鋑联控股二零二三年年报

�i.Jl/1.l<i�Sli¥Jiii BreakIceBlockageForgeNewGround c�.!.�! LegendUpstarHoldingsLimited IncorporatedintheCaymanIslandswithlimitedliability (StockCode)l!!:-fltftt'l:459) AnnualReport2023�­ www.midlandici.com.hk 二零二三年年报 目录 2公司资料 3年度大事及奖项 4主席报告 7董事简历 10企业管治报告 21企业社会责任报告 23环境、社会及管治报告 42董事会报告 54管理层讨论及分析 57独立核数师报告 64综合收益表 65综合全面收入表 66综合资产负债表 68综合权益变动表 69综合现金流量表 70综合财务报表附注 126投资物业详情 128五年财务概要 董事会 执行董事 黄建业先生（主席）黄静怡女士 卢展豪先生黄耀铭先生 独立非执行董事 沙豹先生黄宗光先生李伟强先生 审核委员会 李伟强先生（委员会主席） 沙豹先生黄宗光先生 薪酬委员会 李伟强先生（委员会主席） 黄建业先生黄耀铭先生沙豹先生黄宗光先生 提名委员会 黄建业先生（委员会主席） 黄耀铭先生沙豹先生黄宗光先生李伟强先生 公司秘书 梅雅美女士 授权代表黄静怡女士施嘉明先生 注册办事处CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 香港总办事处及主要营业地点 香港 德辅道中19号环球大厦 25楼2505-8室 核数师 罗兵咸永道会计师事务所 执业会计师 注册公众利益实体核数师 香港中环 太子大厦 22楼 主要往来银行 中国银行（香港）有限公司星展银行（香港）有限公司恒生银行有限公司 上海商业银行有限公司 香港上海汇丰银行有限公司 股份过户登记总处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare HutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 股份过户登记香港分处 卓佳登捷时有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 公司网址 www.legendupstarholdings.com 股份代号 459 二零二三年年报 年度大事及奖项 香港主要购物区街铺空置及商户分布调查报告 集团每年均会发布多份调查报告，详尽分析铜锣湾、尖沙咀、中环、旺角及元朗五个主要购物区之吉铺数字及商户分布情况，并因应市况加入不同行业之数据分析。2023年中资餐饮业积极来港落户，成为市场焦点，报告详细分析行业市况，以助客户掌握最新市场动向，作出最佳部署。 复办“全民大会”振士气 疫情过后，各同事抓紧通关良机，促成多宗大额交易。集团为隆重其事，亦特意举办疫后首个全民大会，嘉许表现出色的同事之余，提振士气，亦鼓励同事持续自我增值，提高市场竞争力。 举行记者会分析最新市况 2023年本港的工商铺物业市场受多项外围因素影响。集团亦紧贴市况，举办多次视像及实体记者会，分析市况及分享各项研究数字，为大众提供各类型工商铺信息。 03 业绩回顾 鋑联控股有限公司（“本公司”）及其附属公司（统称“本集团”或“集团”）宣布截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集团录得权益持有人应占亏损港币733,000元（二零二二年：港币3,689,000元）。 于报告期内，由于经济复苏弱于预期、加息阴霾挥之不去以及投资情绪低迷，导致香港非住宅物业的成交额及量均大幅下跌，本集团的业绩表现受市场环境不济影响。此外，房价下跌导致投资物业重估减值，亦对业绩造成负面影响。二零二三年亏损收窄有赖于非地产代理业务表现良好及严格支出控制。 “报复式消费”外移 市场曾预计二零二三年会出现的“报复式消费”落空，由于大量港人选择出外旅游，其消费未能惠及本地商户。此外，在二零二三年下半年，香港人过关“北上”消费的趋势明显，进一步打击本地经济及非住宅物业。 而年内加息阴霾挥之不去令情况雪上加霜。事实上，市场曾憧憬二零二三年会有数次减息，但美国却四度加息。因此，不少潜在投资者被银行高存款息率吸引，失去入市投资物业的意欲。 工商铺成交萎缩 二零二三年的本地交易活动较二零二二年有所下降。工厦物业的注册量由二零二二年的2,501宗减少至二零二三年的2,063宗，写字楼的注册量由817宗轻微减少至811宗。同时，铺位注册量由二零二二年的1,176宗下降至二零二三年的1,032宗。成交萎缩显示非住宅物业市场并未有受惠于通关。 若将二零二三年的市场数据与疫情前的水平（二零一五年至二零一九年五年间的平均值作代表）进行比较，市场表现甚至更差。二零二三年工厦、写字楼及商铺的注册量较疫情前分别下跌49%、47%及35%。 非代理业务续跑赢 虽然本集团的代理业务受到非住宅物业市场交易量低迷的影响，及投资物业重估后轻微减值少于3%，但物业投资分部及借贷业务分部持续作出正面贡献。 尽管楼市环境严峻，本集团的物业出租业务于二零二三年表现出色。出租率能保持在高水平，全赖收租物业组合维持良好管理。二零二三年，本集团服务式公寓的出租率仍然良好，租金收入亦有小幅度增长。此优秀表现乃主要基于二零二三年内香港的租务需求强劲。二零二三年政府的人才招聘计划成功吸引超过130,000名新申请人来港。与此同时，移民离港人数见顶。香港人口或已重拾升势带动住宅租赁需求上升。 本集团的借贷业务在二零二三年面临多重挑战。首先，加息和市场竞争使业务的利润率大幅收窄。其次，审慎的信贷方针和市场气氛的变化导致信贷组合出现负增长。随着物业价格下跌以及经济环境恶化，再融资个案有所下降。此外，市场成交低企导致新增物业贷款减少。即使困难重重，在专业团队的努力下，不良贷款率维持在低水平。谨慎的风险管理令集团的借贷业务于二零二三年保持盈利。 展望 本集团对香港非住宅物业市场的前景审慎，并预计于二零二四年将略有改善。市场复苏步伐仍会持续受制于一系列不利因素。虽然美国等主要经济体的通胀或将见顶，但由于地缘政治风险持续，息口高企拖累需求，令环球经济前景仍然不明朗。本地方面，香港经济依然低迷，金融业面临挑战。而港人持续北上亦削弱本地消费。以上因素料将继续抑制非住宅物业市场的发展。 利好因素渐现 尽管如此，市场仍有利好因素支持。若美国联邦储备局如其暗示二零二四年内减息，料将可增加资金流动性，带动投资者需求及增加交易量。中美官员持续接触，以稳定双方经济关系以及减少政策波动，相信有助遏制地缘政治风险，提振市场情绪。然而，举行在即的美国总统大选将成不确定因素的源头，竞选言论或会影响中美关系。市场普遍预期中国内地将维持刺激政策，确保经济稳定增长，香港料可间接受惠。与大湾区交通连接日益改善，也为香港长期带来更多跨境商业合作的机遇，对专业服务等产业大有裨益。不少重点企业将落户香港或扩展在港业务亦有助增加非住宅物业使用率。 本地方面，“新资本投资者入境计划”已接受申请。根据新计划，申请人必须在获许投资资产中投资至少港币三千万元。值得一提的是，非住宅物业已被列为合资格资产之一，而投资上限为港币一千万元。低价非住宅物业的买卖活动可望从中受惠，而政府将非住宅物业交易的按揭成数上限从50%提高到60%亦会有所帮助。此外，撤辣后，本地住宅市场的销售活动已经转活。这种炽热的情绪很可能会扩散到非住宅市场，推动工厦、铺位和写字楼的交投上升。 拼经济惠及非住宅物业 扩展内地居民赴港澳个人游计划（自由行），有望可提振饱受困扰的香港零售业。然而，短期内出现大逆转的可能性不大。香港零售业正面临来自内地城市的激烈竞争。为应对挑战，香港旅游业应专注于发展全新体验，例如宣传风景怡人的郊外远足径和举办更多大型娱乐活动。