美联集团二零二三年年报

2023年年报 001 目录 公司资料 2 策略业务单位 3 年度大事及奖项 5 主席报告 9 策略回顾与规划 12 董事简历 14 企业管治报告 17 企业社会责任报告 30 环境、社会及管治报告 33 董事会报告 56 管理层讨论及分析 70 独立核数师报告 73 综合收益表 78 综合全面收入报表 79 综合资产负债表 80 综合权益变动表 81 综合现金流量表 82 综合财务报表附注 83 投资物业详情 147 五年财务概要 148 美联集团有限公司 002 公司资料 董事会 执行董事 黄建业先生（主席） 黄静怡女士（副主席兼董事总经理）黄子华先生（董事总经理） 施嘉明先生（首席财务官） 独立非执行董事 何君达先生孙德钊先生陈念良先生 审核委员会 何君达先生（委员会主席）孙德钊先生 陈念良先生 薪酬委员会 孙德钊先生（委员会主席）黄建业先生 黄静怡女士何君达先生陈念良先生 提名委员会 何君达先生（委员会主席）黄建业先生 黄静怡女士孙德钊先生陈念良先生 公司秘书 梅雅美女士 授权代表 黄静怡女士施嘉明先生 注册办事处 ClarendonHouse2ChurchStreet HamiltonHM11Bermuda 香港总办事处及主要营业地点 香港 德辅道中19号环球大厦 25楼2505–8室 核数师 罗兵咸永道会计师事务所 执业会计师 注册公众利益实体核数师 香港中环 太子大厦 22楼 主要往来银行 中国银行（香港）有限公司创兴银行有限公司 星展银行（香港）有限公司恒生银行有限公司 香港上海汇丰银行有限公司 股份过户登记总处 MUFGFundServices(Bermuda)Limited4thFloor NorthCedarHouse41CedarAvenue HamiltonHM12Bermuda 股份过户登记香港分处 卓佳雅柏勤有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 网址 www.midland.com.hk 股份代号 1200 策略业务单位 003 2023年年报 地产代理 金融服务 * 移民顾问 物业估值 （美联大学堂） （经络按揭转介） 培训服务 按揭代理 按揭贷款 * *相关机构 美联集团有限公司 004 策略业务单位 策略业务单位业务概况 美联物业 于香港提供住宅物业代理服务 美联工商铺 * 本公司之相关机构，于香港提供非住宅物业代理服务，包括工业、商业及商铺物业代理 美联中国 于中国提供物业代理服务、项目策划、商用物业管理以及市场推广及销售策划 美联澳门 于澳门提供物业代理服务、测量、项目策划、租赁及物业管理服务 香港置业 于香港提供住宅物业代理服务 美联环球 于中国、香港及澳门提供海外地产项目推广及转介服务 美联金融集团 本公司之合营公司，提供独立理财策划咨询服务、保险经纪及理财服务 美联移民顾问 于香港及澳门提供移民顾问服务 美联测量师行 提供房地产评估、项目发展研究、销售推广、招标及拍卖等专业测量顾问服务 美联大学堂 经络按揭转介 本集团培训中心，致力培育员工迈向专业化，树立行业典范及为行业培育精英 与一家主要发展商共同成立之合营公司，提供按揭转介服务及有关信息 骏联信贷 *相关机构 * 本公司之相关机构，于香港提供按揭贷款服务 2023年年报 005 年度大事及奖项 年度嘉许颁奖礼携手迈向新里程 美联假座五星级酒店，举行地产代理行业全年首个大型年度颁奖典礼，适值成立51周年，迈向新里程，特别以“初心如一坚定前行”为主题，表扬一众于去年努力付出、业绩超卓的精英。颁奖礼场面热闹，精英代理云集，集团主席黄建业、副主席黄静怡联同众管理层出席，颁发多个大奖，并举办名为“楼市一定识”的楼市问答游戏，由前线精英组成队伍，竞逐丰富奖金。 50周年特刊暨大抽奖共享金禧纪念 美联成立50周年，举行连串庆祝活动，回馈客户，并与港人一同分享美联金禧纪念的喜悦。