房地产行业周报：深圳启动以旧换新，LPR环比持平

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块均上涨。本周（4.20-4.26）申万A股房地产板块涨跌幅为+3.1%，在各板块中位列第7；WIND港股房地产板块涨跌幅为+9.5%，在各板块中位列第7。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+10.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为+9.1%，沪深300指数涨跌幅为+1.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+1.1%和+9%。 无锡年度首拍收官，四宗地块均底价成交。本周（4.20-4.26）全国300城宅地成交建面393万㎡，单周环比+3%，单周同比-35%，平均溢价率4%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面5181万㎡，累计同比-49%；年初至今，滨江集团、华润置地、绿城中国、中建三局、中国铁建的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售受一线城市带动环比上升，同比降幅收窄。本周（4.20-4.26）35个城市商品房成交合计295万平米，周环比+15%，周同比-36%。其中：一线城市周环比+40%，周同比-21%；二线城市周环比+6%，周同比-42%；三四线城市周环比+15%，周同比-34%。 本周二手房成交同环比均下降，二手房持续以价换量。本周（4.20-4.26）15个城市二手房成交合计205万平米，周环比-1%，周同比-22%。其中：一线城市周环比-13%，周同比-22%；二线城市周环比+2%，周同比-23%；三四线城市周环比+10%，周同比+9%。 五年期以上LPR环比持平。2024年4月22日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布新一期LPR，4月五年期以上LPR为3.95%，延续今年2月以来的水平。在新一期MLF未动以及2月五年期LPR大幅调降25bp的情况下，LPR保持稳定符合市场预期。尽管短期内LPR进一步下调的空间不大，但据我们此前统计已有近50城阶段性取消首套房贷利率下限，同时央行数据显示一季度新发放个人住房贷款利率3.71%，同比降0.46个百分点，首次低于企业贷款利率，表明金融端对房地产的支持力度正持续发力。 深圳推行以旧换新，打通房产置换链条。当前一方面深圳二手房存量挂牌套数呈上升趋势，截至2024年3月末 存量挂牌超5.9万套，处于近年来较高水平；且自2023年9月以来，深圳二手房新增挂牌套数屡创新高，今年3月 新增挂牌套数达1.46万套。另一方面新房市场持续筑底，今年3月新房销售面积仅29.6万方，为2020年以来同期 最低水平。在此背景下，4月23日深圳房地产业协会与深圳房地产中介协会联合宣布在全市推行为期1年的房产“以旧换新”活动，通过鼓励开发商和中介机构积极参与，与计划出售二手商品房并购买新建商品房的购房居民签署协议，开展卖旧+买新的换房联动。此举有利于降低换房者的时间及交易成本，进而打通一二手房的置换链条，促进置换需求的释放，对加速二手房去化及稳定新房销售有一定的积极作用。据中房报统计，2023年以来已有近50城表态支持以旧换新，深圳成为全国首个正式推行以旧换新的一线城市，具有一定的信号意义及借鉴意义。 投资建议 当前阶段楼市政策持续宽松的主基调不会改变，以旧换新活动及降低房贷利率都是切实降低成本、促进需求的重 要举措，在楼市尚未企稳、市场信心尚未修复之前，高能级城市政策进一步出台仍有望进一步加码。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、越秀地产、招商蛇口、中国海外发展；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 五年期以上LPR环比持平4 深圳推行以旧换新4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交9 二手房成交10 重点城市库存与去化周期12 地产行业政策和新闻12 地产公司动态14 物管行业政策和新闻15 非开发公司动态16 行业估值17 风险提示18 图表目录 图表1：2024年4月一年期LPR维持3.45%，五年期以上LPR维持3.95%4 图表2：深圳二手房的存量及新增挂牌均较高4 图表3：深圳新房销售持续筑底4 图表4：深圳“以旧换新”活动流程5 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表8：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名7 图表11：本周物业个股涨跌幅末5名7 图表12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表13：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比8 图表14：2024年初至今权益拿地金额前20房企8 图表15：35城新房成交面积及同比增速9 图表16：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表17：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表18：35城新房成交明细（万平方米）9 图表19：15城二手房成交面积及同比增速（周）11 图表20：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比11 图表21：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比11 图表22：15城二手房成交明细（万平方米）11 图表23：12城商品房的库存和去化周期12 图表24：12城各城市能级的库存去化周期12 图表25：12个重点城市商品房库存及去化周期12 图表26：地产行业政策新闻汇总12 图表27：地产公司动态14 图表28：物管行业资讯15 图表29：非开发公司动态16 图表30：A股地产PE-TTM17 图表31：港股地产PE-TTM17 图表32：港股物业股PE-TTM17 图表33：覆盖公司估值情况18 五年期以上LPR环比持平 五年期以上LPR环比持平。