时才以评估价计算房屋总价款。 吉林长春限贷放松、房贷降息：个人申请商业性个人住房贷款的，首套刚需住房贷款首付比例由不低于30%恢复至20%，二套改善性住房贷款首付比例由不低于40%恢复至30%。将首套房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。 四川成都限购放松：居民自愿将住房纳入保障性租赁住房管理后，5年内不得上市交易。 在租金标准方面，保障性租赁住房租金接受政府指导，租金标准不超过市场租金的90%，且租金年涨幅不超过5%。住房纳入保障性租赁住房房源库后，居民即可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房资格。 浙江嘉兴限贷放松：在嘉兴市正常缴存住房公积金的职工，在嘉善首次申请住房公积金贷款购买家庭首套自住住房，单人最高贷款额度由30万元上浮至40万元，双人及以上最高贷款额度由60万元上浮至80万元。正常缴存住房公积金符合保底贷款条件的职工，其单人最高贷款额度由15万元上浮至20万元。 黑龙江哈尔滨限贷放松：符合条件的公积金借款申请人，单人贷款最高额度由50万元提高至60万元；符合条件的公积金借款申请人及共同还款人，双人贷款最高额度由70万元提高至80万元。 广东东莞限购放松：将东莞市住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区。除上述限购区域外，东莞市其他区域暂停实行住房限购政策，居民家庭在非限购区域购买商品住房，无需进行购房资格核验。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-3.7%，落后大盘2.89个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第27名。本周上涨个股共21支，较上周减少52支，下跌股数为113支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为东旭蓝天、大港股份、西藏城投、天业股份、空港股份，涨幅分别为5.8%、5.4%、4.8%、4.7%、3.8%。跌幅前五为乾景园林、世纪星源、鲁商置业、广宇发展、天宸股份，跌幅分别为-18.9%、-9.3%、-8.8%、-8.7%、-8.5%。 本周48家重点房企中共计上涨6支，较上周减少23支，涨幅位居前五的为绿城中国、远洋集团、滨江集团、华润置地、中国金茂，涨幅分别为7.0%、1.5%、1.4%、1.1%、0.5%。跌幅前五为融信中国、旭辉控股集团、中梁控股、时代中国控股、建业地产，跌幅分别为-19.0%、-18.0%、-17.4%、-15.0%、-12.3%。 图表3：各行业涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周（7.4-7.8）涨幅前五个股 图表7：本周（7.4-7.8）跌幅前五个股 图表8：重点房企涨跌幅排名 图表9：本周（7.4-7.8）重点房企涨幅前五个股 图表10：本周（7.4-7.8）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为307.3万平方米，环比下降53.5%，同比下降41.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为72.8万方，环比-39.9%，同比-26.0%；样本二线城市为162.4万方，环比-54.5%，同比-50.7%；样本三线城市为72.1万方，环比-60.4%，同比-25.6%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计27周新房成交面积同比看，样本30城共计7975.3万方，同比下降-37.7%； 一线城市为1562.0万方，同比-33.3%；二线城市为4666.8万方，同比-33.9%；三线城市为1746.4万方，同比-48.7%。其中一线城市中，北京（-30.7%）、上海（-33.7%）、广州（-37.7%）、深圳（-25.5%）同比均为负。二三线城市中仅南平（2.2%）同比为正，盐城（-77.8%）、莆田（-70.2%）、扬州（-63.8%）等总计25城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪（7.2-7.8） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计140.1万方，环比下降6.5%，同比增长6.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为27.9万方，环比-25.3%；样本二线城市为93.7万方，环比-0.7%；样本三线城市为18.5万方，环比2.0%。年初至今累计二手房成交面积为2795.2万方，同比变动为-28.9%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为762.3万方，同比-40.4%；样本二线城市为1689.0万方，同比-21.0%； 样本三线城市为343.9万方，同比-21.0%。 图表16：本周12城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：11样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据Wind行业房地产指标统计，本周（7.4-7.10）共发行房企信用债14只，环比增加了3只；发行规模共计130.54亿元，环比增加49.94亿元，总偿还量205.33亿元，环比增加82.16亿元，净融资额为-74.79亿元，环比减少32.22亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（81.7%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（71.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（71.5%）的债券为主。 图表21：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本来看，南京栖霞5年公司债（-173bp）、上海临港4年公司债（-31bp）、上海金茂5年公司债（-22bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降，万科5年公司债（+31bp）及7年公司债（+17bp）的利率较可比债券有所上升。 图表25：房企每周融资汇总（7.4-7.10） 5.本周相关政策回顾 图表26：地方性政策（7.3-7.9） 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。