启德体育园落成后，大型音乐会、国际体育活动和文化节日等活动都将能为内地旅客提供购物以外的吸引力。 多线策略带动业务 虽然整体非住宅物业市场面临逆境，但集团已做好充分准备，通过多元化的业务应对挑战。就本集团的代理业务而言，若市场情绪如预期般趋于稳定，预计交易量将较二零二三年轻微改善。然而，鉴于复苏放缓的风险，集团必须谨慎控制成本。通过严格控制支出，即使销售环境低迷，本集团的代理业务也会致力改善财务表现。 美联工商铺作为本集团的旗舰业务，具备充足能力于“新资本投资者入境计划”中发挥不可或缺的作用，旨在为合资格投资者提供合适的非住宅物业投资机会，并可转介由美联集团有关成员公司（该等为本公司之相关机构）提供的有关顾问服务。 05 与此同时，如果利率如预期下降，集团的借贷业务也将从中受益。借贷成本的下降将促进按揭贷款增长，从而增加集团借贷服务的需求。因大量人才透过各种人才计划涌入本港，香港住宅物业租金可望持续上升，集团的服务式公寓业务料可受惠。同时，若零售气氛好转，零售铺位将可继续提供稳定的租金收入来源。凭藉此两个非代理业务分部相对稳定的回报，本集团能以此收入缓解非住宅物业市场持续疲软的影响。 致谢 本人衷心感谢各位股东及客户，以及所有管理层和员工在此艰难时期所展现的坚韧顽强及才智巧思。 主席 黄建业 香港，二零二四年三月二十五日 执行董事 黄建业先生，74岁，自二零一九年十月起出任本公司之主席及执行董事。彼亦为本公司提名委员会之主席及薪酬委员会之成员。 黄先生负责带领董事会、制定及监察本集团整体企业发展方向及策略、以及推动董事会及各董事尽展所长。 黄先生于一九七三年成立美联物业，在香港、中国及海外地产代理业务拥有超过50年经验。彼是按揭经纪业务之先驱，将按揭转介服务引进香港。黄先生亦为美联集团有限公司（“美联”）（一间于香港联合交易所有限公司（“联交所”）主板上市之公司）之主席及执行董事。黄先生目前为香港专业人士协会荣誉顾问，以及美联慈善基金有限公司之主席及终生董事。此外，黄先生曾担任深圳市全国政协委员会委员、香港地产代理监管局成员、香港特别行政区政府中央政策组非全职顾问，以及香港专业人士协会副会长。 黄先生为LuckGainHoldingsLimited及WealthBuilderHoldingsLimited之董事，该等公司为本公司之主要股东（定义见证券及期货条例第XV部）。彼乃本公司执行董事黄静怡女士及黄耀铭先生之父亲。 黄静怡女士，43岁，自二零一一年十二月起出任本公司之执行董事。于二零零七年六月至二零零八年三月，彼曾任本公司之执行董事。彼为本公司风险委员会之主席。 黄女士负责制定、监察及落实本集团之整体企业策略及政策以及企业发展及管治。彼亦负责本集团之整体管理及销售营运，并监督其他职能，包括财务、专业服务、投资者关系、信息科技以至企业传讯等。黄女士具有扎实之地产行业经验，并一直对本集团之增长及发展作出重大贡献。黄女士亦为美联之执行董事。彼为美联慈善基金有限公司之董事及会长。 黄女士为香港会计师公会之资深会员。彼持有香港大学工商管理学（会计及财务）学士学位，及香港科技大学商学院工商管理学硕士学位。黄女士自二零二二年三月起获委任为香港房地产科技协会之董事会成员。彼为香港专业人士协会行政委员会副主席。黄女士于二零二三年十一月不再担任为地产代理监管局之成员。 黄女士为LuckGainHoldingsLimited及WealthBuilderHoldingsLimited之董事，该等公司为本公司之主要股东（定义见证券及期货条例第XV部）。彼为本公司主席兼执行董事及控股股东黄建业先生之女儿，及本公司执行董事黄耀铭先生之胞姊。 07 卢展豪先生，61岁，自二零二一年七月起出任本公司之执行董事及本集团物业代理业务之行政总裁。卢先生于出任本公司之执行董事前为本集团物业代理业务商铺部之董事。彼于二零零一年加入本集团，及于香港非住宅物业代理行业具有超过31年经验，尤其专注于商铺。彼为本集团多间成员公司之董事。 黄耀铭先