先是于多份热门报章，刊登“金禧特刊”细诉美联与楼市同成长的故事。特刊获各大发展商及银行鼎力支持，齐登稿祝贺，突显双方的紧密的合作关系。又举行“美联50周年•人人‘置’Fun大抽奖”，只要于指定日期内买卖香港物业，并登记成为美联笋盘APP会员，即可参加大抽奖，赢取总值近50万港元的电器礼品。 新盘连创佳绩获发展商嘉许 集团紧捉市场商机，于新盘项目连创销售佳绩，深受各大发展商信赖，勇夺多个新盘之销售冠军，包括：明隽、尚．珒溋、睿峰、本木、维港汇、启德 海湾、傲寓、OneInnovale、UniversityHill第2A期、逸璟．龙湾、海日湾、凯和山、高尔夫．御苑、东环、嘉熙等，成绩骄人，屡获发展商嘉许肯定。 会德丰颁发“2023年最高销售金额代理” 美联于新盘战绩彪炳，屡获发展商高度嘉许，于会德丰颁奖礼上勇夺多个大奖，更获颁发“2023年最高销售金额代理”，尽显超凡实力。美联精英团队未来将会继续竭尽所能，在销售上再夺佳绩。 美联集团有限公司 006 年度大事及奖项 冲出亚洲荣获“MOB-EXAWARDS2023”全场总冠军 美联在线平台成绩出众，美联笋盘APP活跃用户量全行第一，更屡获奖项肯定，自2016年起已横扫逾40项大奖，更凭着AI及VR技术带来的创新体验，力压过百国际品牌，勇夺亚太区行销至高殊荣“MOB-EXAWARDS2023”全场总冠军，是为本港唯一代理集团获此殊荣。 首度荣获MARKETING-INTERACTIVE “MARKiesAwardsHongKong2023”六项大奖 科技带来购物模式的急速转变，非接触式消费盛行，美联不断加快创新发展步伐，网站及手机程序的使用量迭创新高，引领置业模式转变，首度荣获MARKETING-INTERACTIVE举办的“MARKiesAwardsHongKong2023”颁发四金一银一铜共六项大奖，肯定美联为行业引入新科技应用的贡献。 推动全员数码转型月会增设“科技之星” 集团于每月及每季均举办大型会议，众多前线及后勤云集，分享最新市况及生意心法，并颁发连串奖项。为推动科技发展，特别于每次会议之中增设“科技之星”环节，由擅长运用最新科技提升工作效率及强化宣传的前线同事，上台现身说法，传授科技应用技巧，齐心走上科技化及专业化发展。 荣获“DSA55周年成就奖” 美联多年来培训行业精英不遗余力，为业界培育无数栋梁之才，成就深受市场肯定，并多次参与有“销售业界奥斯卡”美誉的杰出销售专业大奖(DSA)，屡夺奖项而回。DSA昂然踏入第55届，特别向美联颁发“DSA55周年成就奖”，以表彰美联成为获得DSA最多人数之十家卓越企业之一。 2023年年报 007 年度大事及奖项 勇夺五项“香港投资者关系大奖” 集团致力提升企业管治，与股东保持良好的投资者关系，再度勇夺由香港投资者关系协会举办的第九届“香港投资者关系大奖”（上市公司小型股组别）之 “最佳投资者关系（主席╱行政总裁）”、“最佳投资者关系公司”、“最佳投资者团队”、“最佳投资者关系专员”及“最佳投资者关系推介素材”合共五项大奖，是唯一获奖之地产代理集团，奠定业界领导地位。 中港互动交流考察创机遇 中港通关，交流恢复正常，美联早着先机部署，利用全国的网络据点，发挥互通两地的优势，更举办“美联中港全联齐互动高管交流会”，美联物业住宅部、美联工商铺，以及美联中国的一众高级管理团队聚首一堂，参观多处豪宅及新盘，为通关互联共创新机遇。 精英会迎新大会近百精英聚首共贺 美联前线销售精英把握商机，于充满挑战的环境下屡夺佳绩。为高度表扬一众达标晋身“精英会”的成员，举行大型“精英会迎新大会”，近百杰出代理聚首，场面热闹，即场更委任多位历届会长担任义工队地区干事，齐心合力进行更多公益义工服务，贡献社会。 北亚地区首家物业代理引入程序化户外数码广告 美联成为领先全球的独立程序化户外数码广告技术公司Hivestack的策略性伙伴，是为整个北亚地区首家物业代理，引入Hivestack的程序化户外数码广告(DigitalOutofHome,DOOH)。