美联集团二零二三年中期业绩报告

目录 页次 公司资料2 主席报告3 策略回顾与规划6 管理层讨论及分析7 其他资料10 简明综合收益表（未经审核）15 简明综合全面收入报表（未经审核）16 简明综合资产负债表（未经审核）17 简明综合权益变动表（未经审核）19 简明综合现金流量表（未经审核）20 简明综合中期财务资料附注（未经审核）21 公司资料 董事会 执行董事 黄建业先生（主席） 黄静怡女士（副主席兼董事总经理）黄子华先生（董事总经理） 张锦成先生 独立非执行董事 何君达先生孙德钊先生黄山先生 审核委员会 何君达先生（委员会主席） 孙德钊先生黄山先生 薪酬委员会 孙德钊先生（委员会主席） 黄建业先生黄静怡女士何君达先生黄山先生 提名委员会 何君达先生（委员会主席） 黄建业先生黄静怡女士孙德钊先生黄山先生 公司秘书 梅雅美女士 授权代表 黄静怡女士 施嘉明先生 注册办事处 ClarendonHouse2ChurchStreet HamiltonHM11Bermuda 香港总办事处及主要营业地点 香港 德辅道中19号环球大厦 25楼2505-8室 核数师 罗兵咸永道会计师事务所 执业会计师 注册公众利益实体核数师 香港中环 太子大厦 22楼 主要往来银行 中国银行（香港）有限公司创兴银行有限公司 星展银行（香港）有限公司恒生银行有限公司 香港上海汇丰银行有限公司华侨永亨银行有限公司 股份过户登记总处 MUFGFundServices(Bermuda)Limited4thFloor,NorthCedarHouse 41CedarAvenue HamiltonHM12Bermuda 股份过户登记香港分处 卓佳雅柏勤有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 网址 www.midland.com.hk 股份代号 1200 主席报告 业绩回顾 美联集团有限公司（“本公司”）及其附属公司（统称“本集团”或“集团”）宣布截至二零二三年六月三十日止六个月（“中期期间”），本集团录得收益约港币二十三亿五千四百万元，较二零二二年同期增加37%，及权益持有人应占溢利约港币三千九百万元（截至二零二二年六月三十日止六个月权益持有人应占亏损：约港币二亿三千二百万元）。 本集团业绩转亏为盈，除其他因素外，主要基于： 1.本集团旗下“美联物业”及“香港置业”，于截至二零二三年六月三十日止六个月录得经营溢利，而二零二二年同期则录得经营亏损。此等改善乃由于(i)集团于香港之市场占有率上升；及(ii)成功抓紧香港住宅物业市场之反弹；及 2.集团致力于香港及中国内地精简业务之同时亦能维持本地前线之竞争力。 经济尚未完全恢复 自二零二二年底防疫措施撤销以来，二零二三年上半年香港经济转好。当中尤以零售业最受益于通关措施，带动二零二三年上半年零售业销售额增长21%。然而，与疫情前二零一九年同期相比仍下跌15%。事实上，全面复常之路波折满途，游客人数、股票交易量、新股上市数量及商业信心水平仍远低于各自的高峰水平。 与二零二二年同期相比，二零二三年上半年本地整体住宅物业注册金额及注册量分别增长6%和11%。 第二季起后劲不继 本港楼市年初开局表现畅旺，二零二三年首季量价齐升。本地经济恢复正常、中港两地通关，以及细价物业交易从价印花税下调等主要因素带动交投增长。值得留意的是，豪宅市场亦有所反弹。根据集团研究团队，今年首三个月逾港币五千万元的一手物业成交高达101宗，较二零二二年同期飙升304%。同时内地买家占住宅成交达13%，创11年以来季度新高。惟自今年四月起本地物业市场明显失去动力，二零二三年第二季度的住宅物业注册量持续下降。本集团认为，市场放缓主要因为(1)需求于首季已被吸纳，(2)利率持续上升，以及(3)内地经济复苏未达预期。