年度跟踪：全国土地成交及城投拿地数据全梳理

债券研究 证券研究报告 债券周报2022年12月18日 【债券周报】 年度跟踪：全国土地成交及城投拿地数据全梳理 华创证券研究所 证券分析师：周冠南 电话：010-66500886 邮箱：zhouguannan@hcyjs.com执业编号：S0360517090002 证券分析师：张晶晶 电话：010-66500984 邮箱：zhangjingjing@hcyjs.com执业编号：S0360521070001 相关研究报告 《【华创固收】债市跟踪（1205-1211）：防疫“新十条”落地，理财赎回潮再起》 2022-12-11 《【华创固收】“新十条”再提振“强预期”——每周高频跟踪20221211》 2022-12-11 《【华创固收】高收益债市场观察（第二十四期） ——2022年11月19日至12月02日》 2022-12-06 《【华创固收】疫情加剧，基本面或再下探——11月经济数据预测》 2022-12-05 《【华创固收】债市跟踪（1128-1204）：房企“第三支箭”落地，防疫政策继续优化》 2022-12-04 本报告抓取了2021年初至2022年11月底全国土地出让明细数据，包含所在城市、区县、土地位置、成交价、成交人、溢价率等指标。 全国土地成交情况： 1、土地成交额及溢价率下降。2022年1-11月全国各类土地成交额37399亿元，较2021年同期下降40.08%。其中，受疫情多发及房企债务违约影响，2022年上半年土地成交额较去年同期下降高达52.28%。2022年1-10月，全国土地成交溢价率均低于10%，相较于2021年四季度下降明显。 2、城投拿地占比有所下降。2022年以来，或由于城投平台自身偿债压力加大城投拿地占比由去年11月的13.11%降至今年4月的2.35%，2022年下半年占比稳定在5%左右。 3、成交土地的性质：2021年以来，全国成交土地的性质主要为住宅用地，占比超过70%，其次是商服用地，占比在13%左右，2022年工业用地成交占比明显增加。 各省份及地市土地成交情况： 1、各省份情况看，2022年1-11月仅海南省土地成交额增速为正，20个省份同比降幅在30%以上。具体看，海南土地成交金额同比增长12.81%，其余省份中，四川土地市场相对坚挺，成交额收缩相对少，而天津、辽宁、黑龙江和吉林同比降幅较大，均超70%。 2、各地市情况看，366个地市中，仅22%的地市成交额增速为正，其中，在整个土拍市场遇冷的背景下，土地成交额规模大于100亿且依然能够实现正增长的地市，包括四川成都、江苏淮安、四川眉山等，后续的区域性机会值得关注。 城投拿地情况： 1、城投拿地性质、行政级别及溢价率：主要为住宅用地和商服用地，二者合计规模占比高达93%。参与拿地的城投主体的行政级别主要为地市级和区县级，二者合计规模占比高达80%。按照城投拿地规模测算，2022年1-11月，城投拿地的土地溢价率主要位于0-5%区间，处于较低水平。 2、城投拿地的省份分布：2022年1-11月，江苏、浙江城投拿地金额均超300亿元；增速方面，四川、浙江两省在城投拿地规模较大的基础上同样实现较高增速，均超过25%，而辽宁、天津、吉林和甘肃等地城投拿地规模下降明显。3、城投拿地规模位居前30的地市：主要分布在江苏、浙江、山东、湖北等地 其中7个地市位于江苏省。2022年1-11月城投拿地规模前30的地市中，城 投拿地占比超过20%的地市共7个，包括柳州、黄石、上饶、威海等。 4、拿地规模位居前20的城投主体：2022年1-11月，从城投主体具体拿地规模来看，广州地铁集团有限公司、无锡市安居投资发展有限公司和南京奥体建设开发有限责任公司位居前三，拿地金额分别为165亿元、58亿元和44亿元。 整体看，2022年全国土地市场表现惨淡，除海南省外，其余省份成交额均呈现负增长，其中湖北、重庆、甘肃、天津等地降幅超过50%，需关注财力变化对其当地城投公司偿债能力带来的影响。