【债券分析】5月土地成交市场跟踪：城投拿地年内首升，天津、昆明土拍改善

债券研究 证券研究报告 债券分析2023年06月28日 【债券分析】 城投拿地年内首升，天津、昆明土拍改善 ——5月土地成交市场跟踪 华创证券研究所 证券分析师：周冠南 电话：010-66500886 邮箱：zhouguannan@hcyjs.com执业编号：S0360517090002 证券分析师：张晶晶 电话：010-66500984 邮箱：zhangjingjing@hcyjs.com执业编号：S0360521070001 相关研究报告 《【华创固收】再融资债券化债，关注一下——地方债面面观系列之一》 2023-06-15 《【华创固收】区域舆情频发下寻找确定性——5月信用债策略月报》 2023-06-05 《【华创固收】行情缺少主线，等待政策催化—— 6月可转债月报》 2023-06-05 《【华创固收】关注季末时点压力和信贷投放边际 ——6月流动性月报》 2023-05-30 《【华创固收】哪些理财公司在赎回潮中逆势增长？——理财新洞察系列之四》 2023-05-26 5月经济数据指向复苏斜率依然偏缓，房地产修复数据不及预期，在此背景下，土地市场表现如何，今年以来土拍市场“冷热不均”的情况是否有所变化？ 全国土地成交有何变化？ 1、成交额及溢价率：5月全国土地成交额3242亿元，同比下降7.57%，1-5月总成交额11217亿元，同比下降17.92%，土地成交持续偏冷。3月至5月成交溢价率连续两个月回升，5月再度环比下行0.83个百分点至6.23%。 2、城投拿地情况：5月城投拿地占比22.87%，环比提升7.84个百分点，为去年12月以来首次抬升，但低于去年同期水平的30.20%。 各省份及各地市土地成交现状分析： 1、分省份看：2023年5月，天津、陕西、四川、浙江等区域土地成交同比增幅超过100%，北京、广东、福建等区域同比下降严重，下降幅度超50%，主要受不同区域集中供地时间变动影响所致。 2、分地市看：土拍市场“冷热不均”持续演绎，近半数地市成交额负增长，而苏州、成都、杭州、南京、西安、厦门等热点城市成交规模处于较高水平。331个地市中共61个地市5月土地成交溢价率超5%，其中36个地市超10%主要集中在福建、浙江、四川等省份。 3、重点省市：天津、青岛、昆明土拍情况有所改善，柳州和兰州仍不乐观。天津市5月成交额为110.82亿元，同比提升明显，主要为天津东辉产创有限公司（中国金茂子公司）、重庆中交置业有限公司（中国交建子公司）拿地金 额较大。昆明市5月土地成交额为20.14亿元，拿地主体主要为昆明云睿投资有限公司（东方航空子公司）、云南杉杉新材料有限公司（杉杉股份子公司）和安宁创佳房地产开发有限公司（民营房企）。 城投拿地现状： 1、分省份看：半数省份5月城投拿地金额同比下降，分化态势持续，9个省份城投拿地占比提升，主要为偏尾部区域。5月陕西、广西、重庆、四川等区域城投拿地规模同比增幅在50%以上，而广东、福建、上海、山西等区域城投拿地规模降幅在50%以上。 2、分地市看：1-5月常州、成都、广州、西安、苏州共5个地市拿地规模超 80亿元；5月成都、常州、石家庄、金华、南通、宁波拿地规模超20亿元， 其中成都城投拿地达63.98亿元。 3、重点省市：云南、天津、山东，以及昆明、青岛、潍坊等地级市5月城投拿地占比同比均有所下降。广西自治区及柳州市城投拿地占比相对较高；甘肃省5月城投拿地占比同比小幅上升，兰州市占比高达33.49%。 后续展望：一方面，6月央行降息开启新一轮“宽货币-宽信用”政策脉冲，目前基本面的突出“症结”在于房地产和就业收入，预计“宽信用”政策或着力于此，推动地产循环改善，房地产市场或将逐渐回暖，土地出让情况边际改善，但恢复至往年水平难度较大，或与2022年大致持平。另一方面，土地市 场分化状态将持续演绎，核心热点城市将优先受到市场追捧，部分弱能级区域 恢复情况仍有待验证。