北京放宽购房政策，二手房成交改善明显

房地产行业周报-20240505 一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨4.46%，沪深300指数上涨0.56%，相对收益为3.9%，板块表现强于大盘。 行业基本面 本周(4.26-5.2)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交25271套，同比增速-23%，环比增速-14%；合计成交面积251.1万平方米，同比增速-26.3%，环比增速-13.9%。 本周(4.26-5.2)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交40564套，同比增速187.8%，环比增速84%；合计成交面积384.5万平方米，同比增速177.1%，环比增速84.5%。 本周（4.26-5.2），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积20036.9万平方米，环比增速0.7%，去化周期168.4周。 本周（4.22-4.28），土地供给方面，本周供应土地3040.9万平方米，同比增速65. 6%；供应均价1551元/平方米，同比增速41.8%。土地成交方面，本周成交土地192 4.1万平方米，同比增速7.7%；土地成交金额297.7亿元，同比增速-41.5%。 本周（4.26-5.2）房地产企业合计发行信用债98.5亿元，同比增速-38.1%，环比增速-40.4%。本月至今（5.1-5.2）房地产企业未发行信用债。 投资建议： 本周，北京调整住房限购政策：2套房京籍家庭可在五环外新购一套房。同时各地方也进一步出台购房补贴、装修补贴等买房新政。我们可以看出，当前楼市虽然基本面未见好转，但政策自上而下均处在持续宽松阶段，随着后续的进一步政策宽松预期释放，板块估值有望得到一定的修复。建议投资者可关注业绩稳健的房企如：越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国。在物业板块，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨4.46%，沪深300指数上涨0.56%，相对收益为3.9%，板块表现强于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：天保基建、京能置业、华远地产、荣盛发展、南国置业，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为亚太实业、中迪投资、中南建设、同达创业、中润资源。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】4月30日，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。通知显示，为适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，支持盘活存量土地，促进房地产市场平稳健康发展要求：一、做好年度住宅用地供应计划与住房发展年度计划的衔接，二、合理控制新增商品住宅用地供应，三、继续大力支持保障性住房用地的供应，四、严格执行住宅用地收回的有关要求等为进一步推进农村集体产权制度改革，现就有关土地增值税政策公告如下：村民委员会、村民小组按照农村集体产权制度改革要求，将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到农村集体经济组织名下的，暂不征收土地增值税。本公告所称的农村集体经济组织，应按规定在农业农村部门办理注册登记，被赋予以字母“N”开头的统一社会信用代码，并取得《农村集体经济组织登记证》。 【地方政策】4月30日，中山市住房和城乡建设局、中山市财政局、中山市金融工作局、中国人民银行中山市分行、国家金融监督管理总局中山监管分局、中山市住房公积金管理中心联合发布措施，进一步优化房地产市场平稳健康发展。 【地方政策】4月30日，北京市住房和城乡建设委员会发布关于优化调整本市住房限购政策的通知。 为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，现就优化调整本市住房限购政策通知如下： 自本通知印发次日起，在执行现有住房限购政策的基础上，允许以下居民家庭（含夫妻双方及未成年子女，下同）或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）： 1、本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭），已在京拥有2套住房的；2、本市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的；3.连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有1套住房的。 其中，新购买商品住房位于通州区（不含台湖、马驹桥地区）的居民家庭或成年单身人士，还须为通州区户籍，或与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的党政机关、企事业单位存在劳动关系。 【地方政策】5月2日，山东省德州市住房公积金管理委员会办公室发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，该政策将于2024年5月1日起实施。根据通知，德州将提高住房公积金最高贷款额度。一方缴纳公积金的最高可贷额度将从原来的40万元提升至60万元，夫妻双方缴纳公积金的最高可贷额度则从50万元提升至70万元。此外，对于多子女的缴存职工家庭，在购买首套及二套自住住房申请住房公积金贷款时，可增加的贷款额度由原来的10万元提高到15万元。 【地方政策】5月2日，广东省阳江市住房和城乡建设局联合其他五个部门发布了一项新的房地产政策。该政策包含26条具体措施，涉及房地产开发的全过程，包括土地获取、建筑报建、项目建设、验收以及销售等环节，旨在为房地产开发商和购房者提供全面支持。 【地方政策】5月3日，南京住房公积金管理中心发布两项新政，支持南京都市圈缴存职工在南京购房使用住房公积金贷款，同时南京市缴存职工在都市圈其他城市购房可享受住房公积金提取同城化待遇。