房地产行业研究：深圳分区优化限购，再度明确地产股底部已至

深圳市政府于2024年5月6日发布了《关于进一步优化房地产政策的通知》，旨在通过一系列举措来促进房地产市场的健康发展。主要政策亮点包括：

1. 降低社保年限要求：非深圳户籍居民家庭及成年单身人士在购买外围区域（盐田区、宝安区、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区）的住房时，社保缴纳年限要求由3年调整为1年。

2. 多孩家庭优惠政策：在深圳户籍居民家庭有两个及以上未成年子女的情况下，可以在执行现有住房限购政策的基础上，在上述外围区域额外购买1套住房。

3. 企事业单位购房便利：鼓励企事业单位在外围区域购买商品住房，以解决员工住房需求。

4. 商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作：支持开发商及中介开展此类活动，以促进存量房的流通。

此次政策调整旨在定向降低外围区域的购房准入门槛，满足多孩家庭的需求，并鼓励企事业单位解决员工住房问题。此举预计将对释放潜在需求、去化库存起到积极作用，并预示着更多核心城市有望跟进相关政策优化。

对于房地产行业而言，当前处于筑底阶段，各项指标已发生深度回调，后续下降空间有限。同时，房地产板块估值已处于历史低位水平。随着政治局会议的表态，预计将明确地产股的底部。在行业供给侧出清的过程中，优质房企将展现出更强的抗风险能力和资产流动性优势。此外，高分红高股息的房企更能给予市场信心，尤其是在行业低谷时期。

投资建议聚焦于深耕一线及核心二线城市的优质房企，特别是那些主打改善性产品、具备持续拿地能力的企业，如建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团等。同时，受益于政策利好不断落地、一二手房市场活跃度提升的房产中介平台贝壳也值得关注。

风险提示包括宽松政策对市场提振效果不明显、三四线城市恢复力度较弱以及房企出现债务违约的风险。在未来政策优化过程中，一线城市可能逐步从改善性住房限购、远郊区域限购、降低社保年限、优化城中村改造项目等方面落地，而二线城市有望全面取消限制性政策。