万科海外二零二二年中期报告
截至二零二二年六月三十日止六个月 董事会执行董事孙嘉（主席） 阙东武（首席执行官）丁长峰 （自二零二二年五月二十三日起获委任）周悦 李凯彦 （自二零二二年五月二十三日起辞任） 独立非执行董事 蔡奋威罗芷妍张安志 审核委员会 蔡奋威（主席） 罗芷妍张安志 薪酬委员会 张安志（主席） 阙东武蔡奋威 提名委员会 罗芷妍（主席） 孙嘉张安志 公司秘书 叶凯雯 核数师 毕马威会计师事务所 （根据财务汇报局条例注册之公众利益实体核数师） 本公司之法律顾问 礼德齐伯礼律师行有限法律责任合伙（香港法例） 迈普达律师事务所（香港）有限法律责任合伙 （开曼群岛法例） 主要往来银行 中国银行（香港）有限公司 注册办事处 P.O.Box309,UglandHouseGrandCaymanKY1-1104CaymanIslands 主要营业地点 香港中环 花园道1号中银大厦55楼 电话：(852)23098888 传真：(852)23288097 电邮：vkoverseas.ir@vanke.com 网址 http://www.vankeoverseas.com 香港股份登记及过户处 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号 合和中心17楼1712–1716号铺 业务回顾 于截至二零二二年六月三十日止六个月（“期间”）内，根据本集团与万科置业（香港）有限公司（“万科香港”）及其若干附属公司（包括万科企业股份有限公司（“万科”）的其他附属公司（“万科香港订约各方”）于二零二零年订立的管理服务框架协议，本集团继续向万科香港订约各方提供资产管理服务。有关管理服务的详情，请参阅本公司日期为二零二零年九月七日的公告及日期为二零二零年十月十二日的通函。 于期间开始时，本集团亦继续持有位于香港、英国（“英国”）伦敦以及美国（“美国”）三藩市及纽约之若干物业之股权或投资工具（视情况而定），当中包括(i)位于香港新界葵涌和宜合道63号及打砖坪街70号之丽晶中心（“丽晶中心”）之若干单位及泊车位；(ii)位于香港春秧街62、64、66及68号各片或各幅土地组成之物业（“春秧街物业”）；(iii)位于英国13–17BuryStreetand12,14and16RyderStreet,StJames’s,London,SW1之RyderCourt投资物业（“RyderCourt”）约99.95%实际权益；(iv)位于美国加州三藩市657及663–667MissionStreet之投资物业（“Mission”）45%实际权益；及(v)参与为发展位于美国纽约25ParkRow之物业（“ParkRow”）提供所需资金之投资工具（“投资工具”）49%实际权益之控股实体之100%权益。 于二零二二年一月二十一日，本集团（作为卖方）与M>SRyderLimited（作为买方）订立买卖协议，以出售于RyderCour（t物业价值厘定为132,000,000英镑）之全部股权，有关事项已于二零二二年一月二十八日完成（“出售事项”）。RyderCourt乃由本集团按于二零一九年六月三十日厘定之物业价值约115,500,000英镑收购。于完成后，本集团不再持有RyderCourt之任何权益，而LithiumRealEstate(Jersey)Limited（持有RyderCourt物业的实体）之财务业绩不再综合入账至本集团之财务报表。有关出售事项之详情，请参阅本公司日期为二零二二年一月二十一日及二零二二年一月二十八日之公告以及日期为二零二二年二月二十五日之通函。 另外，于二零二一年十一月二十二日，本集团（作为买方）与万科香港之附属公司OceanicJadeLimited（作为卖方）订立买卖协议，以现金代价港币848,700,000元收购(i)EnigmaCompanyLimited（“Enigma”）（一间于英属维尔京群岛注册成立的公司）的全部已发行股本，该公司间接持有由位于香港深水埗医局街221-233号之各片或各幅土地组成之物业（“医局街物业”）；及(ii)Enigma及其附属公司应付予万科香港之股东贷款（“二零二一年收购事项”），有关事项已于二零二二年一月三十一日完成。本集团拟将医局街物业发展为住宅项目。预期销售于医局街物业兴建之住宅单位将于二零二四年下半年为本集团贡献收入。有关二零二一年收购事项之详情，请参阅本公司日期为二零二一年十一月二十二日、二零二二年一月二十日及二零二二年一月三十一日之公告以及日期为二零二一年十二月三十一日之通函。 由于出售事项及二零二一年收购事项于期间内完成，于二零二二年六月三十日，本集团不再持有RyderCourt之股权，但持有位于香港以及美国三藩市及纽约之若干物业之股权或投资工具（视情况而定），当中包括(i)位于丽晶中心之若干单位及泊车位；(ii)春秧街物业；(iii)医局街物业；(iv)于Mission之45%实际权益；及(v)参与为发展ParkRow提供所需资金之投资工具49%实际权益之控股实体之100%权益（与RyderCourt统称为“该等投资”）。 二零二二年中期报告万科海外投资控股有限公司2 业务回顾（续） 于期间内，本集团之收入主要来自：(i)出租丽晶中心单位及泊车位；(ii)出租RyderCourt；(iii)为发展ParkRow提供所需资金之投资工具之利息；及(iv)提供资产管理服务。期间收入约为港币184,500,000元（截至二零二一年六月三十日止六个月：港币230,700,000元），较二零二一年同期下降20%。下降乃主要由于(i)期间内收回投资工具之本金导致投资工具之利息收入减少；(ii)出售事项导致RyderCourt产生之收入减少；及(iii)资产管理服务产生之收入减少。 于二零二二年六月三十日，本集团于丽晶中心之投资公允价值约为港币1,994,300,000元（二零二一年十二月三十一日：港币1,994,300,000元）。