【债券分析】2023年全国及各省市土地成交及城投拿地数据全梳理

债券研究 证券研究报告 债券分析2024年01月23日 【债券分析】 2023年全国及各省市土地成交及城投拿地数据全梳理 华创证券研究所 证券分析师：周冠南 电话：010-66500886 邮箱：zhouguannan@hcyjs.com执业编号：S0360517090002 证券分析师：张晶晶 电话：010-66500984 邮箱：zhangjingjing@hcyjs.com执业编号：S0360521070001 相关研究报告 《【华创固收】政策等待期，美国“软着陆”概率提升——12月海外月度观察》 2024-01-14 《【华创固收】跨年后资金平稳，但分层压力仍需重视——1月流动性月报》 2024-01-13 《【华创固收】高票息行情持续演绎，关注跨年后短端修复机会——1月信用债策略月报》 2024-01-06 《【华创固收】再见2023：美债复盘——2023年债市复盘系列之四》 2023-12-31 《【华创固收】再见2023：可转债复盘——2023年债市复盘系列之三》 2023-12-31 2023年，房地产市场景气度偏低，土地市场持续低温运行，但整体较2022年下行幅度有所放缓。预计后续随着各地土拍政策的放宽及房地产政策的持续发力，2024年土地市场将继续边际回暖。 全国土地成交有何变化？ 2023年，土地成交市场整体呈低温运行态势，土地成交额及成交溢价率同比均有所下降，但降幅边际收窄，其中城投拿地金额及占比同比均有所下降。1、土地成交方面，2023年全国土地成交金额为45187亿元，同比下降16%， 成交溢价率为5.83%，同比下降0.48个百分点。 2、城投拿地方面，2023年城投拿地金额为19968亿元，同比下降23%，城投拿地占比约为44%，同比下降4.20个百分点。 各省份及各地市土地成交现状分析： 1、分省看：2023年，成交额位于1000亿元以上的共15省，其中江苏、浙江 广东、山东位于前列，而黑龙江、宁夏、青海成交规模不足100亿元，区域间 两极分化明显；增速上，22省同比下降，其中青海、安徽、广西、辽宁降幅在 30%以上，而低基数下天津同比增速达55%，位列第一。 2、分地市看：2023年，发生土地成交的地市中63个成交金额不足10亿元，主要集中于黑龙江、甘肃、辽宁、吉林、青海、云南、新疆等地；增速上，219个地市土地累计成交额同比下降，成交额前30的地市中，石家庄增速达到 82%，盐城、扬州、佛山增速超20%，而深圳、合肥、青岛、厦门、金华同比降幅超30%。 3、重点省市：2023年，天津、昆明土拍情况有所改善，而柳州、兰州、青岛回落明显。 各省份及各地市城投拿地现状分析： 1、分省看：2023年，城投拿地金额上，6省超1000亿元，而青海、宁夏不足 10亿元；增速上，23省城投拿地金额同比下降，其中青海、上海、广东同比 降幅超50%，而吉林、内蒙古、海南增幅均在50%以上；拿地占比上，17省同比有所下降，其中上海、广东、陕西、四川、新疆、河南6省下降10个百 分点以上，而吉林、青海占比提升超10个百分点。 2、分地市看：2023年，城投拿地金额上，金额位居前30的地市主要分布在江苏、浙江、山东等地，其中常州、南通、盐城、南京、扬州、成都、无锡城投累计拿地金额超500亿元，8个地市同比有所增长；拿地占比上，扬州、盐 城、景德镇等19个地市城投累计拿地占比超50%，济宁、无锡、石家庄、长沙等14个地市同比有所上升。 3、重点省市：2023年，柳州城投拿地占比为71%，在重点省市中排名第一，但同比有所下降，而济宁、兰州、昆明城投拿地占比同比大幅提升。 风险提示：土地明细数据统计有偏差，城投公司口径统计有偏差，房地产市场及土地市场复苏不及预期。 目录 一、全国土地成交情况有何变化？