房地产行业研究：政治局会议提“去库存”，地产股底部基本明确

中共中央政治局会议对房地产行业的历史性影响

中央政策要点概述：

• 去库存与住房结构调整：中央首次明确提出“消化存量房产和优化增量住房”，这可能对房地产行业产生深远影响。
• 需求侧政策调整：预计一系列自上而下的措施将平衡房地产供求关系，取消限制性需求侧政策，特别是在一线城市的限购措施有望逐步放宽。
• 市场底部确认：全国楼市正处在筑底阶段，地产股的底部基本确立。

关键行动与预期影响：

• 优化新房供给：调整“人、房、地、钱”联动机制，提升商品住房项目的改善性产品比例，优化新房供给结构。
• 存量房流动性提升：鼓励存量房作为保障性住房使用，通过“以旧换新”政策，增强市场流动性，促进房地产市场的平稳健康发展。
• 需求侧政策放松：预计在本轮地产周期中，限制性需求侧政策将逐步取消，特别是对一线城市的限购措施，可能从改善性住房限购、远郊区域限购、社保年限要求等方面进行调整。

投资建议：

• 优质房企优先：重点关注持续深耕一线及核心二线城市的央国企，如建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、越秀地产等。
• 房产中介平台：受益于政策利好，推荐贝壳等房产中介平台，随着一二手房市场活跃度提升，其核心竞争力将得到体现。

风险提示：

• 政策效果不确定性：宽松政策对市场提振的效果可能存在不确定性。
• 三四线城市恢复挑战：三四线城市的市场恢复力度较弱，对整体市场的影响需关注。
• 债务违约风险：若在政策宽松期间出现债务违约事件，可能对市场信心产生负面影响。

结论：

中央提出的“消化存量房产和优化增量住房”政策，标志着对房地产行业的深刻调整，预计将对行业产生历史性影响。在市场筑底阶段，地产股的底部基本确立，优质房企的股价有望率先反应市场预期的好转。同时，政策调整将逐步优化房地产市场供需结构，提升存量房流动性，为房地产市场的长期健康发展奠定基础。