【债券分析】2024Q1全国及各省市土地成交及城投拿地数据全梳理

债券研究 证券研究报告 债券分析2024年04月29日 【债券分析】 2024Q1全国及各省市土地成交及城投拿地数据全梳理 华创证券研究所 证券分析师：周冠南 电话：010-66500886 邮箱：zhouguannan@hcyjs.com执业编号：S0360517090002 证券分析师：张晶晶 电话：010-66500984 邮箱：zhangjingjing@hcyjs.com执业编号：S0360521070001 相关研究报告 《【华创固收】经济韧性修正降息前景，美联储“鹰声四起——3月海外月度观察》 2024-04-26 《【华创固收】债券违约率下降，关注建筑施工类发债企业风险——2024年一季度信用观察季报》 2024-04-23 《【华创固收】信用债发行新特征：久期错配下的定价博弈》 2024-04-17 《【华创固收】2024Q1可转债复盘：超跌回调与反弹修复》 2024-04-15 《【华创固收】2024Q1利率债复盘：债市进入低利率新阶段》 2024-04-12 2024年一季度，土地成交市场整体仍呈低温运行态势，但土地成交额同比降幅边际收窄，预计后续随着稳地产政策持续发力及各城市土拍政策的放宽，土地成交额降幅或将继续收窄。 2024年一季度全国土地成交有何变化？ 2024年一季度，土地成交市场整体仍呈低温运行态势，土地成交额同比下降 3.57%，但较2023年一季度降幅边际收窄，其中，城投拿地金额季节性小幅下降。 1、土地成交方面，2024年一季度全国土地成交金额为5213亿元，同比小幅下降3.57%，成交溢价率为5.53%，同比下降0.74个百分点。 2、城投拿地方面，2024年一季度城投拿地金额为1842亿元，同比下降3.45% 城投拿地占比约为35.34%，同比上升0.05个百分点。 2024年一季度各省份及各地市土地成交现状分析： 1、分省看：浙江、北京、山东、广东土地成交额位居前列，其中浙江为792亿 元，其余三省均超400亿元，而青海、宁夏、吉林、黑龙江成交规模均不足20 亿元，区域两极分化仍持续；增速上，16省土地成交额同比上升，上海、湖北、黑龙江、北京、福建同比增幅均在50%以上，而吉林、江西等三省均同比下降50%以上；成交溢价率上，安徽、浙江、江西等13个区域土地成交加权平均溢价率同比上升，而新疆、湖北、河南同比下降10个百分点以上。 2、分地市看：杭州、西安、广州等16个地市土地成交额超50亿元，而发生 土地成交的地市中63个成交金额不足1亿元，主要集中于四川、甘肃、黑龙 江、新疆、青海、辽宁等地；增速上，181个地市土地成交额同比下降，成交额前30的地市中，武汉、济南、厦门、长沙、枣庄、福州、金华增速超100%而温州、南京、苏州、成都、台州同比降幅超50%；成交溢价率上，成交额前30的地市中，济宁、合肥、厦门、台州溢价率均超20%。 3、重点省市：济南、柳州、兰州、青岛等地土地成交情况同比有所改善。 2024年一季度各省份及各地市城投拿地现状分析： 1、分省看：浙江、山东、江苏、湖北、河北、河南6省城投拿地金额超100 亿元，而青海、黑龙江、宁夏等10个区域不足10亿元；增速上，18省城投 拿地金额同比下降，其中吉林、黑龙江、云南、天津、广东、江西同比降幅超50%，而湖北、宁夏、河北、内蒙古、山东增幅均在50%以上；拿地占比上，湖北、四川、江西等7个区域超50%，而黑龙江、天津、上海、海南占比均低于10%。 2、分地市看：城投拿地金额位居前30的地市主要分布在江苏、浙江、山东等地，其中武汉、石家庄、济南、杭州、郑州城投拿地金额超50亿元，19个地市同比有所增长；拿地占比上，城投拿地金额位居前30的地市中，22个城投拿地占比超50%，21个地市同比上升，西安、枣庄同比下降超20个百分点。 3、重点省市：济南、柳州、青岛城投拿地金额及占比同比大幅提升。 