关于城投拿地方面，中短期看，我们认为城投公司并不具备替代房地产开发商的实力，但在拿地成本方面，城投公司天然具备一定优势，后续或可采用同市场化开发商合作的模式进行地产相关业务的发展。 风险提示：数据来源和统计口径可能存在一定差别。 目录 一、全国土地成交整体情况4 二、各省份及各地市土地成交情况5 （一）各省份情况：20省土地成交额同比降幅30%以上5 （二）各地市情况：78%的地市成交额负增长6 三、城投拿地情况8 （一）城投拿地主要性质：住宅用地和商服用地8 （二）各省情况：广西、湖北、重庆三省城投拿地占比超10%9 （三）城投拿地规模位居前30的地市分布情况10 （四）拿地规模位居前20的城投主体情况11 四、风险提示13 图表目录 图表12021年以来全国土地成交情况4 图表2成交土地主要用作住宅用地5 图表32022年1-11月各省土地成交情况6 图表42022年1-11月各省土地成交溢价率情况6 图表5土地成交额对城投利息支出覆盖情况：1-11月，8个省份不足1倍6 图表62022年1-11月土地成交额位居前30的地市情况7 图表72022年1-11月土地成交额对城投利息覆盖倍数较2021年同期有所上升的37个 地市8 图表8城投拿地主要用作住宅用地和商服用地8 图表9参与拿地的城投主体多为地市级和区县级8 图表10城投拿地溢价率主要位于0-5%区间9 图表112021-2022年11月各省城投拿地情况10 图表122022年1-11月城投拿地规模位居前30的地市拿地情况11 图表13拿地规模位居前20的城投主体情况11 2022年，房产市场持续低迷，土地市场整体表现惨淡。我们抓取了2021年初至2022 年11月底全国土地成交明细数据，包含所在城市、区县、土地位置、规划用途、规划建筑面积、成交价、成交人、成交地面均价、溢价率等指标，并分别从全国和各省市土地成交的情况以及城投拿地情况三个方面对数据展开分析。 口径方面，统计全市场招拍挂的土地成交明细，以便对城投拿地等情况进行具体分析，与财政厅所统计的土地出让金额具体数值略有出入，但趋势保持一致。 一、全国土地成交整体情况 2022年全国土地成交情况整体延续2021年下半年遇冷态势，数量及金额均有所下降，土地成交溢价率也降至较低水平。 具体看，2022年1-11月全国各类土地成交57525宗，较2021年同期减少13192宗； 土地成交额37399亿元，较2021年同期下降40.08%。其中，受疫情多发及房企债务违约影响，2022年上半年土地成交额较去年同期下降高达52.28%。就土地成交溢价率情况看，受土拍市场遇冷及重点22城“集中供地”新政影响，2022年1-10月，全国土地成交溢价率均低于10%，尽管11月略有回升达到11.32%，但仍处于2021年以来的较低位置。 城投拿地方面，2021年8-11月，受房地产市场遇冷影响，地方城投开始托底拿地，城投拿地占比由8月的3.61%上升至11月的13.11%。2022年以来，由于城投平台本身偿债压力较大，城投拿地占比由去年11月的13.11%降至今年4月的2.35%，2022年下半年占比稳定在5%左右，整体高于2021年上半年的水平。 具体看，2022年1-11月城投拿地规模2116.32亿元，较2021年同期下降30.04%；城投拿地占比5.66%，较上年同期增加0.81个百分点。10月14日，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》，指出严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。该政策效应暂未体现在土地成交数据上，但从长期看，随着房地产市场逐渐企稳，城投拿地情况或发生一定转变，值得后续持续跟踪。 图表12021年以来全国土地成交情况 资料来源：Wind，华创证券 2021年以来，全国成交土地的性质主要为住宅用地，占比超过70%，其次是商服用 地，占比在13%左右，2022年工业用地成交占比明显增加。