房地产行业周报（20250901-20250905）：深圳跟进放松，分区调整限购

核心观点

1. 深圳跟进放松限购政策：继北京、上海调整限购政策后，深圳于9月5日发布新政，大幅放宽限购区域，仅保留福田、南山、宝安新安街道限购，此前不符合购房条件的非深户家庭可在罗湖、宝安（不含新安街道）、龙岗、龙华、坪山、光明区购房限购2套。此举叠加“金九银十”销售旺季，预计将推动深圳新房、二手房成交量提升，并可能虹吸周边城市购房需求。
2. 新房市场关注重点：核心区域品质楼盘去化有保障，品牌开发商（如华润置地、滨江集团、建发国际集团、绿城中国、中国金茂等）及拥有高护城河的商业地产公司（如华润万象生活、太古地产、恒隆地产等）或将受益。
3. 二手房市场关注机会：北上深二手房成交已成主力，关注中介机构标的回调后的修复机会，如贝壳-W、我爱我家。

关键数据

• 房地产板块表现：上周（2025.09.01-2025.09.05），房地产板块下跌1.48%，跑输上证指数0.3个百分点，跑输沪深300指数0.67个百分点。重点关注的A股地产股中首开股份、宁波富达、ST广物涨幅居前；港股地产及代建公司碧桂园、新世界发展、龙光集团涨幅居前；物业股中德商产投服务、贝壳-W、荣万家涨幅居前。
• 土地市场：上周100大中城市成交住宅土地规划建筑面积累计同比-4.27%，一线城市-8.42%，样本二线城市+12.97%，样本三线城市-16.07%。溢价率较前一周有所提升。
• 30大中城市新房销售：上周30大中城市新房销售面积146.16万平方米，累计同比-3.6%，降幅收窄。一线城市成交39.12万平方米，累计同比+1.32%；样本二线城市成交72.14万平方米，累计同比-6.98%；样本三线城市成交面积累计同比-7.62%。单周成交量处于近7年偏低水平。
• 二手房市场：上周重点10城市二手房成交141.59万平方米，累计同比+12.91%，但环比回落。

研究结论

深圳新政力度较大，为非深户家庭购房打开更多通道，预计将推动深圳房地产市场成交量提升。核心区域品质楼盘及品牌开发商受益，二手房市场关注中介机构标的回调机会。需关注商品房销售不及预期、政策调控效果不及预期、竣工项目数量不及预期等风险。