然而，市场放缓步伐不一，新盘市场明显是市场亮点。按季度计算，二零二三年第二季一手住宅物业注册量增加26.8%。发展商新盘开价贴市，销情理想，但此举却损害二手住宅市场。 主席报告（续） 业绩回顾（续） 房价持续回软 去年，一手住宅物业销售数量降至九年以来低位。发展商纷纷加快推出新盘追落后是可以理解的。由于二零二三年首季楼市需求已被吸纳，故发展商于第二季需减价促销，继而影响第二季的二手住宅物业成交按季下跌24.2%。房价在二零二三年首三个月上涨5.9%后，四月至六月期间房价下跌0.4%，明显可见个人业主的强劲财政实力有助稳定房价。 前景 复苏之路崎岖满途 香港经济全面复苏之路一波三折。首先，地缘政治风险引致对中国股市不断出现负面情绪，影响香港作为国际金融中心的地位。与此同时，缺乏大型跨国公司于香港扩张。虽然市场对加息的忧虑一度纾缓，香港银行同业拆息率(HIBOR)在今年首几个月亦曾徘徊在3%左右，然而美国劳动市场保持顽强状态，令抗通胀形势变得复杂。现时有效按揭利率较加息前高出约200个基点。按揭还款金额的上升，无疑削弱了政府于二零二三年二月作出印花税宽减措施的效果。香港金融管理局于二零二三年七月初宣布新一轮放宽措施，提高价值港币一千五百万元或以下的自住物业最高按揭成数至70%，而价值港币一千五百万元至三千万元的自住物业，最高按揭成数由50%提高至60%，惟按揭息口上升影响购买力，以致市场反应平淡。 潜在市场转机 虽然今年上半年内地旅客人数远低于高峰水平，但反过来看，则代表市场有很大的反弹空间。内地旅客的消费模式明显有所转变，零售等行业或需更长时间才能回复鼎盛时期。尽管如此，有部分行业脱颖而出，香港人寿保险公司于二零二三年第一季，来自内地旅客的新业务保费较二零二二年同期飙升2,686%。 至于利率展望，美国六月及七月通胀报告让人大松一口气，报告显示二零二三年六月及七月的消费物价指数同比分别温和上升3%及3.2%，较去年同期同比的9%及8.5%大幅放缓。如果降息时间早于预期，本地买家的购买力将得以改善，上述宽松政策如宽减印花税和增加按揭成数等措施亦将开始发挥功效。 二零二三年第二季中国内地的本地生产总值较二零二二年同期增长6.3%。由于当时上海和其他中国内地城市均受封城影响，鉴于同比基数甚低，故早前外界曾一度期望第二季经济的同比增速会更为强劲。事实上，二零二三年第二季度经济对比第一季度的增长仅为0.8%。中央政府已经推出了一些刺激措施，如降低贷款利率。如有进一步振兴内地经济措施，香港楼市亦会受惠。 主席报告（续） 前景（续） 新增需求租金升幅跑赢房价 根据政府统计处，二零二三年年中的香港人口的临时数字为7,498,100人，与二零二二年年中人口7,346,100人比较，增加152,000人，或升幅为2.1%。而一些内地及海外人才透过各项计划移入及将移入香港，本地人口数字将持续上升。香港政府于二零二二年十二月推出的新政策措施“高端人才通行证计划”取得丰厚成果。截至二零二三年六月底，计划共接获超过三万六千宗申请，当中约二万六千宗获批。与此同时，其他人才入境计划如优秀人才入境计划及就业挂钩计划亦获放宽。去年，政府订立每年通过各项人才计划引进至少三万五千人的目标。在二零二三年首六个月共接获超过十万份申请，其中约六万一千宗获批。今年下半年，部分新工作签证持有人将携同其家属来港，料可为本港住宅物业创造全新需求。在短期内，租赁市场将受益最大，近月租金表现已跑赢房价。但是长远而言，计划于香港定居的新来港人士随后或会考虑购买住宅物业，并支付对外国买家征收的30%印花税。合资格的来港人才在成为香港永久居民后可申请退还外国及本地买家所付的差额。尽管如此，集团仍然建议政府免除工作签证持有人的高额征税，以鼓励他们置业而非租楼。成功招揽人才不等于成功留住人才，显然，于香港置业更能增强他们的归属感。