本集团已于二零二二年一月出售按公允价值约港币1,325,600,000元计量之于RyderCourt之投资 （二零二一年十二月三十一日：港币1,323,400,000元）。本集团投资物业之估值方法并无变动。抵销投资物业汇兑调整约港币2,200,000元及出售RyderCourt港币1,325,600,000元后，期间并无公允价值变动（截至二零二一年六月三十日止六个月：公允价值收益港币45,100,000元）。 资产管理 自二零一九年下半年起，本集团开始为万科香港订约各方于香港、英国及美国之项目向万科香港订约各方提供资产管理服务。作为回报，本集团收取就万科香港订约各方于相关项目投资资本总额每年按1.25%计算之资产管理服务费。于期间内，本集团提供资产管理服务之收入约为港币103,600,000元（截至二零二一年六月三十日止六个月：港币114,800,000元）。 期间内，提供资产管理服务之分部盈利减少至约港币18,300,000元（截至二零二一年六月三十日止六个月：港币44,700,000元），主要由于期间内资产管理团队之整体雇员薪酬及其他直接营运开支增加及万科香港订约各方于相关项目投资资本总额减少。 物业投资 于期间内，本集团之投资物业包括位于香港新界葵涌和宜合道63号及打砖坪街70号之丽晶中心若干部分。本集团拥有总建筑面积约657,000平方呎，相当于丽晶中心总建筑面积64%。自期间开始起直至出售事项完成为止，本集团之投资物业亦包括位于英国13–17BuryStreetand12,14and16RyderStreet,StJames's,London,SW1之RyderCourt。 于期间内，本集团已重续丽晶中心之租约，续租租金均有平稳调升。于二零二二年六月三十日，丽晶中心之出租率维持于95%（二零二一年六月三十日：95%），而于二零二二年六月三十日之平均租金为每平方呎港币9.4元（二零二一年六月三十日：每平方呎港币9.6元）。除每月租金外，租户须负责向业主缴交物业管理费，其收入亦入账列作本集团收入一部分。期间出租丽晶中心单位及泊车位所得收入总额约为港币49,500,000元（截至二零二一年六月三十日止六个月：港币48,800,000元）。 由于出售事项所致，期间出租RyderCourt所得收入总额减少至约港币3,500,000元（截至二零二一年六月三十日止六个月：港币22,800,000元）。 扣除物业管理费、停车场管理费用、代理佣金及其他营运费用后但未计及本集团投资物业公允价值变动前之期间分部盈利约为港币54,800,000元（截至二零二一年六月三十日止六个月：港币40,300,000元），增幅为36%。有关增幅主要由出售事项之收益所致。 3二零二二年中期报告万科海外投资控股有限公司 业务回顾（续） 物业发展 本集团之物业发展项目包括(i)发展西铁荃湾西站六区物业发展项目（“TW6项目”，又称“柏傲湾”）之投资；(ii)Mission之投资；(iii)参与投资工具以为开发ParkRow提供资金；(iv)发展春秧街物业；及(v)发展医局街物业。 本集团其中一项物业发展项目是于本集团拥有20%权益之联营公司UltimateVantageLimited（“UltimateVantage”）之投资。UltimateVantage乃于二零一三年一月专为发展TW6项目而成立之公司。截至本公告日期，全部单位已售出，所得款项总额约为港币101亿元。柏傲湾所有已售出单位亦已交付予买家。 本集团拥有20%权益之联营公司金汇隆有限公司（“金汇隆”）由本集团与UltimateVantage之合营伙伴（“TW6伙伴”）于二零一六年十一月成立，以按市场条款向TW6项目买家提供第一及第二按揭融资。金汇隆业务之资金由本集团与TW6伙伴按个别基准及各自于金汇隆之股权比例，以计息股东贷款之形式提供。 本集团于UltimateVantage及金汇隆（统称“TW6联营公司”）之投资总额包括本集团应占TW6联营公司之资产净值及应收金汇隆款项，于二零二二年六月三十日约为港币194,500,000元（二零二一年十二月三十一日：港币173,500,000元）。期间内本集团之投资总额增加主要受以下各项的综合影响：(i)偿还部分应收金汇隆款项约港币8,200,000元（来自于柏傲湾买家向金汇隆偿还按揭）；及(ii)期间内，本集团应占TW6联营公司盈利约为港币29,200,000元（截至二零二一年六月三十日止六个月：港币1,400,000元）。应占盈利增加主要由于拨回过往年度超额计提 之建设成本。 本集团另一物业发展项目为本集团拥有45%权益之联营公司657–667MissionStreetVentureLLC及其附属公司（统称 “MissionStreet集团”）之投资。MissionStreet集团拥有总建筑面积约155,000平方呎之Mission。 于期间内，本集团分占MissionStreet集团亏损约港币8,900,000元（截至二零二一年六月三十日止六个月：分占盈利约港币115,700,000元）。分占盈利减少主要由于截至二零二一年六月三十日止六个月就租户终止租赁收取一次性终止费用。 本集团另一物业发展项目指参与为发展ParkRow提供所需资金之投资工具49%实际权益。期间内，投资工具所得收入约为港币27,900,000元（截至二零二一年六月三十日止六个月：港币44,300,000元）。投资工具之利息减少主要由于期间内收回投资工具之本金。 本集团持有春秧街物业之全部股权。于期间内，春秧街物业现正重建为酒店相关物业并按照发展进度发展。本集团亦持有医局街物业之全部股权。于期间内，医局街物业正被重建为住宅物业并按照发展进度发展。 期间内，分部盈利减少至约港币48,800,000元（截至二零二一年六月三十日止六个月：港币162,400,000元），主要由于截至二零二一年六月三十日止六个月分占MissionStreet集团之一次性终止费