4 二、各省份及各地市土地成交现状分析4 （一）各省情况：2023年22省土地成交额同比下降，19省溢价率同比提升4 （二）各地市情况：2023年约三分之二地市土地成交额同比下降5 （三）重点省市情况：2023年天津、昆明土地成交情况同比有所改善6 三、各省份及各地市城投拿地现状分析7 （一）各省情况：2023年23省城投拿地金额、17省城投拿地占比同比下降7 （二）城投拿地金额位居前30的地市分布情况8 （三）重点省市情况：2023年济宁、兰州、昆明城投拿地占比同比大幅提升9 （四）拿地金额位居前30的城投主体情况10 四、风险提示11 图表目录 图表12023年土地成交金额、城投拿地金额及占比同比均下降4 图表22023年各省土地成交情况5 图表32023年土地成交额位居前30的地市情况6 图表42023年天津、昆明土地成交情况同比有所改善7 图表52023年23省城投拿地金额、17省城投拿地占比同比下降8 图表62023年城投拿地金额位居前30的地市分布情况9 图表72023年济宁、兰州、昆明城投拿地占比同比大幅提升10 图表82023年拿地金额位居前30的城投主体情况10 2023年，房地产市场景气度偏低，土地市场持续低温运行，那么各省市具体土地成交情况及城投拿地情况如何？下文将展开深入探讨。 土地成交数据方面，统计全市场招拍挂的土地成交明细，以便对城投拿地等情况进行具体分析，与财政厅所统计的土地出让金额具体数值略有出入，但趋势保持一致。本篇报告土地成交数据依据wind口径，提取日期为2024年1月15日。 一、全国土地成交情况有何变化？ 2023年土地成交市场整体呈低温运行态势，土地成交额及成交溢价率同比均有所下降，但降幅边际收窄，其中，城投拿地金额及占比同比均有所下降。 土地成交方面，累计看，2023年全国土地成交金额为45187亿元，同比下降16%，成交溢价率为5.83%，同比下降0.48个百分点。 城投拿地方面，累计看，2023年城投拿地金额为19968亿元，同比下降23%，城投拿地占比约为44%，同比下降4.20个百分点。 图表12023年土地成交金额、城投拿地金额及占比同比均下降 资料来源：Wind，华创证券 注：加权平均溢价率采用成交额加权计算，下同。 二、各省份及各地市土地成交现状分析 2023年，三分之二左右省份和地市土地成交金额同比下降。分省看，低基数效应下，天津同比增速位列第一，吉林、海南、黑龙江、内蒙古等地同比也有所改善，而青海、安徽、广西、辽宁降幅在30%以上。地市层面，有成交的地市中63个成交金额不足10亿元，219个地市土地成交金额同比下降，土地成交热度下降。重点关注区域中，天津、昆明土拍情况有所改善，而柳州、兰州、青岛回落明显。 （一）各省情况：2023年22省土地成交额同比下降，19省溢价率同比提升 土地成交金额方面，2023年，成交额位于1000亿元以上的共15省，其中江苏、浙江、广东、山东位于前列，成交额分别为8499亿元、5325亿元、3224亿元、3124亿元，而黑龙江、宁夏、青海成交规模不足100亿元，区域间两极分化明显。 土地成交增速方面，2023年，22省土地成交额同比下降，较2022年减少6省，其中青海、安徽、广西、辽宁降幅在30%以上，而低基数下天津同比增速达55%，位列第 一，吉林、海南、黑龙江、内蒙古、北京、河北、湖北也有所改善。 成交溢价率方面，2023年，内蒙古、安徽、四川等17个区域溢价率超5%，重庆、吉林、辽宁等6个区域溢价率低于3%；天津、海南、内蒙古等19个区域土地成交加权平均溢价率同比上升。 图表22023年各省土地成交情况 资料来源：Wind，华创证券 （二）各地市情况：2023年约三分之二地市土地成交额同比下降 土地成交金额方面，杭州、广州、苏州、成都、南京、常州6个地市土地累计成交 额超1000亿元，其中杭州为1661亿元，而发生土地成交的地市中63个成交金额不足10 亿元，主要集中于黑龙江、甘肃、辽宁、吉林、青海、云南、新疆等地。 