万科海外二零二三年年度报告

公司资料2 董事履历详情3 管理层论述及分析5 董事会报告23 企业管治报告31 独立核数师报告44 综合损益表50 综合损益及其他全面收益表51 综合财务状况表52 综合权益变动表54 综合现金流量表55 财务报表附注56 附属公司总览111 物业项目总览113 五年财务摘要114 董事会 执行董事 孙嘉（主席） 阙东武（首席执行官） （自二零二三年八月一日起辞任） 叶凯雯（首席执行官） （自二零二三年八月一日起获委任） 丁长峰 周悦（自二零二三年八月一日起辞任） 非执行董事 韩慧华（自二零二三年八月一日起获委任） 独立非执行董事 蔡奋威罗芷妍张安志 审核委员会 蔡奋威（主席） 罗芷妍张安志 薪酬委员会 张安志（主席） 阙东武（自二零二三年八月一日起辞任）叶凯雯（自二零二三年八月一日起获委任）蔡奋威 提名委员会 罗芷妍（主席） 孙嘉张安志 公司秘书 叶凯雯（自二零二三年八月一日起辞任）赖爱慧（自二零二三年八月一日起获委任） 核数师 毕马威会计师事务所 （根据会计及财务汇报局条例注册之公众利益实体核数师） 本公司之法律顾问 礼德齐伯礼律师行有限法律责任合伙（香港法例） MaplesandCalder(HongKong)LL（P开曼群岛法例） 主要往来银行 中国银行（香港）有限公司 注册办事处 P.O.Box309,UglandHouseGrandCaymanKY1-1104CaymanIslands 主要营业地点 香港中环 花园道1号 中银大厦43楼A室 投资者关系联络 电话：(852)23098888 图文传真：(852)23288097 电邮：vkoverseas.ir@vanke.com 网址 http://www.vankeoverseas.com 香港股份登记及过户处 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号 合和中心17字楼1712-1716号铺 董事履历详情 执行董事 孙嘉先生，现年四十六岁，于二零二一年十一月获委任为万科海外投资控股有限公司（“本公司”，连同其附属公司，统称 “本集团”）执行董事及主席。彼亦为本公司提名委员会成员。孙先生于二零零七年加入万科企业股份有限公司（“万科”，香港联合交易所有限公司（“联交所”）上市公司（股份代号：2202），并为本公司的控股股东），并于二零零八年担任其战略与投资管理部总经理。于二零一零年，彼获委任为西安万科企业有限公司总经理。自二零一二年起，彼担任上海万科企业有限公司总经理，并于二零一五年获委任为万科之副总裁。于二零一六年三月，彼获委任为万科之执行副总裁、财务负责人兼首席财务官。彼于二零一九年五月获委任为南方区域事业集团之首席合伙人兼首席执行官，以及万科深圳公司首席合伙人。孙先生目前为万科商业事务部首席合伙人及总经理。孙先生于二零零一年毕业于北京大学经济学院，获得学士学位。于二零零七年，彼毕业于哈佛大学商学院，获得工商管理硕士学位。 叶凯雯女士，现年四十一岁，于二零二三年八月获委任为本公司首席执行官兼执行董事。彼亦为本公司薪酬委员会成员。叶女士于二零一四年加入万科置业（香港）有限公司（“万科香港”），负责财务、税务及内控等相关事宜。于二零一七年十二月起，叶女士历任本公司财务总监、首席财务官兼公司秘书（“公司秘书”）。彼现为万科海外事业部首席合伙人、万科香港董事总经理，亦为本公司多家附属公司及万科多家附属公司董事。于加入万科香港前，叶女士曾于在德勤•关黄陈方会计师事务所工作9年。叶女士于二零零四年毕业于香港大学，获会计及金融工商管理学士学位。叶女士现为香港会计师公会会员。 丁长峰先生，现年五十四岁，于二零二二年五月获委任为本公司执行董事。丁先生于一九九二年加入万科。于二零零零年一月，彼获委任为上海万科企业有限公司总经理，并于二零零一年担任万科副总裁。于二零零五年十一月，彼担任万科北方区域总经理。