新政适用城市包括常州市、镇江市、扬州市、淮安市、芜湖市、马鞍山市、滁州市、宣城市，实现南京都市圈9城公积金互认互贷。 【地方政策】5月3日，广东省肇庆市住房和城乡建设局发布通知，宣布从2024年5月1日起，在全市范围内商品房将实行按套内面积计价宣传销售。该通知旨在规范商品房销售行为，减少因房屋面积、计价造成的矛盾纠纷，维护市场环境，保障交易双方的合法权益。 表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【天保基建】4月28日，天津天保基建股份有限公司（以下简称“天保基建”）发布公告，宣布对全资子公司天津天保德源房地产开发有限公司（以下简称“天保德源”）进行增资。根据公告，全资子公司天津滨海开元房地产开发有限公司（以下简称“滨海开元”）计划向天保德源增资6.198亿人民币，此举将使天保德源的注册资本从1500万元增至6.348亿人民币，而滨海开元将继续保持100%的股权控制。 【中南建设】4月28日，江苏中南建设集团股份有限公司发布关于为徐州鹭荣等公司提供担保的进展公告。根据公告，徐州鹭荣向中国民生银行股份有限公司徐州分行借款5.20亿，原期限36个月，担保金额相同，目前借款余额为2.1530亿，借款期限延长28个月。徐州鹭和亦向同一银行借款4.80亿，期限和担保金额与鹭荣一致，当前借款余额为2505万元，借款期限延长24个月。 【建发股份】4月28日，厦门建发股份有限公司发布关于向原股东配售股份申请文件的审核问询函的回复。此前上交所就发行方案、融资必要性与合理性、经营情况、境外销售等8方面向厦门建发股份进行问询。 公告显示，厦门建发股份本次配股预计募集资金不超过77.87亿元，扣除发行费用后拟用于公司供应链运营业务补充流动资金及偿还银行借款。在关于融资必要性与合理性问题中，该司回复结合日常营运需要、货币资金余额及使用安排、日常经营积累、资金缺口，本次募集资金用于补充流动资金及偿还银行借款具有必要性，融资规模具有合理性。" 【荣安地产】4月28日，荣安地产股份有限公司发布关于对外担保预计情况的公告，披露了公司2024年度对控股子公司提供担保的详细计划。公告显示，荣安地产预计在2024年度为资产负债率高于70%的控股子公司提供不超过40亿元的担保，而对资产负债率低于70%的子公司提供不超过20亿元的担保。担保计划的有效期设定为自股东大会审议通过之日起12个月内。 【金茂集团】4月29日，中国金茂(集团)有限公司发生高层人事变动。陶天海先生卸任董事长职务，乔晓洁和张辉也同时退出董事行列。公司决定由丁蕤先生接任董事长，周红辉和赵磊被任命为新董事。 【上海临港】4月30日，上海临港经济发展集团有限公司发布公告，根据《上海市人民政府关于袁国华同志免职的通知》（沪府任〔2024〕65号）文件，袁国华不再担任公司董事长职务。公司将依法定程序进行新任董事长的任命工作，并确保按照相关法律法规的要求，及时进行信息披露。 【红星美凯龙】4月30日，红星美凯龙发布公告，披露公司股东红星控股所持部分股份遭遇司法措施。公告中指出，累计被司法冻结、轮候冻结及司法标记的股份数量约为12.49亿股。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(4.26-5.2)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交25271套，同比增速-23%，环比增速-14%；合计成交面积251.1万平方米，同比增速-26.3%，环比增速-13.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-42.9%、-2.3%和-25.8%，环比增速为-40.5%、-5.4%和7.8%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-47.9%、-13.3%和-26.6%，环比增速为-43.9%、-4.2%和2.4% 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（5.1-5.2），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交2943套，同比增速-73%，环比增速-59.2%；合计成交面积22.6万平方米，同比增速-77.8%，环比增速-66.1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-78%、-64.3%和-76.9%，环比增速为-69.7%、-50.3%和-59.7%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-83.4%、-72.7%和-79%，环比增速为-69.9%、-68.2%和-59.9% 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(4.26-5.2)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交40564套，同比增速187.8%，环比增速84%；合计成交面积384.5万平方米，同比增速177.1%，环比增速84.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为149.9%、234%和83%，环比增速为74.7%、97.7%和38.7%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为138.2%、218.3%和83.3%，环比增速为72%、98.8%和40.5% 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（5.1-5.2），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交14148套，同比增速1006.2%，环比增速314.4%；合计成交面积134.4万平方米，同比增速995.6%，环比增速286.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为1200%、1231.2%和376.8%，环比增速为296.5%、345.6%和-86.9%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为1080%、1263.1%和381.8%，环比增速为353.3%、307.4%和207.1%