房地产：2024年4月上海住宅买卖市场

2024年4月上海住宅买卖市场 城市测量师行定期监测上海新建商品住宅和二手住宅市场，并发布《上海住宅买卖市场报告》。该报告旨在帮助大家了解上海住宅交易市场行情，欢迎持续关注！ 01新房市场冷热不均，成交量价再度下滑 数据来源：城市资管服务云平台 4月，上海新增商品住宅 市场未能延续3月回暖势头，供求两端同、环比数据再度滑坡，跌幅为8%-47%不等。 黄浦、浦东以及徐汇的滨江区域高端项目表现依旧强势，融创外滩壹号院、滨江凯旋门等热门小区在开盘当天基本售罄；开盘数量更多的中低价位楼盘，认购率基本在五成以下，销售周期仍较为漫长。 截至2024年4月底，全市新房存量面积保持小幅增长态势，新房市场近一年供求比为1.33，新增存量面积已升至247万平方米。 为缓解当前市场库存较大的局面，5月上海房地产行业协会与房地产经纪行业协会联合倡议，在全市发起商品房“以旧换新”活动，首批共有7个项目参加，主要分布于嘉定、松江、青浦等郊区新城，此举对于新房“去库存”效果如何，有待后续观察。 02中环外开盘项目占比近九成，成交总价呈结构性下移 面积段方面，在连续下跌2个月后，120-140平方米物业成交占比出现反弹，回归至两位数以上；总价段方面，200-500万元房源交易份额有4%-6%的增加，而700-1000万元房源受到 供应影响，占比下跌9个百分点。 数据来源：城市资管服务云平台 01二手住宅成交量小幅回落，买卖双方“博弈”加剧 数据来源：城市资管服务云平台 4月，上海二手住宅市场 共计成交16168套房源；成 交均价38578元/平方米，环比略增0.5%。 4月二手住宅成交量回落符合预期，与去年同期相比，成交量也有所下滑，购房者交易意愿持续降低。部分买 家预测房价仍有下探空间，但房东坚持认为所售住房价格远低于市场价，不愿降价。 当前买卖双方在交易过程中的持续拉锯，使得二手房成交周期再度拉长。对于期待中的楼市限购政策优化，上海延续一贯谨慎作风，仅在5月初宣布加入住房“以旧换新”的行列。该项举措或对打通一、二手房置换链有一定促进作用，但老旧住房“难卖”，新房多位于五大新城，覆盖面较窄，实际成交转化率可能有限。市场目前处于平淡期，预计未来一段时间成交量或进一步走低。 02改善需求释放，中环内物业成交占比提升 面积段方面，90平方米以上户型成交份额均有小幅增加；总价段方面，500万元以上物业成交占比也有所提升，上涨1.12%。4月，改善型购房需求重新占据市场主导地位，中环内物业成交占比提升。 数据来源：城市资管服务云平台 03市区去化表现整体优于郊区，传统宜居板块受到追捧 数据来源：城市资管服务云平台 4月，除静安、杨浦、虹口三区成交量环比有所增长外，其余各区成交量较3月均有不同程度下滑，跌幅在5-30%之间。 从各行政区情况来看，与3月类似，中心城区交易活跃度总体优于外围地区。 数据来源：城市资管服务云平台 4月二手住宅成交量环比涨幅前十板块中，位于中环以内的板块占比达八成，创近三年新高。 静安曹家渡板块地处浦西中心城区，随着区域内美丽家园工程不断推进，板块内大量房龄在20年以上的小区居 住品质提升。在报价合理的情况下，该板块房源对于市区上班族有较大吸引力。 龙华板块地处徐汇滨江，为上海重点发展地区。目前，该区域通过各项基础设施、商办设施，商品住宅的建设，以及文化、教育场馆的打造，初步展现出其作为地区经济、文化中心的价值。未 来，板块还将持续推进发展，对于看好地区前景的购房者而言，是不错的置业选择区域。 04热门小区类型多样，楼盘套均总价进一步下跌 注：仅对排名前100的项目进行变化监测数据来源：城市资管服务云平台 数据显示，近三个月上海二手住宅成交热门小区中，外环外区域占比升至80%。上榜楼盘套均总价均值下跌至204万元/套。 本次上榜小区类型多样，包含4个配套商品房小区，3个售后公房小区，2个商品房公寓小区和1个老公寓小区（长江公寓）。 统计周期内，金山新城的滨海一村、宝山月浦的新城昱翠湾、闵行七宝的惠明苑，本期排名提升较多。滨海一村所处的石化老城区，配套相对完善且小区总价基本低于50万元/套，受到养老客群青睐。新城昱翠湾和惠明苑均为各自板块内的品质公寓代表，前者适合预算有限的刚需客群，后者则满足有特定地区偏好且预算适中的客群置业需求。 免责声明 本报告刊载信息时间截至2024年5月11日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。 08 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场10,11,15-18F邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com电话：862163589988