万科海外二零二三年中期报告

截至二零二三年六月三十日止六个月 董事会执行董事孙嘉（主席） 阙东武（首席执行官） （自二零二三年八月一日起辞任）叶凯雯（首席执行官） （自二零二三年八月一日起获委任）丁长峰 周悦（自二零二三年八月一日起辞任） 非执行董事 韩慧华（自二零二三年八月一日起获委任） 独立非执行董事 蔡奋威罗芷妍张安志 审核委员会 蔡奋威（主席） 罗芷妍张安志 核数师 毕马威会计师事务所 （根据会计及财务汇报局条例注册之公众利益实体核数师） 本公司之法律顾问 礼德齐伯礼律师行有限法律责任合伙（香港法例） 迈普达律师事务所（香港）有限法律责任合伙 （开曼群岛法例） 主要往来银行 中国银行（香港）有限公司 注册办事处 P.O.Box309,UglandHouseGrandCaymanKY1-1104CaymanIslands 主要营业地点 香港中环 花园道1号 中银大厦43楼A室 薪酬委员会 电话： (852)23098888 张安志（主席） 传真： (852)23288097 阙东武（自二零二三年八月一日起辞任）叶凯雯（自二零二三年八月一日起获委任） 电邮： vkoverseas.ir@vanke.com 蔡奋威 提名委员会 罗芷妍（主席） 孙嘉张安志 公司秘书 叶凯雯（自二零二三年八月一日起辞任）赖爱慧（自二零二三年八月一日起获委任） 网址 http://www.vankeoverseas.com 香港股份登记及过户处 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号 合和中心17楼1712–1716号铺 业务回顾 于截至二零二三年六月三十日止六个月（“期间”）内，根据本集团与万科置业（香港）有限公司（“万科香港”）及其若干附属公司（包括万科企业股份有限公司（“万科”）的其他附属公司）（“万科香港订约各方”）于二零二二年订立的管理服务框架协议，本集团继续向万科香港订约各方提供资产管理服务（“管理服务”）。有关管理服务的详情，请参阅本公司日期为二零二二年十月二十六日的公告及日期为二零二二年十一月二十三日的通函。 于期间内，本集团继续持有位于香港以及美国（“美国”）三藩市及纽约之若干物业之股权或投资工具（视情况而定），包括下列各项（统称“投资”）： 地址╱项目 实际权益 分部 种类 状况 香港新界葵涌和宜合道63号及打砖砰街70号丽晶中心之若干单位及泊车位（“丽晶中心”） 100% 物业投资 工业 租赁稳定 香港春秧街62、64、66及68号（“春秧街物业”） 100% 物业发展 酒店相关 发展中 香港深水埗医局街221-233号（“连方I”） 100% 物业发展 住宅 发展中 位于香港新界沙田显和里之 50% 物业发展 住宅 发展中 沙田市地段第643号（“显和里物业”） 美国加州三藩市 657及663–667MissionStree（t“Mission”） 45%物业发展商业已峻工 为发展位于美国纽约25ParkRow之物业（“ParkRow”）提供所需资金之投资工具（“投资工具” 49%物业发展投资工具– 二零二三年中期报告万科海外投资控股有限公司2 业务回顾（续） 于期间内，本集团之收入主要来自：(i)出租丽晶中心单位及泊车位；(ii)为发展ParkRow提供所需资金之投资工具之利息；及(iii)提供资产管理服务。期间收入约为港币181,800,000元（截至二零二二年六月三十日止六个月：港币184,500,000元），较二零二二年同期下降1%。下降乃主要由于下列各项的净影响：(i)期间内收回投资工具之本金导致投资工具之利息收入减少；(ii)来自本集团位于英国伦敦的投资物业RyderCour（t“RyderCourt”）之收入因该物业于二零二二年一月出售而减少（诚如本公司日期为二零二二年一月二十一日及二零二二年一月二十八日的公告以及日期为二零二二年二月二十五日的通函所披露）；及(iii)来自管理服务之收入增加。 