藉着是次合作，美联将透过Hivestack供应方平台，于旗下遍布香港岛、九龙和新界分行的逾百个屏幕，播放户外数码广告，为客户提供楼市以外的丰富信息。 美联集团有限公司 008 年度大事及奖项 与众同乐举办CPU员工交流会暨全民BBQ 美联向来重视及关爱员工，致力打造开放欢乐的工作氛围，特别为一众中央专业部门(CPU)员工举行共六场的“CPUFUNFUNCHAT”交流会，由管理层讲述公司发展，更即场解答同事对员工政策及环境设施的意见，并将收集到的意见悉数纪录，由专人负责跟进。交流会上公布多项最新福利，并提早公布加薪。 会后举办年度聚餐“CPU全民BBQ”，提早迎圣诞佳节。众管理层与数百名CPU团队员工齐心出席，一起分享烧烤美食，更即场进行有奖游戏及现金大抽奖，人人满载而归。 开办科技课程齐迎AI热潮 美联大学堂不断开办多元化实用课程，推动业界专业化。因应人工智能(AI)技术的成熟，于2023年总共举办74堂AI课程，场场爆满，总培训时数近6,500小时。又举办“验楼证书课程”，邀请资深测量师讲解验楼实务知识，除安排到现楼单位实地考察外，加入VR验楼教学，让学员即使身处课室，亦能模拟实地考察，以崭新方式检查物业。 全力支持“工商机构运动会” 美联向来积极推动健康生活，弘扬“3-Fit(PhysicallyFit,FinanciallyFit,MentallyFit)”精神，全力支持由康文署举办的“工商机构运动会”，包括派出多名健儿参加长跑赛事，展现优秀的体能及毅力。此外，亦组队参与篮球赛，成功跻身最后四强，成绩为地产代理业界之冠。 2023年年报 主席报告 业绩回顾 美联集团有限公司（“本公司”）及其附属公司（统称“本集团”或 “集团”）宣布截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集团录得收益约港币四十亿八千三百万元，较截至二零二二年十二月三十一日止年度增加31%。相比截至二零二二年十二月三十一日止年度录得权益持有人应占亏损约港币五亿三千四百万元，截至二零二三年十二月三十一日止年度，权益持有人应占亏损大幅收窄至约港币四千二百万元。 根据土地注册处之数据，二零二三年香港住宅物业之注册买卖金额较二零二二年下跌4.5%。然而，本集团仍能大幅收窄其亏损并增加其本地业务收入，此等改善主要基于： (1)本集团于香港之稳定市场占有率；及 (2)集团致力于精简香港业务，同时亦能维持本地前线之竞争力。 因应中国内地业务之极为困难的营商环境，本集团已于二零二三年最后一季晋升新销售管理团队及推出一系列新措施（包括重新定位其业务模式及缩减内地之业务规模），并于二零二三年最后一季将其内地业务之亏损大幅收窄。 通关后楼市“小阳春” 二零二三年中港两地恢复通关，本港楼市年初首数月开局表现畅旺，房价亦随之上扬。惟积累的需求被吸纳后，因加息阴霾持续笼罩，及本地经济复苏速度较预期慢，楼市开始放缓。事实上，市场原先憧憬二零二三年会有数次减息，惟美国却四度加息。与此同时，不少潜在买家受到银行高定期存款息率吸引，失去入市投资物业意欲。 此外，经济前景亦不甚乐观。纵使在面临重重挑战下，香港零售业于二零二三年上半年出现强劲反弹。惟通关后，大量香港人到海外进行“报复式旅游”，甚至愈来愈多香港人选择日常“北上”消费，对本地消费亦带来冲击。此外，疫情后内地旅客倾向低预算旅游体验而非购物，整体消费力亦已大不如前。 小阳春后房价下挫 二零二三年初房价所录升幅迅速蒸发，受到发展商先求量的定价策略拖累，房价在二零二三年下跌近6%。二零二三年下半年，大部分新盘定价甚至低于区内二手住宅物业。 009 美联集团有限公司 010 主席报告 展望 撤辣后市场活动渐复苏 鉴于多重因素，本集团对楼市前景维持审慎乐观的态度。从正面角度来看，楼市全面“撤辣”有利重启换楼链，加快成交流转