2022年第32周地产行业周报：销售回落需求疲软，基本面复苏仍需政策加大托底力度

行业研究|行业周报 看好（维持） 房地产行业 国家/地区中国 销售回落需求疲软，基本面复苏仍需政策加大托底力度 ——2022年第32周地产周报 行业房地产行业 报告发布日期2022年08月14日 核心观点 本周市场回顾。第32周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为0.9%。沪深300指数报收4191.15，周度涨幅为0.8%；创业板指数报收2690.83，周度涨幅0.3%；房地产板块指数报收2997.74，周度涨幅为1.7%。 本周行业要闻。统计局发布7月份全国CPI、PPI数据。央行发布二季度货币政策报告及2022年7月金融统计数据。银保监会：有效满足房地产企业合理融资需求，支持租赁住房建设和项目并购重组。济南：二套房公积金贷款首付降至4成。 连云港：采用担保方式释放部分预售监管资金，实行“认贷不认房”。湛江：首套房首付降至20%。廊坊：取消户籍、社保等限购条件及重点地区限售年限要求。 本周一线城市和二线城市新房和二手房销售量均较上周下降。第32周29大城市新房销售为2.06万套，较第31周减少21.3%；11大城市二手房销售9550套，较第31周下降5.2%；一线城市新房、二手房交易较第31周分别减少29.1%、减少 7.8%；二线城市新房、二手房交易较第31周分别减少22.0%、减少3.2%。库存量均较上周增加，库存比较上周持平。截至第32周，15大城市库存为124.7万套， 较第31周增加0.3万套；库销比为16.0个月，较31周持平。本周土地市场出让热 度较上周降低。第32周26大城市合计成交土地2块。土地出让金额减少。第32周 26大城市土地出让金为11.3亿元，较第31周减少446.6亿元。平均溢价率下降。 第32周26大城市土地成交平均溢价率0.0%，较第31周下降4.7%。 重点公司公告。招商蛇口、龙湖集团等公司发布2022年7月经营快报。仁恒置地、金茂服务等公司发布2022年中期业绩。龙湖集团：公司无逾期商票待兑付，主要股东以股代息增持合计约55.6亿港元。万科发行20亿元中期票据。 投资建议与投资标的 本周新房和二手房销售下滑，同比降幅走阔，7月社融数据显示居民新增中长期贷款依然疲软，在供需两侧走弱的背景下，信用挤兑仍在持续蔓延，周中市场传言一度引发知名优质民营企业股价大幅调整，需求不足和信心缺失仍是基本面复苏和房企估值修复的主要拖累。此前政治局会议表态因城施策用好用足政策工具箱，可以看到市场疲软的部分三四线甚至二线城市，近期开始新一轮政策托底，但目前来看政策宽松力度仍较为克制。我们认为，在供需两端政策平均发力的框架下，基本面复苏将面临阻力，而困难房企仍将处于持续失血状态，行业结构性分化的趋势将加速演变。我们继续看好龙头房企市场调整阶段的优势地位，此外区域型房企有望在结构性市场中拥有更好的弹性。看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利发展(600048，买入)、万科A(000002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增 持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。 风险提示 销售复苏低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 吴丛露wuconglu@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520020003香港证监会牌照：BQJ931 吴尘染wuchenran@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860522020001 证券 公司 股价 EPS PE 投资 代码 名称 21 22E 23E 21 22E 23E 评级 600048 保利发展 15.552.29 2.53 2.74 6.80 6.16 5.68 买入 000002 万科A 16.381.94 2.21 2.41 8.45 7.41 6.79 买入 600383 金地集团 10.252.08 2.38 2.75 4.92 4.31 3.72 买入 00960 龙湖集团 22.053.88 4.56 5.48 5.69 4.83 4.02 买入 06049 保利物业 41.301.53 1.97 2.52 27.01 20.95 16.36 买入 销售缓慢复苏，结构性分化加剧：—— 2022年第31周地产周报 政治局会议表态克制，基本面缓慢修复： ——2022年第30周地产周报 银保监会定调保交楼，基本面复苏仍需宽松政策加码：——2022年第29周地产周 报 2022-08-08 2022-08-03 2022-07-25 资料来源：公司数据.东方研究所预测.每股收益使用最新股本全面摊薄计算 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第32周市场行情回顾（2022.8.8~2022.8.14）4 1.1第32周行业指数表现4 1.2第32周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2022.8.8~2022.8.14）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市一周数据回顾5 2.3重点城市土地市场跟踪7 2.4重点公司一周要闻回顾10 3.投资建议12 风险提示12 附录13 图表目录 图1：本周（第32周）30城市新房成交6 图2：本周（第32周）11城市二手房成交6 图3：本周（第32周）新房二手房成交中一线城市占比6 图4：第32周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比7 图6：一、二线城市土地成交情况8 图7：卫星城土地成交情况8 图8：一、二线城市土地出让金情况9 图9：卫星城土地出让金情况9 图10：26城土地平均溢价率情况10 图11：26城土地流拍情况10 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指4 表2：本周房地产个股表现，东旭蓝天、大港股份涨幅居前4 表3：覆盖公司估值表12 表4：地产板块股票池名单13 1.