5月地产修复数据不及预期，城投拿地占比6个月以来首次抬升，关注后续城投拿地占比以及再融资情况尤为重要。 土地市场弱复苏，基本面持续较弱，短期内尾部区域城投债或存在估值调整风险，但在严控风险叠加资产荒的行情演绎背景下，现阶段城投债短端品种的相对确定性机会仍具较高性价比，可精选区域控制久期适当下沉；对于中部及发达省份隐含评级AA+和AAA的城投债品种，可适当拉久期至2-3年。 风险提示：土地明细统计及城投口径统计有偏差、土地市场复苏不及预期。 目录 一、全国土地成交有何变化？4 二、各省份及各地市土地成交现状分析5 （一）各省份情况：1-5月有19省土地成交额同比有所下降5 （二）各地市情况：近半数地市成交额负增长6 （三）重点省市情况：天津、青岛、昆明土拍有所改善，兰州、济南回落明显7 三、城投拿地现状及后续展望8 （一）各省情况：1-5月13个省份城投拿地占比有所下降8 （二）城投拿地规模位居前30的地市分布情况9 （三）重点省市情况：云南、天津、山东占比下降，广西、甘肃仍较高10 （四）拿地规模位居前30的城投主体情况11 四、风险提示13 图表目录 图表1城投拿地占比环比抬升，加权平均溢价率环比下降4 图表22023年1-5月各省土地成交情况6 图表32023年1-5月土地成交额位居前30的地市情况7 图表4天津、青岛、昆明土拍有所改善，兰州、济南回落明显8 图表5全国各省5月城投拿地金额及占比情况9 图表62023年1-5月城投拿地规模位居前30的地市拿地情况10 图表7云南、天津、山东城投拿地占比下降，广西、甘肃占比仍较高11 图表8拿地规模位居前30的城投主体情况11 5月，经济数据指向复苏斜率依然偏缓，房地产修复数据不及预期，在此背景下，土地市场表现如何，今年以来土拍市场“冷热不均”的情况是否有所变化？下文我们将分别从全国和各省市土地成交的情况以及城投拿地情况三个方面展开深入探讨。 本期报告城投口径有所更新，过往口径只纳入了发债城投公司，本次我们结合土地成交人的主营业务、股权结构等进行分析，将更多未发债城投公司纳入进来，覆盖范围更广。土地成交数据方面，统计全市场招拍挂的土地成交明细，以便对城投拿地等情况进行具体分析，与财政厅所统计的土地出让金额具体数值略有出入，但趋势保持一致。本篇报告土地成交数据依据wind口径，提取日期为6月15日。 一、全国土地成交有何变化？ 2023年5月土地市场仍然偏冷，数量及金额同比均有所下降，加权平均溢价率环比 下降；城投拿地金额同比下降，但拿地占比自2022年11月持续下降以来首次抬升。从 1-5月整体情况来看，土地成交金额同比下降17.89%，而成交溢价率由去年1-5月的5.69% 同比提升0.75个百分点至6.44%。整体看，土地市场仍然偏冷，处于弱复苏状态。 从成交金额来看，2023年5月全国土地成交金额3242亿元，同比下降7.57%，各类土地成交5390宗，较2022年同期减少355宗；1-5月合计成交金额11217亿元，同比下降17.92%。从加权平均溢价率来看，2022年11月以来全国土地成交加权平均溢价率持续回落，2023年2月开始出现溢价率拐点，此后连续两个月回升，5月加权平均溢价率再度环比下行0.83个百分点至6.23%，关注后续加权平均溢价率提升的持续性。 城投拿地方面，2023年5月城投拿地规模741.66亿元，同比下降29.98%，1-5月合计拿地规模2639.36亿元，同比下降26.01%。从占比来看，5月城投拿地占比22.87%，环比提升7.84个百分点，但仍低于去年同期水平30.20%。2022年10月14日，财政部新规明确提及“不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”，或一定程度上限制城投托底拿地行为。2023年以来，政策落地叠加城投公司自身偿债压力较大等多重因素下，城 投拿地占比由2022年11月的50.01%持续下降至2023年4月的15.03%的阶段低点，5 月土地成交市场持续偏冷，城投拿地占比抬升至22.87%。