地产 ： 每周亮点 ： 希望 + ve 政策基调和较好的交易情绪助力基本面复苏

2024年5月2日 CMB国际全球市场|股票研究|行业更新 Property 每周亮点：希望+ve政策基调和交易情绪向好助力基本面复苏 中国政治局会议呼吁研究去库存措施，这一话题自2016年以来一直没有在这一级会议上提及。自然资源部（MNR）要求库存高的城市暂停住宅用地供应。尽管成都在主要城市中的房地产销售和房价均表现最佳，但成都完全取消了购房限制。北京在松绑上又迈出了一小步 。这些信息被解释为政策基调的大幅逆转。在成都放松和交易情绪大幅提振之后，房地产板块的股票上涨了44％（50个主要名字）。我们预计政策基调向好，地产股交易情绪好转 ，将带来行业基本面的一定改善。高频数据显示，一级和二级市场在4月的跌幅均收窄，主要是由于地下室较低，但它进一步证明，小幅止损放松产生的边际需求可能不会在很大程度上促进销售，但可以防止去年4月的旺季大幅下跌。对于股票，我们更喜欢CRMixC，COPH，保利服务，越秀服务和奥尼沃，房地产经纪人BEKE和PJM公司绿城管理等PM公司。对于开发人员，我们推荐具有LT值的CRLad。 什么是新的？1）政治局会议呼吁采取全面的研究措施来消化住房库存。这是自2016年以来首次在该级别的会议中提到与去库存相关的描述。这被解释为政策基调转变。我们认为这表明中央政府正在赋予地方政府更多权力来制定创新政策。最近，c.37个城市和地区推出了“以旧换新”政策，以“国有企业平台收购旧房”的方式受到广泛关注。虽然我们认 为挑战在于评估收购价格和地方政府的财政支付能力，正如我们在上一份报告中所说明的那样。.2)MNR通过要求商品房库存月份超过36个月的城市暂停住宅土地供应，也为去库存做出了贡献。根据E-house的数据，100个样本城市中有41个越过了线，其中许 多是3/4线城市。3)成都已经完全取消了房屋购买限制，这引发了行业平均值的上涨。 下一个交易日（4月29日），鉴于该城市是房地产销售表现最好的城市之一（年初至 今下降35％，行业下降-42％），并且在主要的高线城市中房价下降最少（从2021年8月的峰值点算起-8％，其他9个主要城市为-15％）（图3）。更重要的是这一举措是由市一级部门自主决定的，没有提交中央住房和城乡建设部(MOHURD)批准，这 在很大程度上提升了市场对一线城市大幅放松的预期。3）北京也进一步放松了非核心领域的限购（详见图2），而我们认为增量需求可能有限。 房地产销售-4月同比降幅收窄。4月30日，新家 30个主要城市的销售额增长了29%/-12%，整个4月以同比下降-39%的速度收盘， 略低于3月的-47%。年初至今同比下降1个百分点至-42%。在一线和二线城市销售的GFA录得31%/-11%的WOW/MoM增长，好于三线城市的24%/-15%。17个城市的第二套房屋销售增长8%/9%，年初至今下降幅度收窄1个百分点至-15%。4月全年的跌幅从3月的-31%大幅收窄至-9%。 一线城市的交易观察。2024年第17周（22-28） 4月），在供应增加（GZ4％，BJ14％，SZ7％）的推动下，以SH出售的新 房数量激增102％。所有4个城市的同比下降幅度仍然很大，为31-53％。在BJ出售的次级房屋的单位增长了12％，超过了其他3个城市（SZ-1％，GZ-2％，SH -3％）。 中国房地产行业 张苗族 (852)37618910 NikaMA (852)39000805 相关报告 1.每周亮点：+政策执行进展，销售无 明显复苏 2.地产-国家统计局1Q24：疲软预期良好，期待更多融资端政策 3.每周亮点：WOW销售复苏因公众假期而中断；需要进一步观察 4.每周亮点：3月底强劲复苏，政策继续放松 5.新希望服务（3658HK）-12%的股息率，现金余额>mkt上限；维持买入 6.周亮点：一线城市呈现WOW复苏，同比降幅仍深 7.绿城管理（9979HK）-FY23结果一致：>30%NP和100%支付 8.2M24NBS数据：销售不佳的库存增加，希望在3月 9.房地产-销售显示复苏迹象，银行可能会帮助半国有企业 10.中国地产-每周亮点：白名单中哪些项目获得增量贷款的可能性更大？ 请阅读过去的分析师认证和重要披露PAGE1 来自彭博社的更多报告：重新设置CMBR<GO>或http://www.cmbi.com.hk 图1：已采取“以旧换新”政策的城市（截至20240501） 1 江苏江苏 南京南京 √ √ √ 23 江苏江苏江苏江苏 无锡,无锡 √ 4 江苏江苏 扬州扬州 √ √ √ 5 江苏江苏 徐州徐州 √ √ 6 江苏江苏 南通南通 √ 78 江苏江苏江苏江苏 常熟常熟东台东台 √√ 9 江苏江苏 海安海安 √ 10 江苏江苏 连云港连云港 √ 1112 江苏江苏江苏江苏 启东启东太仓太仓 √√ 13 江苏江苏 泰安泰安 √ 14 江苏江苏 盐城盐城 √ √ √ 1516 江苏江苏江苏江苏 苏州市,相城区苏州相城区无锡市,梁溪区无锡梁溪区 √√ 1718 安徽安徽 重庆重庆 宣城宣城重庆重庆 √ √√ 19 福建福建 漳州,华安区漳州华安县 √ 20 广东广东 深圳深圳 √ 21 广西广西 玉玲玉林 √ 22 河南河南 郑州郑州 √ 23 湖北湖北 武汉武汉 √ 24 湖北湖北 武汉市江夏区武汉江夏区 √ 25 江西江西 南昌,南昌县南昌市南昌县 √ 26 辽宁辽宁 沈阳沈阳 √ 27 辽宁辽宁 鞍山鞍山 √ 28 山东山东 济南济南 √ 29 山东山东 济宁济宁 √ 30 山东山东 日照日照 √ 31 四川四川 遂宁遂宁 √ 32 浙江浙江 温州温州 √ 33 浙江浙江 宁波宁波 √ 34 浙江浙江 海宁海宁 √ 35 浙江浙江 丽水丽水 √ √ 36 浙江浙江 Hanghzou,临平区杭州临平区 √ 37 浙江浙江 绍兴,越城区绍兴越城区 √ 来源：CREIS，CMBIGM 