从所成交土地的规划用途看，主要分为住宅用地、商服用地、工业用地、公共管理与公共服务及其他用地。其中住宅用地主要包括城镇住宅、农村宅基地、保障房、租赁住房等规划用途；商服用地主要包括餐饮用地、旅馆用地、批发市场用地、零售商业用地、其他商服用地等规划用途；工业用地主要包含一类工业用地、二类工业用地、仓储用地、采矿用地等规划用途；公共管理与公共服务主要包含医院用地、公园与绿地、管道运输用地、公路用地、教育用地等规划用途；剩余规划用途归类为其他用地。对于部分存在多个用途的成交土地，本文按照其主要用途进行归类。 图表2成交土地主要用作住宅用地 资料来源：Wind，华创证券 二、各省份及各地市土地成交情况 （一）各省份情况：20省土地成交额同比降幅30%以上 从各省土地成交情况来看，2022年1-11月，成交额位居前列的省份包括江苏、浙江、山东、广东和四川，其中江苏超5000亿元，其余四省超2500亿元；而成交规模不足200 亿元的省份有吉林、甘肃、宁夏、青海和黑龙江。成交溢价率方面，与2021年同期相比， 仅山西和山东两个省份2022年1-11月土地成交加权平均溢价率有所上升，其余省份均出现不同程度的下降，可见全国大多省份土地市场有所降温。 图表32022年1-11月各省土地成交情况图表42022年1-11月各省土地成交溢价率情况 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 2022年1-11月仅海南省土地成交额增速为正，20个省份同比降幅在30%以上。具体看，2022年1-11月仅海南土地成交金额同比增长12.81%，其余省份中，四川土地市场相对坚挺，成交额收缩相对少，主要原因为成都、眉山、德阳等土地成交金额较多的地级市在今年土拍市场遇冷的情形下依然保持正增长，而天津、辽宁、黑龙江和吉林同比降幅较大，均超70%，后续值得关注。 从土地成交额对城投利息支出的覆盖情况看，2021年仅云南一个省份覆盖程度位于 1倍以下，其余多数省份位于两倍以上，但2022年1-11月，随着土地市场的持续低迷， 土地成交额对城投利息支出的覆盖程度不足1倍的省份上升至8个，包括天津、云南、广西等，城投偿债压力明显加大。 图表5土地成交额对城投利息支出覆盖情况：1-11月，8个省份不足1倍 资料来源：Wind，华创证券 （二）各地市情况：78%的地市成交额负增长 从全国366个地市土地成交情况来看，多数呈现负增长。具体看，2022年1-11月， 杭州、成都、南京、广州和无锡土地成交额位居前🖂，均在800亿元以上。而土地成交 额不足10亿元的地市共107个，占比达29.2%，主要集中在黑龙江、甘肃、内蒙古等省份。土地成交的增速方面，366个地市中，仅22%的地市成交额增速为正，其中在整个土拍市场遇冷的背景下，土地成交额规模大于100亿且依然能够实现正增长的地市，包括四川成都、江苏淮安、四川眉山等，后续的区域性机会值得关注。 成交溢价率方面，366个地市中，共127个地市土地成交溢价率超5%，其中58个超10%，主要集中在四川、江西、安徽、河南等省份。从溢价率的变化来看，2022年1-11月共99个地市溢价率有所上升，相较2021年141个地市下降显著，可见全国各地市 的土地市场同样降温明显。而溢价率上升超过10个百分点的地市多集中在山西、云南、四川等省份。 土地成交额对城投利息支出的覆盖倍数方面，在有存量城投债的271个地市中共有 37个地市2022年土地成交额对城投利息支出的覆盖倍数较2021年同期有所提升，主要 集中在四川、湖北、广西等省份。此外，2022年1-11月共有47个地市覆盖倍数不足1 倍，主要集中在黑龙江、湖南等省份。图表62022年1-11月土地成交额位居前30的地市情况 资料来源：Wind，华创证券 注：完整名单可联系华创固收团队 图表72022年1-