彼现任万科酒店与度假事业部之首席执行官，亦担任多家万科附属公司及联营公司之董事。自二零二零年十一月起，彼一直担任BanyanTreeHoldingsLimited（其股份于新加坡交易所上市（新加坡股份代号：B58）之非执行非独立董事。丁先生于一九九一年毕业于北京大学国际政治系，并取得学士学位，以及于一九九八年在北京大学获得世界经济学硕士学位。 非执行董事 韩慧华女士，现年四十一岁，自二零二三年八月起获委任为本公司非执行董事。韩女士于二零零八年加入万科，历任万 科财务与内控管理部业务经理丶助理总经理、副总经理、管理中心财务管理职能中心合伙人。韩女士于二零二零年三月至今任万科执行副总裁、财务负责人，目前同时兼任万物云空间科技服务股份有限公司（联交所上市公司，股份代号：2602）股东代表监事。韩女士于二零零三年在中国科技大学获得管理学学士学位，于二零零八年毕业于江西财经大学，获得管理学硕士学位（会计专业）。韩女士现为中国注册会计师非执业会员。 董事履历详情（续） 独立非执行董事 蔡奋威先生，现年五十四岁，于二零二一年五月获委任为本公司独立非执行董事。彼亦为本公司审核委员会主席及薪酬 委员会成员。蔡先生在审计及金融服务行业拥有超过三十年经验。蔡先生自一九九八年一月起任职于德勤•关黄陈方会计师事务所，并于二零零五年六月成为德勤•关黄陈方会计师事务所之合伙人，直至二零零六年十二月为止。透过包括先前于二零零七年至二零零八年、二零零九年至二零一七年及二零一七年至二零二零年分别在摩根资产管理（JPMorganChase&Co（.其股份于纽约证券交易所上市的公司，股份代号：JPM）的附属公司）、ElmoreCapitalLimited（证券及期货条例下之前持牌法团，其后重组为WolverHillAssetManagementAsiaLimited（证券及期货条例下之持牌法团））及Crowe(HK)CPALimited任职，蔡先生在资产管理服务方面拥有深厚的专业经验。蔡先生目前担任AIMCapitalConsortiumLimited（证券及期货条例下之持牌法团）之董事、负责人兼合伙人。蔡先生于一九九一年毕业于香港理工大学，取得会计学文学士学位。彼目前为香港会计师公会之资深会员以及英格兰及威尔斯特许会计师公会之资深会员。 罗芷妍女士，现年五十八岁，于二零一五年五月获委任为本公司独立非执行董事。彼亦为本公司提名委员会主席及审核委员会成员。罗女士于银行及融资方面拥有逾二十五年经验。罗女士于一九八七年加入香港上海汇丰银行有限公司（“汇丰”），一直工作直至近期于二零一四年八月退任汇丰中国环球银行董事总经理及副主管职务。罗女士为资深银行家，参与汇丰主要全球业务（包括零售银行及财富管理、工商金融、国际贸易及应收账融资等），拥有银行业务、资本市场及管理方面之经验，并自一九九六年起一直专注于中国环球银行及资本市场业务。彼目前为新加坡之基金管理公司JLCapitalFamilyOfficePte.Ltd.在中国相关投资方面之顾问。罗女士毕业于多伦多大学，持有数据管理电脑科学及商业双学位，并为特许金融分析师。 张安志先生，现年五十二岁，于二零一九年三月获委任为本公司独立非执行董事。彼亦为本公司薪酬委员会主席、审核委员会成员及提名委员会成员。张先生于投资银行、企业融资、投资及一般管理方面拥有丰富经验。张先生于二零零九年至二零一八年在DeutscheBankAktiengesellschaft担任多个管理职位，彼最后出任之职位为投资银行董事总经理兼大中华区副主席。在此之前，彼于二零零四年至二零零九年在美林（亚太）有限公司任职，最后担任之职位为董事兼中国企业融资主管。在加入美林前，张先生曾在J.P.Morganplc及香港上海汇丰银行有限公司担任投资银行家。 管理层论述及分析 业务回顾 概览 二零二三年是全球经济面临着多重挑战下的复苏年，这些挑战包括利率持续处于高位、紧缩的货币政策、以及受地缘政治影响的紧张局势。