2024年4月22日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布新一期LPR，4月五年期以上LPR为3.95%，延续今年2月以来的水平。在新一期MLF未动以及2月五年期LPR大幅调降25bp的情况下，LPR保持稳定符合市场预期。尽管短期内LPR进一步下调的空间不大，但据我们此前统计已有近50城阶段性取消首套房贷利率下限，同时央行数据显示一季度新发放个人住房贷款利率3.71%，同比降0.46个百分点，首次低于企业贷款利率，表明金融端对房地产的支持力度正持续发力。 图表1：2024年4月一年期LPR维持3.45%，五年期以上LPR维持3.95% 5.00 4.50 4.00 3.50 2019-02 2019-04 2019-06 2019-08 2019-10 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 2023-2 2023-4 2023-6 2023-8 2023-10 2023-12 2024-2 2024-4 3.00 一年期LPR（%）五年期LPR（%） 深圳推行以旧换新 来源：央行，国金证券研究所 深圳推行以旧换新，打通房产置换链条。当前一方面深圳二手房存量挂牌套数呈上升趋势，截至2024年3月末 存量挂牌超5.9万套，处于近年来较高水平；且自2023年9月以来，深圳二手房新增挂牌套数屡创新高，今年3月 新增挂牌套数达1.46万套。另一方面新房市场持续筑底，今年3月新房销售面积仅29.6万方，为2020年以来同期 最低水平。在此背景下，4月23日深圳房地产业协会与深圳房地产中介协会联合宣布在全市推行为期1年的房产“以旧换新”活动，通过鼓励开发商和中介机构积极参与，与计划出售二手商品房并购买新建商品房的购房居民签署协议，开展卖旧+买新的换房联动。此举有利于降低换房者的时间及交易成本，进而打通一二手房的置换链条，促进置换需求的释放，对加速二手房去化及稳定新房销售有一定的积极作用。据中房报统计，2023年以来已有近50城表态支持以旧换新，深圳成为全国首个正式推行以旧换新的一线城市，具有一定的信号意义及借鉴意义。 图表2：深圳二手房的存量及新增挂牌均较高图表3：深圳新房销售持续筑底 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 120 100 80 60 40 20 0 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 存量挂牌套数（左）新增挂牌套数（右） 新房销售面积（万方，左）同比（右） 来源：中指研究院，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表4：深圳“以旧换新”活动流程 行情回顾 来源：深圳市房地产业协会，国金证券研究所 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+3.1%，在各板块中位列第7；WIND港股房地产板块涨跌幅为+9.5%，在各板块中位列第7。本周地产涨跌幅前5名为易居企业控股、旭辉控股集团、新城发展、亚太实业、雅居乐集团，涨跌幅分别为+50%、+33.3%、+32.6%、+32.1%、+30.3%；末5名为ST世茂、中迪投资、中润资源、*ST金科、广汇物流，涨跌幅分别为-22.1%、-16.9%、-15.3%、-14.9%、-14.4%。 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 零软保多媒制房技医耐食半消汽运公银电商材家资能食售件险元体药地术疗用品导费车输用行信业料庭本源品 -3% 业与金、产硬保消、体者与事服和与货与 Ⅱ -4% 计非电通医食房传国休汽商农轻电交化机综采建建家公银纺有钢 服融生 务物 件健费饮与服汽与设品料半务车 业务专个物主 Ⅱ Ⅱ 业人要 算银子信药品地媒防闲车业林工气通工械合掘筑筑用用行织色铁 科设备与与导零 服用用 机金生饮产军服 融物料工务 贸牧制设运设 易渔造备输备 材装电事服金 料饰器业装属 技备与服烟体部 与服装草生件 务品品零 …务…… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名图表8：本周地产个股涨跌幅末5名 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 易居企业控股 旭新亚雅 辉城太居 控发实乐 股展业集 集团 团 0% 广汇物流 金科 中润资源 中迪投资 世茂 *ST ST -5% -10% -15% -20% -25% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+10.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为+9.1%，沪深300指数涨跌幅为+1.2%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+1.1%和+9%。本周物业涨跌幅前5名为合景悠活、新城悦 服务、永升服务、雅生活服务、恒大物业，涨跌幅分别为+26.8%、+24.1%、+23.3%、+18.9%、+18.8%；末5名为中骏商管、朗诗绿色生活、和泓服务、东原仁知服务、正荣服务，涨跌幅分别为-17.2%、-10.6%、-6.3%、-4.6%、-2.9%。 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2024/4/22 2024/4/23 2024/4/24 2024/4/25 2024/4/26 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名图表11：本周物业个股