土地成交增速方面，2023年，219个地市土地累计成交额同比下降，成交额前30的地市中，石家庄增速达到82%，盐城、扬州、佛山增速超过20%，而深圳、合肥、青岛、厦门、金华同比降幅超30%。 成交溢价率方面，2023年，113个地市土地成交加权平均溢价率超5%，其中54个地市超10%，主要集中在四川、江西、安徽等地。成交额前30的地市中，扬州、合肥、泰州、台州溢价率超10%，其中扬州加权平均溢价率达到21.26%，同比提升16.89个百 分点，而南通、徐州、郑州等12个地市溢价率低于3%。图表32023年土地成交额位居前30的地市情况 资料来源：Wind，华创证券 （三）重点省市情况：2023年天津、昆明土地成交情况同比有所改善 对市场较为关注的省份（市、自治区）及其下辖部分地级市做进一步分析。 云南省：2023年累计土地成交额为350亿元，同比下降8%，其中昆明市2023年累计土地成交额为112亿元，同比增长10%，整体看，2023年，昆明土地成交情况有所改善，成交溢价率同比提升0.54个百分点，拿地金额前�的企业包括昆明市安居集团有限公司（城投公司）、昆明云睿投资有限公司（东方航空子公司）、昆明万萃房地产开发有限公司（万科子公司）、云南华泽置业有限公司（云南建投子公司）、昆明万麦房地产开 发有限公司（万科子公司）。 天津市：2023年累计土地成交额为615亿元，同比增长55%。2023年，天津市拿地金额前�的企业包括天津东辉产创有限公司（中国金茂子公司）、中车科技园发展有限公司（中国中车子公司）、重庆中交置业有限公司（中国交建子公司）、天津中海地产开发有限公司（中海企业发展集团子公司）、中海企业发展集团有限公司（中国海外兴业子公司）。 山东省：2023年累计土地成交额为3124亿元，同比下降26%，其中青岛、潍坊、济 南、济宁累计土地成交额同比均有下滑，其中青岛和潍坊降幅在30%以上。 广西壮族自治区：2023年累计土地成交额为432亿元，同比下降36%，其中柳州2023年累计成交额48亿元，同比下降67%。2023年，柳州拿地金额前�的企业包括柳州市龙建投资发展有限责任公司（柳州轨交子公司）、柳州旭合城市开发有限公司（柳州东城投资集团子公司）、柳州阳和开发投资有限公司（城投公司）、广西铁龙置业有限公司（中铁二十�局子公司）、柳州兆宸房地产开发有限公司。 甘肃省：2023年累计土地成交额为140亿元，同比下降20%，其中兰州市2023年累计成交额26亿元，同比下降53%。 图表42023年天津、昆明土地成交情况同比有所改善 资料来源：Wind，华创证券 三、各省份及各地市城投拿地现状分析 城投拿地不同区域分化明显，经济大省城投拿地金额较大。分省看，23省城投拿地金额同比下降，17省城投拿地占比同比下降。地市层面，城投拿地金额位居前30的地市主要分布在江苏、浙江、山东等地，常州、南通、盐城、南京、扬州、成都、无锡城投2023年累计拿地金额超500亿元，扬州、盐城、景德镇等19个地市城投拿地占比超50%。重点关注区域中，济宁、兰州、昆明城投拿地占比大幅提升。 （一）各省情况：2023年23省城投拿地金额、17省城投拿地占比同比下降 城投拿地金额方面，2023年，江苏、浙江、山东、四川、湖北、湖南6省城投累计拿地金额超1000亿元，而青海、宁夏不足10亿元。从增速看，23省城投拿地金额同比下降，其中青海、上海、广东同比降幅超50%，而吉林、内蒙古、海南增幅均在50%以 上。 城投拿地占比方面，2023年，湖南、江苏、江西等10省城投拿地金额占总成交金额的比重超50%，而宁夏、上海、黑龙江、北京占比均低于15%，区域间分化明显。从同比变化看，17省城投拿地占比有所下降，其中上海、广东、陕西、四川、新疆、河南6 省下降10个百分点以上，而吉林、青海城投拿地占比提升超10个百分点。 图表52023年23省城投拿地金额、17省城投拿地占比同比下降 资料来源：Win