图表1城投拿地占比环比抬升，加权平均溢价率环比下降 资料来源：Wind，华创证券 注：加权平均溢价率采用成交额加权计算。 二、各省份及各地市土地成交现状分析 从1-5月土地成交情况来看，19个省（直辖市）土地成交额同比下降，陕西、天津、上海、黑龙江同比增幅超100%，其中天津区域国企地产公司拿地规模明显增加，北京、福建降幅超50%，土地市场整体表现仍然较弱。 2023年5月，天津、陕西、四川、浙江等区域土地成交同比增速较高，主要系不同区域间集中供地时间变动影响，北京、广东、福建等区域土地成交同比下降幅度较大；从各地市来看，土拍市场“冷热不均”持续演绎，其中，苏州、成都、杭州、南京、西安、厦门等热点城市成交规模处于较高水平。市场关注度较高的天津、青岛、昆明土拍情况有所改善，而兰州、济南回落明显。 （一）各省份情况：1-5月有19省土地成交额同比有所下降 土地成交金额方面，2023年1-5月，成交额位居前列的区域包括浙江、江苏、广东，分别为1932亿元、1402亿元、1015亿元；而成交规模不足100亿元的区域有新疆、甘肃、青海等。 土地成交增速方面，从1-5月整体情况来看，陕西、天津、上海、黑龙江增幅超100%，北京、福建降幅超50%，浙江降幅为23.12%，下降规模达580.73亿元，总的来看1-5月共19省同比增速为负。其中陕西省土地成交主要集中于西安市，本年度西安市集中供地时间有所提前；天津市增幅较大主要系天津东辉产创有限公司（中国金茂子公司）、重庆中交置业有限公司（中国交建子公司）5月拿地金额较大；上海主要系2022年4月受疫 情影响较大，集中供地有延迟，存在低基数效应。从5月单月成交来看，天津、陕西、四川、浙江等8个区域土地成交金额同比增幅超过100%，主要系集中供地时间变化带来的低基数效应影响；北京、广东、福建等5个区域降幅超50%。 成交溢价率方面，与2022年同期相比，湖北、福建、浙江、四川等12个区域2023 年5月土地成交加权平均溢价率有所上升，其余区域均出现不同程度的下降，其中湖北 省成交溢价率涨幅较大主要系荆州城投公司、仙桃城投公司高溢价率拿地所致。从1-5 月成体情况来看，共19个区域土地成交加权平均溢价率同比有所上升，可见全国各省份土地市场热度分化持续。 图表22023年1-5月各省土地成交情况 省份 土地成交额(亿元)及成交增速 加权平均溢价率及变化（百分点） 2022年 增速 2023年1-5月 增速 2023年5月 增速 2022年 同比变化 2023年1-5月 变化 2023年5月 增速 浙江 5997.38 -39% 1931.57 -23% 480.14 102% 5% -17.28 8% 1.08 6% 1.99 江苏 8358.80 -30% 1401.73 -2% 601.10 30% 4% -10.81 5% 2.92 6% 3.88 广东 3632.06 -49% 1014.69 -13% 215.09 -54% 3% -8.47 6% 2.57 5% 3.28 山东 4075.36 -33% 729.08 -28% 219.44 -25% 11% 1.55 3% 0.06 2% 0.84 四川 3262.72 -12% 577.76 -16% 227.59 107% 6% -3.21 9% 4.44 8% 3.78 上海 2260.11 -32% 577.60 120% 5.95 -41% 3% -1.79 7% 6.01 0% 0.00 陕西 1414.99 -18% 577.55 171% 157.57 902% 1% -14.17 2% 0.45 2% -0.51 河北 1597.50 -26% 554.99 13% 132.55 2% 5% -1.78 3% -1.05 2% -5.90 北京 1781.69 -26% 440.84 -57%