风险提示：土地明细数据统计有偏差；城投公司口径统计有偏差；房地产市场及土地市场复苏不及预期。 目录 一、2024年一季度全国土地成交情况有何变化？4 二、2024年一季度各省份及各地市土地成交现状分析4 （一）各省情况：16省土地成交额同比上升，13省溢价率同比提升4 （二）各地市情况：近半数地市土地成交额同比下降，个别地市溢价率明显提升5 （三）重点省市情况：济南、柳州、兰州、青岛等地土地成交情况同比有所改善6 三、2024年一季度各省份及各地市城投拿地现状分析7 （一）各省情况：半数以上省份城投拿地规模及占比同比下降7 （二）城投拿地金额位居前30的地市分布情况8 （三）重点省市情况：济南、柳州、青岛城投拿地金额及占比同比大幅提升9 （四）拿地金额位居前30的城投主体情况10 四、风险提示11 图表目录 图表12024Q1土地成交金额、城投拿地金额同比小幅下降4 图表22024Q1各省土地成交情况5 图表32024Q1土地成交额位居前30的地市情况6 图表42024Q1济南、柳州、兰州、青岛等地土地成交情况略有改善7 图表52024Q118省城投拿地金额、16省城投拿地占比同比下降8 图表62024Q1城投拿地金额位居前30的地市分布情况9 图表72024Q1柳州、济南、青岛、遵义、济宁城投拿地占比同比大幅提升10 图表82024Q1拿地金额位居前30的城投主体情况10 2024年稳地产政策持续发力，多地土拍政策边际放松，各省市具体土地成交情况及城投拿地情况如何？下文将展开深入探讨。 土地成交数据方面，统计全市场招拍挂的土地成交明细，以便对城投拿地等情况进行具体分析，与财政厅所统计的土地出让金额具体数值略有出入，但趋势保持一致。本篇报告土地成交数据依据wind口径，提取日期为2024年4月15日。 一、2024年一季度全国土地成交情况有何变化？ 2024年一季度，土地成交市场整体仍呈低温运行态势，土地成交额同比下降3.57%， 但较2023年一季度降幅边际收窄，其中，城投拿地金额季节性小幅下降。 土地成交方面，2024年一季度全国土地成交金额为5213亿元，同比小幅下降3.57%，成交溢价率为5.53%，同比下降0.74个百分点。 城投拿地方面，2024年一季度城投拿地金额为1842亿元，同比下降3.45%，城投拿地占比约为35.34%，同比上升0.05个百分点。 图表12024Q1土地成交金额、城投拿地金额同比小幅下降 资料来源：Wind，华创证券 二、2024年一季度各省份及各地市土地成交现状分析 （一）各省情况：16省土地成交额同比上升，13省溢价率同比提升 土地成交金额方面，2024年一季度，成交额位居前列的省份包括浙江、北京、山东、广东，其中浙江为792亿元，其余三省均超400亿元；而青海、宁夏、吉林、黑龙江成 交规模均不足20亿元，区域两极分化仍持续。 土地成交增速方面，2024年一季度，16省土地成交额同比上升，低基数下上海同比增速达697%，位列第一，湖北、黑龙江、北京、福建同比增幅也较大，均在50%以上，而吉林、江西等三省均同比下降50%以上。 成交溢价率方面，2024年一季度，安徽、宁夏、福建等11个区域溢价率超5%，吉林、青海、海南等7个区域溢价率不足1%；安徽、浙江、江西等13个区域土地成交加 权平均溢价率同比上升，而新疆、湖北、河南同比下降10个百分点以上。 图表22024Q1各省土地成交情况 资料来源：Wind，华创证券 （二）各地市情况：近半数地市土地成交额同比下降，个别地市溢价率明显提升 土地成交金额方面，2024年一季度，杭州、西安、广州等16个地市土地成交额超50 亿元，其中杭州为316亿元，而发生土地成交的地市中63个成交金额不足1亿元，主要集中于四川、甘肃、黑龙江、新疆、青海、辽宁等地。 土地成交增速方面，2024年一季度，181个地市土地成交额同比下降，成交额前30的地市中，武汉、济南、厦门、长沙、枣庄、福州、金华增速超100%，而温州、南京、苏州、成都、台州同比降幅超50%。 