第32周市场行情回顾（2022.8.8~2022.8.14） 1.1第32周行业指数表现 第32周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为0.9%。沪深300指数报收4191.15，周度涨幅为0.8%；创业板指数报收2690.83，周度涨幅0.3%；房地产板块指数报收2997.74，周度涨幅为1.7%。 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指 指数(2022/08/12) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 4191.15 0.8% -0.3% -19.6% 创业板指 2690.83 0.3% 0.5% -9.3% 房地产指数（申万） 2997.74 1.7% -4.5% -21.7% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第32周地产板块个股表现 第32周地产板块涨幅居前的公司分别为东旭蓝天、大港股份、西藏城投、广宇发展、铁岭新城。 表2：本周房地产个股表现，东旭蓝天、大港股份涨幅居前 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 东旭蓝天 53.04% 万业企业 -10.83% 大港股份 36.69% 长春经开 -9.02% 西藏城投 25.20% 同达创业 -7.73% 广宇发展 14.09% 闻泰科技 -6.62% 铁岭新城 13.26% 张江高科 -2.41% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池是经过调整的，具体见附录 2.行业及公司要闻回顾（2022.8.8~2022.8.14） 2.1行业一周要闻回顾 统计局发布7月份全国CPI、PPI数据。央行发布二季度货币政策报告及2022年7月金融统计数据。银保监会：有效满足房地产企业合理融资需求，支持租赁住房建设和项目并购重组。郑州房地产纾困基金与建业投资就金融岛写字楼项目达成合作。济南：二套房公积金贷款首付比例下调至40%。连云港：采用担保方式释放部分预售监管资金，实行“认贷不认房”。湛江：首套房首付降至20%。廊坊：取消户籍、社保等限购条件，取消“北三县”等地限售年限要求。南通：首套房公积金贷款额度放宽至原额度两倍，首付20%起。贵阳：初步拟定购房补贴、房票安置等促进房地产消费细化措施。 1)国家统计局：2022年7月份CPI同比上涨2.7%，环比上涨0.5%；PPI同比上涨4.2%，环比下降1.3%。 信息来源：观点地产网 2)央行：7月末，广义货币供应量（M2）同比增长12%，比上年同期高3.7个百分点。住户中长期贷款增加1486亿元。坚持不搞“大水漫灌”，不超发货币，保持流动性合理充裕。 信息来源：观点地产网 3)银保监会：将进一步落实好房地产金融审慎管理制度，有效满足房地产企业合理融资需求，大力支持租赁住房建设，支持项目并购重组，以新市民和城镇年轻人为重点，更好满足刚性和改善性住房需求。 信息来源：观点地产网 4)济南：购买第二套普通自住住房申请住房公积金贷款，最低首付款比例由60%调整至40%。信息来源：观点地产网 5)贵阳：通过实行购房补贴、房票安置、购房团购等措施综合施策释放住房消费潜力。信息来源：观点地产网 6)湛江：居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例由25%下调至20%；加大对购买二手住房的贷款支持，贷款最长年限增加至30年。 信息来源：地产中国网 7)连云港：采用担保方式释放部分预售监管资金，提高公积金贷款额度；家庭一套房、贷款已结清可执行首套房政策。 信息来源：观点地产网 8)廊坊：取消户籍、社保等限购条件，取消“北三县”等地限售年限要求。信息来源：观点地产网 9)郑州：百亿纾困基金启动，与建业投资就金融岛写字楼项目达成合作。信息来源：观点地产网 10)南通：首套房公积金贷款额度放宽至原额度两倍，首付20%起。信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市一周数据回顾 本周一线城市和二线城市新房和二手房销售量均较上周下降。第32周29大城市新房销售为2.06万套，较第31周减少21.3%；11大城市二手房销售9550套，较第31周下降5.2%；一线城市新房、二手房交易较第31周分别减少29.1%、减少7.8%；二线城市新房、二手房交易较第31周分别减少22.0%、减少3.2%。 图1：本周（第32周）30城市新房成交 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 29大城市（套）一线城市（套，右轴） 20202020202020202020202020202021202120212021202120212022202220222022 年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 1周9周17周25周33周41周49周5周13周21周29周37周46周1周10周18周26周 数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：本周（第32周）11城市二手房成交 11大城市（套）一线城市（套，右轴） 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 20202020202020202020202020202021202120212021202120212022202220222022 年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,