中国海外宏洋集团二零二三年年报

凝心聚力稳健前行 二零二三年 10公司及股东资料 11董事局及委员会 12财务摘要 14主席报告书 21管理层讨论及分析 41企业管治报告 65董事及行政架构 目录 69董事局报告 97独立核数师报告102综合收益表 103综合全面收益表 104综合财务状况表 106综合权益变动表 108综合现金流量表 110综合财务报告附注 250五年财务概要 251主要物业及物业权益详情 279词汇表 公司及股东资料 公司资料 注册办事处 香港皇后大道东一号 太古广场三座七楼701-702室电话：(852)29880600 传真：(852)29880606 网址：www.cogogl.com.hk 公司秘书 黄玉颐 股份过户登记处卓佳标准有限公司香港夏悫道16号远东金融中心17楼 电话：(852)29801333 传真：(852)28108185 电邮：is-enquiries@hk.tricorglobal.com 核数师 香港立信德豪会计师事务所有限公司 执业会计师及注册公众利益实体核数师 主要往来银行 （按英文字母顺序） 中国农业银行股份有限公司 股东资料 上市资料 本公司股份在联交所上市。 普通股（截至2023年12月31日） 已发行股份3,559,374,732股 证券代号 股份联交所彭博路透社 ：：： 0008181:HK0081.HK 投资者关系 电话：(852)29880600 传真：(852)29880606 电邮：cogo.ir@cohl.com 媒体查询 电话：(852)29880600 传真：(852)29880606 电邮：cogo.pr@cohl.com 财政日程表 2023年度全年业绩公告2024年3月25日 中国银行（香港）有限公司中国银行股份有限公司交通银行股份有限公司 暂停办理过户登记手续日期 （以出席股东周年大会） 2024年6月19日至 2024年6月24日 （包括首尾两日） 交通银行股份有限公司香港分行 股东周年大会2024年6月24日 上海银行股份有限公司中信银行股份有限公司 暂停办理过户登记手续日期 （以收取末期股息） 2024年6月28日 中国建设银行（亚洲）股份有限公司中国建设银行股份有限公司 招商银行股份有限公司创兴银行有限公司 招商永隆银行有限公司星展银行香港分行 恒生银行有限公司 香港上海汇丰银行有限公司中国工商银行（亚洲）有限公司中国工商银行股份有限公司兴业银行股份有限公司 南洋商业银行有限公司 中国邮政储蓄银行股份有限公司上海浦东发展银行股份有限公司 末期股息单寄发日期2024年7月16日或前后 中国海外宏洋集团有限公司二零二三年年报 10 董事局及委员会 执行董事 庄勇主席 杨林行政总裁 周汉成(1)副总裁、总法律顾问兼首席合规官 王万钧(2)财务总监 审核委员会 钟瑞明主席 林健锋范骏华(3) 卢耀桢(4) 非执行董事 薪酬委员会 郭光辉翁国基 副主席 林健锋主席翁国基钟瑞明 独立非执行董事 钟瑞明林健锋范骏华(3) 卢耀桢(4) 授权代表 庄勇杨林 范骏华(3) 卢耀桢(4) 提名委员会 范骏华(3)主席 钟瑞明林健锋庄勇卢耀桢(4) 中国海外宏洋集团有限公司 二零二三年年报 附注： (1)于二零二三年四月二十一日获委任为执行董事兼副总裁，以及于二零二三年十月三十日获委任为总法律顾问兼首席合规官 (2)于二零二三年四月二十一日退任 (3)于二零二三年三月二十七日获委任 (4)于二零二三年三月二十七日辞任 11 财务摘要 截至十二月三十一日止年度 二零二三年 二零二二年 变动 合约销售（#人民币亿元） 428.20 403.17 6.2% 主要综合损益项目（人民币亿元）收入 564.08 574.92 -1.9% 毛利 63.11 82.76 -23.7% 毛利率1 11.2% 14.4% -3.2%^ 可分配予本公司拥有人之溢利 23.02 31.50 -26.9% 净利润率2 4.1% 5.5% -1.4%^ 于十二月三十一日 二零二三年 二零二二年 变动 主要综合财务状况表项目（人民币亿元）物业存货 1,071.19 1,318.91 -18.8% 合同负债 408.29 611.58 -33.2% 现金及银行结余 260.21 293.31 -11.3% 总借款3 435.64 475.98 -8.5% 净债项4 175.43 182.67 -4.0% 总权益 381.30 374.01 1.9% 本公司拥有人之权益 313.04 299.42 4.5% 净负债比率5 46.0% 48.8% -2.8%^ 每股资产净值（6人民币）土地储备（千平方米） 8.79 8.41 4.5% 用于发展物业之土地储备# 18,806.8 24,532.6 -23.3% 财政年度 二零二三年 二零二二年 变动 股东回报权益回报率7 7.5% 10.7% -3.2%^ 每股盈利（人民币分） 64.7 90.7 -28.7% 每股股息（港币仙） 16.0 21.0 -23.8% 财务资料之计算程序 毛利 (1)毛利率 (2)净利润率 可分配予本公司拥有人之溢利 收入 收入 (3)总借款银行及其他借款＋担保票据及公司债券 (4)净债项总借款－现金及银行结余 (5)净负债比率 净债项总权益 (7)权益回报率 可分配予本公司拥有人之溢利平均本公司拥有人之资本及储备 中国海外宏洋集团有限公司二零二三年年报 (6)每股资产净值 本公司拥有人之权益 已发行股份数目 #包括联营公司及合营公司 ^百分点之变动 12 财务摘要 收入毛利 574.92 538.30 564.08 429.09 285.91 （人民币亿元） 33.3%27.1% 毛利率： 23.0% 123.99 14.4%11.2% 116.41 95.28 82.76 63.11 （人民币亿元） 2019202020212022 可分配予本公司拥有人之溢利 2023 2019202020212022 合约销售# 2023 （人民币亿元） 11.6%10.2% 净利润率： 9.4% 50.51 5.5% 4.1% 43.75 33.30 31.50 23.02 （人民币亿元） 712.04 647.09 537.33 403.17 428.20 2019202020212022 2023 2019202020212022 2023 净负债比率（净债项╱总权益） 45.5%48.8% 46.0% 35.6% 15.6% 土地储备# （百万平方米） 总土地储备应占土地储备 30.1 29.8 26.6 24.0 25.5 24.5 21.9 20.8 18.8 15.5 2019202020212022 #包括联营公司及合营公司 2023 2019202020212022 2023 中国海外宏洋集团有限公司 二零二三年年报 13 主席报告书 中国海外宏洋集团有限公司二零二三年年报 主席兼执行董事 庄勇 14 绪言 本人欣然提呈本公司及其附属公司（统称“本集团”）截至二零二三年十二月三十一日止年度之全年业绩回顾及二零二四年展望。 二零二三年度，本集团实现收入为人民币564.08亿元，同比下跌1.9%。本公司拥有人应占之溢利达人民币23.02亿元，同比下跌26.9%。每股基本盈利为人民币64.7分。 本公司董事局经审慎评估综合业绩表现和未来业务发展之流动资金需求后，建议就截至二零二三年十二月三十一日止年度派发末期股息每股港币11仙（二零二二年：每股港币15仙），计及于二零二三年十月派发之中期股息为每股港币5仙（二零二二年：每股港币6仙），全年股息合计将为每股港币16仙（二零二二年：每股港币21仙）。全年派息比率为22.5%。 主席报告书 市场回顾 二零二三年，中国经济增长好于预期，但仍面临内外部多重挑战。全球地缘政治冲突加剧，经济回升势头承压，房地产供求关系发生重大变化，多种不利因素迭加，外部形势复杂严峻。 