成交溢价率方面，2024年一季度，62个地市土地成交加权平均溢价率超5%，其中40个地市超10%，主要集中在安徽、山东、浙江、甘肃、江西等地。成交额前30的地市 中，济宁、合肥、厦门、台州溢价率均超20%，其中济宁加权平均溢价率达到28.53%，同比提升20.97个百分点，而枣庄、武汉、长沙等10个地市溢价率低于1%。 图表32024Q1土地成交额位居前30的地市情况 资料来源：Wind，华创证券 （三）重点省市情况：济南、柳州、兰州、青岛等地土地成交情况同比有所改善 对市场较为关注的省份（自治区、直辖市）及其下辖部分地级市做进一步分析。 云南省：2024年一季度土地成交额为47亿元，同比下降36%，其中昆明市土地成交额为12亿元，同比下降37%，但成交溢价率同比提升4.66个百分点。昆明市拿地金额前五的企业包括昆明邦辉置业有限公司、云南山美食品有限公司、昆明市安居集团有限公司（城投公司）、柚沐大健康产业富民有限公司、中国石油天然气股份有限公司。 天津市：2024年一季度土地成交额为31亿元，同比增长34%，成交溢价率同比下降6.52个百分点至1.78%。天津市拿地金额前五的企业包括天津广隆房地产开发有限公司（保利发展子公司）、天津中海地产开发有限公司（中海地产子公司）、中铁建设集团置业有限公司（中铁集团子公司）、经纬恒润(天津)研究开发有限公司、中国核工业二四建设有限公司（中核集团子公司）。 山东省：2024年一季度土地成交额为442亿元，同比增长40%，其中青岛、济南、济宁、潍坊土地成交额同比均有所改善，低基数下济南同比增速最高。 广西壮族自治区：2024年一季度土地成交额为56亿元，同比下降31%，其中柳州 土地成交额为20亿元，同比增长345%。柳州市拿地金额前五的企业包括柳州市祥源领地地产投资有限公司（柳州城建子公司）、鹿寨天晟产业服务有限公司、柳州市徽鑫物业管理有限公司（民企）、广西柳州市北城投资开发集团有限公司（柳州投控子公司）、融水县融创产业投资发展有限责任公司（城投公司）。 甘肃省：2024年一季度土地成交额为24亿元，同比增长3%，其中兰州市土地成交额为6亿元，同比增长98%。 图表42024Q1济南、柳州、兰州、青岛等地土地成交情况略有改善 资料来源：Wind，华创证券 三、2024年一季度各省份及各地市城投拿地现状分析 （一）各省情况：半数以上省份城投拿地规模及占比同比下降 城投拿地金额方面，2024年一季度，浙江、山东、江苏、湖北、河北、河南6省城投拿地金额超100亿元，而青海、黑龙江、宁夏等10个区域不足10亿元。从增速看， 18省城投拿地金额同比下降，其中吉林、黑龙江、云南、天津、广东、江西同比降幅超 50%，而湖北、宁夏、河北、内蒙古、山东增幅均在50%以上。 城投拿地占比方面，2024年一季度，湖北、四川、江西等7个区域城投拿地金额占总成交金额的比重超50%，而黑龙江、天津、上海、海南占比均低于10%。从同比变化看，16省城投拿地占比有所下降，其中上海、黑龙江、湖南、陕西、云南下降20个百分点以上，而湖北、江苏城投拿地占比提升20个百分点以上。 图表52024Q118省城投拿地金额、16省城投拿地占比同比下降 资料来源：Wind，华创证券 （二）城投拿地金额位居前30的地市分布情况 城投拿地金额位居前30的地市主要分布在江苏、浙江、山东等地。2024年一季度，武汉、石家庄、济南、杭州、郑州城投拿地金额超50亿元。从增速看，城投拿地金额前 30的地市中，19个地市同比有所增长，其中武汉、济南城投拿地金额翻倍，而西安、常州、宁波同比降幅均超50%。 城投拿地占比方面，2024年一季度，城投拿地金额位居前30的地市中，22个城投拿地占比超50%，其中珠海、武汉、柳州均超90%，而西安、杭州城投拿地占比均低于20%。从同比变化看，前30