截至二零二三年六月三十日，本集团于丽晶中心之投资公允价值约为港币2,046,800,000元（二零二二年十二月三十一日：港币1,994,300,000元）。本集团投资物业之估值方法并无变动。抵销丽晶中心的部分出售约港币21,800,000元后，期间公允价值收益约为港币74,300,000元（截至二零二二年六月三十日止六个月：零）。 资产管理 本集团为万科香港订约各方于香港、英国（“英国”）及美国之项目向万科香港订约各方提供管理服务。作为回报，本集团收取(i)就万科香港订约各方于英国及美国相关项目投资资本总额每年按1.25%计算；及(ii)就万科香港订约各方于香港相关项目投资资本总额每年按1.8%计算之管理服务费。于期间内，本集团提供资产管理服务之收入约为港币109,600,000元（截至二零二二年六月三十日止六个月：港币103,600,000元）。 期间内，提供资产管理服务之分部盈利增加至约港币31,700,000元（截至二零二二年六月三十日止六个月：港币 18,300,000元），主要由于期间内万科香港订约各方于香港相关项目投资资本总额费率由每年1.25%增加至1.8%。 物业投资 于期间内，本集团之投资物业包括位于香港新界葵涌和宜合道63号及打砖坪街70号之丽晶中心若干部分。本集团拥有总建筑面积约649,000平方呎，相当于丽晶中心总建筑面积63%。 于期间内，本集团已重续丽晶中心之租约，续租租金均有平稳调升。截至二零二三年六月三十日，丽晶中心之出租率维持于95%（二零二二年六月三十日：95%），而截至二零二三年六月三十日之平均租金为每平方呎港币9.5元（二零二二年六月三十日：每平方呎港币9.4元）。除每月租金外，租户须负责向业主缴交物业管理费，其收入亦入账列作本集团收入一部分。期间出租丽晶中心单位及泊车位所得收入总额约为港币48,800,000元（截至二零二二年六月三十日止六个月：港币49,500,000元）。 扣除物业管理费、停车场管理费用、代理佣金及其他营运费用后但未计及本集团投资物业公允价值变动前之期间分部盈利约为港币24,800,000元（截至二零二二年六月三十日止六个月：港币54,800,000元），减幅为55%。有关减幅主要由于截至二零二二年六月三十日止六个月录得出售RyderCourt之收益约港币30,400,000元所致，但于期间内并无录得此等收益。 3二零二三年中期报告万科海外投资控股有限公司 业务回顾（续） 物业发展 本集团之物业发展项目包括(i)发展西铁荃湾西站六区物业发展项目（“TW6项目”，又称“柏傲湾”）之投资；(ii)Mission之投资；(iii)参与为发展ParkRow提供所需资金之投资工具；(iv)发展春秧街物业；(v)发展连方I；及(vi)发展显和里物业之投资。 本集团其中一项物业发展项目是于本集团拥有20%权益之联营公司UltimateVantageLimited（“UltimateVantage”）之投资。UltimateVantage乃于二零一三年一月专为发展TW6项目而成立之公司。截至本公告日期，全部单位已售出，所得款项总额约为港币101亿元。柏傲湾所有已售出单位亦已交付予买家。 本集团拥有20%权益之联营公司金汇隆有限公司（“金汇隆”）由本集团与UltimateVantage之合营伙伴（“TW6伙伴”）于二零一六年十一月成立，以按市场条款向TW6项目买家提供第一及第二按揭融资。金汇隆业务之资金由本集团与TW6伙伴按个别基准及各自于金汇隆之股权比例，以计息股东贷款之形式提供。 本集团于UltimateVantage及金汇隆（统称“TW6联营公司”）之投资总额包括本集团应占TW6联营公司之资产净值及应收金汇隆款项，截至二零二三年六月三十日约为港币176,500,000元（二零二二年十二月三十一日：港币180,100,000元）。期间内本集团之投资总额减少主要由于偿还部分应收金汇隆款项约港币3,600,000元（来自柏傲湾买家向金汇隆偿还按揭）。