这些挑战影响着众多经济体及其金融体系，从而使全球金融出现不稳定，有关危机导致信贷供应中断，使消费者减少支出，为经济增长带来重大的不确定性。 相关危机亦对物业市场造成压力，潜在物业买家在此背景下更难获得按揭或取得融资，导致对物业的需求减少并影响物业市场的整体健康。香港物业市场亦同样面对着销售低迷、融资成本增加及流动资金紧绌的困境。 本集团录得年内本公司股东应占盈利约港币27,700,000元（二零二二年：港币28,200,000元），减少约2%，年内变动并不重大。 年内，本集团继续持有位于香港以及美国（“美国”）三藩市及纽约之若干物业之股权或投资工具（视情况而定）（统称“投资”）。下表概述此等投资： 地址╱项目 实际权益 分部 种类 状况 香港新界葵涌和宜合道63号及打砖砰街70号丽晶中心之若干单位及泊车位（“丽晶中心”） 100% 物业投资 工业 租赁稳定 香港春秧街62、64、66及68号（“星寓”） 100% 物业发展 酒店及服务式住宅 已竣工并于 二零二三年九月开始营业 香港深水埗医局街221-233号（“连方I”） 100% 物业发展 住宅 发展中 位于香港新界沙田显和里之沙田市地段第643号（“显和里物业”） 50% 物业发展 住宅 发展中 美国加州三藩市657及663–667MissionStree（t“Mission”） 45% 物业发展 商业 已竣工 为发展位于美国纽约25ParkRow之物业 （“ParkRow”）提供所需资金之投资工具（“投资工具”） 49% 物业发展 投资工具 已退出 业务回顾（续） 概览（续） 回顾本集团的年度收入，主要来自出租丽晶中心单位及泊车位、出租星寓（于二零二三年九月竣工及营业）的酒店房间及服务式住宅、投资工具利息以及提供资产管理服务（“管理服务”）。本年度之收入约为港币364,300,000元（二零二二年：港币353,200,000元），增幅约为3%。增长主要由于以下各项之综合影响所致：(i)年内收回投资工具之本金导致本金余额减少，使投资工具之利息收入减少；(ii)星寓于二零二三年九月试业产生的收入增加；及(iii)资产管理服务产生收入增加。 于二零二三年十二月三十一日，本集团于丽晶中心之投资公允价值约为港币1,993,100,000元（二零二二年十二月三十一日：港币1,994,300,000元）。本集团投资物业之估值方法并无变动。本集团于年内出售部份丽晶中心的投资。抵销已出售的丽晶中心部分的公允价值约港币57,400,000元（二零二二年：零），以及添置投资物业约港币1,900,000元（二零二二年：零）后，公允价值收益约为港币54,300,000元（二零二二年：零）。 资产管理 本集团为万科香港订约各方于香港、英国（“英国”）及美国之项目向万科香港订约各方提供管理服务。作为回报，本集团收取(i)就万科香港订约各方于英国及美国相关项目投资资本总额每年按1.25%计算；及(ii)就万科香港订约各方于香港相关项目投资资本总额每年按1.8%计算之管理服务费。年内，本集团提供资产管理服务之收入约为港币216,200,000元（二零二二年：港币200,400,000元），增长约8%。年内新资产管理协议生效，是有关增长的原因。 截至二零二三年十二月三十一日年度，提供资产管理服务之分部盈利增加至约港币62,700,000元（二零二二年：港币 38,300,000元），主要由于年内资产管理团队的直接营运开支减少，以及根据新资产管理协议提供管理服务的收入增加。 物业投资 本集团之投资物业包括位于香港新界葵涌和宜合道63号及打砖坪街70号之丽晶中心若干部分。本集团于年内出售部分丽晶中心，有关出售录得收益净额约港币13,700,000元。于二零二三年十二月三十一日，本集团拥有总建筑面积约637,000平方呎（二零二二年：657,000平方呎），相当于丽晶中心总建筑面积62%（二零二二年：64%）。 于二零二三年十二月三十一日，丽晶中心之出租率为93%（二零二二年十二月三十一日：95%），而于