图2：20240430北京限购变化 新政策前后新政策 BJ居民-家庭2单位在BJ5环路外BJ+1单元2个 BJ居民-单身1单位在BJ5环路外BJ+1单元1个 具有5年社会保障/纳税记录的非BJ居民 资料来源：MOHURD，CMBIGM 1个单位BJ5环路外BJ+1单元1个 图3：主要城市二手房成交价格跌幅 来源：Fang.com，CMBIGM 图4：截至2024/04/30，年初至今新房销售同比下降42% YoY同比 vs2023年 vs2022 vs2021 vs2020 vs2019 MoM月环比 1月+2月 -39% -47% -60% -20% -49% 2月 -50% Mar -47% -23% -58% -23% -49% Mar 118% 4月MTD -39% -20% -62% -46% -55% 4月MTD -12% QTD -39% -20% -62% -46% -55% 哇周环比 YTD -42% -35% -60% -30% -51% Apr-30 29% 来源：Wind，CMBIGM 图5：按城市线划分的新房销售 YoY同比-Tier1&2 vs2023 vs2022 vs2021 vs2020 vs2019 MoM月环比 年 1月-2月 -37% -49% -56% -11% -42% 2月 -52% Mar -45% -22% -57% -6% -43% Mar 121% 四月MTDAs of 30 -38% -16% -61% -39% -50% 4月MTD 截至30日 -11% QTDAs of 30 -38% -16% -61% -39% -50% 哇周环比 YTDAs of 30 -40% -35% -58% -20% -45% 四月 截至30日 31% YoY同比-Tier3 vs2023 vs2022 vs2021 vs2020 vs2019 MoM月环比 年 1月-2月 -43% -42% -70% -38% -65% 2月 -43% Mar -53% -28% -62% -47% -63% Mar 110% 四月MTDAs of 30 -42% -34% -67% -63% -67% 4月MTD 截至30日 -15% QTDAs of 30 -42% -34% -67% -63% -67% 哇周环比 YTDAs of 30 -46% -36% -67% -50% -65% 四月 截至30日 24% 来源：Wind，CMBIGM 图6：成都房地产销售 YoY同比-成都小学 vs2023年 vs2022 vs2021 vs2020 vs2019 MoM月环比 1月-2月 -24% -41% -37% -9% -33% 2月 -46% Mar -39% -33% -48% -16% -25% Mar 77% 四月截至30日 -41% -26% -47% -29% -24% 四月 截至30日 6% QTD截至30日 -41% -26% -47% -29% -24% 哇周环比 YTD截至30日 -34% -35% -43% -18% -29% 四月 截至30日 70% YoY同比-成都中学 vs2023年 vs2022 vs2021 vs2020 vs2019 MoM月环比 1月-2月 -3% 55% 324% 260% 96% 2月 -49% Mar -30% 46% 292% 389% 59% Mar 106% 四月截至30日 -11% 73% 325% 242% 51% 四月 截至30日 10.2% QTD截至30日 -11% 73% 325% 242% 51% 哇周环比 YTD截至30日 -15% 57% 314% 282% 69% 四月 截至30日 5.2% 来源：Wind，CMBIGM 图7：年初至今二级销售额同比下降15% YoY同比 vs2023 vs2022 vs2021 vs2020 vs2019 MoM月环比 年 1月+2月 -4% 25% -14% 68% 15% 2月 -51% Mar -31% 26% -12% 51% 4% Mar 110% 4月MTD -9% 37% -7% 18% -6% 4月MTD 9% QTD -9% 37% -7% 18% -6% 哇周环比 YTD -15% 29% -11% 45% 4% Apr-30 8% 来源：Wind，CMBIGM 图8：一线城市新房销售单位（17W2024） 新家交易 4.22-4.282024WoW 2024 深圳广州北京上海 2023 13W14W 4.24-4.30 2024年同比 13W 14W （假日） 15W 16W 17W 15W 16W -30% -40% -63% -70% -41% -4% -73% -48% 17W -34% -39% -31% -53% 1,428 549 807 1,327 1,275 711 707 925 648 615 576 640 1,250 3,244 1,281 606 （假日） 392 697 599 467 15W16W17W15W16W17W -10% 7% 4% 14% 102% 63% 33% 8% 18% 38% 10% 29% 深圳 735 506 910 980 932 广州 1,296 234 1,541 1,333 2,188 北京 2,206 1,783 1,774 2,616 1,169 上海 4,131 1,159 1,827 1,367 3,069 资料来源：住房和城乡建设部（MOHURD）市政局，CMBIGM 图9：一线城市二手房销售单位（17W2024）二次住宅交易 4.22-4.282024WoW 2024 13W14W （假日） 15W16W16W15W16W17W 深圳广州北京 909 766 1,106 1,053 1,040 44% -5% -1% 上海 2,486 1,7