截至二零二二年六月三十日止六个月，本集团应占TW6联营公司盈利约港币29,200,000元主要由于拨回过往年度超额计提之建设成本所致。 本集团另一物业发展项目为本集团拥有45%权益之联营公司657–667MissionStreetVentureLLC及其附属公司（统称 “MissionStreet集团”）之投资。MissionStreet集团拥有总建筑面积约155,000平方呎之Mission。 于期间内，本集团应占MissionStreet集团亏损约港币109,200,000元（截至二零二二年六月三十日止六个月：港币8,900,000元）。应占亏损增加主要由于于期间内因各项本地市场因素引致Mission的公允价值减少。 本集团另一物业发展项目为参与发展ParkRow提供所需资金之投资工具49%实际权益。期间内，投资工具所得收入约为港币23,300,000元（截至二零二二年六月三十日止六个月：港币27,900,000元）。投资工具之利息减少主要由于于期间内收回投资工具之本金所致。 本集团持有春秧街物业及连方I之全部权益。于期间内，春秧街物业及连方I正在分别重建为酒店相关物业及住宅物业，并均按照发展计划发展。 本集团亦拥有显和里物业之50%实际权益。于期间内，显和里物业正在重建为住宅物业并按照发展计划发展。 期间内，分部亏损约为港币117,900,000元（截至二零二二年六月三十日止六个月：港币48,800,000元），主要由于期间内应占因各项本地市场因素引致的Mission公允价值减少。 二零二三年中期报告万科海外投资控股有限公司4 业务回顾（续） 总办事处及企业开支 期间内总办事处及企业开支（扣除未分配收入）约为港币8,900,000元（截至二零二二年六月三十日止六个月：港币10,600,000元）。有关减少主要由于截至二零二二年六月三十日止六个月出售RyderCourt产生的法律及专业费用所致，但于期间内并无此等开支。 融资收入 于期间内融资收入约为港币8,500,000元（截至二零二二年六月三十日止六个月：港币1,300,000元），包括期间内银行存款及银行结余之利息收入约港币7,700,000元（截至二零二二年六月三十日止六个月：港币400,000元）及期间内应收金汇隆股东贷款利息收入约港币800,000元（截至二零二二年六月三十日止六个月：港币900,000元）。融资收入增加乃主要由于期间内银行利率增加。 报告期后事项 于期间末后概无发生已对或可能对本集团之营运、业绩或事务状况造成重大影响之事项。 财务回顾 流动资金、财务资源、负债比率及资本架构 截至二零二三年六月三十日，本公司股东应占权益约为港币4,270,400,000元（二零二二年十二月三十一日：港币 4,301,900,000元）。减少乃主要由于本公司股东应占期间权益约港币3,600,000元减去宣派二零二二年末期股息约港币 35,100,000元。 截至二零二三年六月三十日，本集团计息银行及其他借贷约港币622,400,000元（二零二二年十二月三十一日：港币657,700,000元）主要以港币计值。银行贷款约港币615,500,000元（二零二二年十二月三十一日：港币645,700,000元）按浮动利率基准安排，而租赁负债约港币6,900,000元（二零二二年十二月三十一日：港币12,000,000元）则按固定利率基准安排。减少主要由于期间内偿还部分银行贷款所致。 本集团有一笔银行融资为港币970,000,000元（二零二二年十二月三十一日：港币1,000,000,000元），其中约港币616,400,000元（二零二二年十二月三十一日：港币646,400,000元）于二零二三年六月三十日已动用。 5二零二三年中期报告万科海外投资控股有限公司 财务回顾（续） 流动资金、财务资源、负债比率及资本架构（续） 经扣除资本化其他借贷成本约港币900