年内，随着疫后经济发展恢复，中国房地产行业先扬后稳、筑底整固。基于房地产市场供求关系的改变，企稳态势仍须巩固。根据国家统计局数据，二零二三年全国商品住宅销售金额及面积分别下跌6.0%及8.2%。根据克而瑞数据，二零二三年全国典型百城商品住宅销售金额人民币6.2万亿元，同比下跌3.4%；销售面积3.1亿平方米，同比下跌6.8%；销售均价人民币19,900元每平方米，同比上涨3.6%。调整巩固态势持续。 中国海外宏洋集团有限公司 二零二三年年报 15 主席报告书 市场回顾（续） 于内外严峻复杂的形势下，中国经济顶住了压力、稳定了规模、提升了质量。根据国家统计局数据，二零二三年国内生产总值实现增长5.2%，在世界主要经济体中名列前茅，对世界经济增长贡献率有望超30%，是世界经济增长的最大引擎。高速增长的房地产市场上半场已经结束，稳步发展的中国经济将为房地产市场下半场的健康稳定发展汇聚筑底回升的能量。房地产行业金融属性弱化，需求端回归居住本身，各地出台不少措施支持刚性和改善型住房需求，有助于市场的健康发展。 经营回顾 二零二三年，房地产行业告别了以往“高负债、高杠杆、高周转”的三高高速增长阶段，房地产供求关系发生重大变化。进入房地产行业的下半场，房企销售表现分化、土拍市场分化、城市销售表现分化。于新形势下，本集团聚焦经营稳健及财务安全，力求精准投资，巩固基础，稳步前行。 面对复杂多变的市场形势，本集团稳中求进，以进促稳。透过不断提升管理刻度，支持一线业务，于稳健中寻求发展。年内，本集团系列公司合约销售额为人民币428.20亿元，实现增长6.2%；合约销售面积为3,532,400平方米，下降5.2%。应占权益合约销售额实现人民币335.56亿元，行业排名30位，较二零二二年上升10位。本集团住宅平均销售价格约每平方米人民币13,200元，上升9.7%。于年末时，累积认购未签约额为人民币12.50亿元，其总合约面积为107,400平方米。 于年内，本集团以领先同业、超越自己为目标。随着其他头部房企更集中资源投放于一线城市，本集团于布局的四十城市中的优势更见明显，市场占有率进一步扩大。十八个城市的销售金额位列当地的前三名，其中在汕头、泰州、唐山、株洲、安庆、盐城、吉林七个城市排名第一。 中国海外宏洋集团有限公司二零二三年年报 16 主席报告书 经营回顾（续） 本集团坚持“三个主流”的投资原则，布局主流城市，投资主流地段，发展主流产品；密切关注潜在投资机会，精准投资，积极补充优质土地。二零二三年，本集团系列公司通过公开市场招拍挂，合共获得十三个优质项目，补充土地储备，增加公司在当地的市场份额和竞争力。新增权益楼面面积1,561,800平方米，新增权益土地价格为人民币76.79亿元。 截至二零二三年十二月三十一日止，本集团系列公司拥有土地储备的总楼面面积为18,806,800平方米，其中，本集团权益楼面面积为15,517,500平方米。 本集团交付能力领先，予客户充分信心，全年在建规模超过1,900万平方米。入伙套数约为46,500套，交付满意度为91%，稳居行业前列。在行业调整期保证了项目的品质交付，赢得了客户的信任与认可，品牌优势进一步突显。 本集团于行业调整期间，财务保持稳健，年内持续加强经营性现金流管理，强化销售回款，年内销售回款达人民币448亿元，现金储备超过人民币260亿元，净负债比率由 去年末的48.8%下降至46.0%，“三条红线”保持“绿檔”，财务稳健。年内加权平均融资成本为4.6%，保持行业低位。年内，港币及美元之有息债务比例从39.8%调整至32.6%，持续优化汇率风险管理及债务结构。经权威评级机构中诚信国际信用评级有限责任公司专业评定，本集团旗下内地投融资平台中海宏洋地产集团有限公司主体信用等级提升为最高等级AAA，展望稳定。 本集团注重公司的可持续发展与绿色低碳实践，前瞻性回应气候