若政府不推出任何政策，楼市将持续放慢。我们会努力争取更大市场占有率。 香港遍布机会，集团有信心香港始终能够培育出新的经济增长引擎。集团相信，透过实施战略性政策，这座城市能够有效利用其独特的国际属性。藉着专注于医疗保健、医学美容、法律、会计和教育等服务领域的持续发展，有可能为香港打开一个充满机遇的新时代。 致谢 二零二三年是美联物业成立五十周年。经历半世纪的发展，集团成功创建一个全方位销售平台。值集团半个世纪的里程碑之际，本人谨此向所有为集团持续发展及成功作出贡献的员工作出衷心致谢，以及答谢多年以来坚定支持集团的各位股东及客户。 主席 黄建业 香港，二零二三年八月三十日 策略回顾与规划 营运效率有所提升 二零二三年上半年，香港的经济复苏未算强劲。如非集团自二零二二年下半年推行一系列精简措施，仅凭住宅交易金额的温和增长无法令本集团扭亏为盈。全赖集团谨慎及灵巧地推行优化工程，本地前线实力并未受影响。 二零二三年上半年，集团的本地住宅市场占有率有所提升，尤其于一手住宅市场成绩大有改善。同时集团于豪宅市场的地位亦进一步加强。中期期间内，集团之旗舰业务“美联物业”及另一专注于本地住宅物业市场的品牌“香港置业”均录得盈利。然而，营商环境仍具挑战。尽管内地经济已经全面复常，惟其房地产市场仍受信心不足、失业率高企及“烂尾楼”等一系列问题困扰。 近年来，集团致力控制租金开支。在零售业复苏未如理想的情况下，集团持续与业主商讨租金宽减并取得正面的成果。尽管二零二三年上半年楼市温和复苏，但集团仍需于中期期间内关闭部分分行。 把握市场趋势 ChatGPT风靡全球，大众广泛讨论它如何改变世界。随着人工智能日益普及，集团已着力迎接新科技，并将人工智能工具融入我们的在线平台，从而提升客户服务质素以及用家体验。自二零二二年年中起，“美联笋盘APP”已经晋身全行最多活跃用户的手机应用程序，于二零二三年上半年，每月平均活跃用户数量较主要对手高出近一倍。于二零二三年上半年，我们的在线平台勇夺六个奖项，包括取得一项亚洲地区奖项的历史性成就。而我们的手机应用程序及网站自二零二零年升级以来，已获得三十二项殊荣。此外，集团持续在科技知识及技能方面装备销售团队，并为我们的员工举办人工智能应用的特别培训课程，部分成员正运用各项新技术拍摄“睇楼短片”。 集团乐见本港政府推行的各项吸纳人才计划取得成果。作为一间扎根香港的企业，集团将全力以赴为香港吸纳及挽留人才，例如善用集团的全方位平台为新来港人士提供工作签证申请和续签、学校申请以及搵楼等服务。在七月下旬，香港特区政府推出一站式人才服务平台专用网站“香港人才服务窗口”。集团凭藉优质的服务，获政府选为房屋、教育及综合移居服务范畴的合作伙伴。 副主席兼董事总经理 黄静怡 香港，二零二三年八月三十日 管理层讨论及分析 第3页至第5页之主席报告及第6页之策略回顾与规划构成管理层讨论及分析之一部分。 财务回顾 流动资金及财务资源 本集团主要以内部资源及不同借款融资拨付其经营业务所需。 于二零二三年六月三十日，本集团之现金及银行存款为港币449,582,000元（于二零二二年十二月三十一日：港币450,666,000元）。 于二零二三年六月三十日，本集团之计息借款为港币200,927,000元（于二零二二年十二月三十一日：港币228,236,000元），及其偿还期表列如下： 于二零二三年六月三十日港币千元 于二零二二年十二月三十一日 港币千元 一年以内偿还之银行借款（包含要求偿还条款） 33,400 54,600 一年以内偿还之关联方贷款 167,527 – 一年后但两年以内偿还之关联方贷款 – 173,636 200,927 228,236 截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集团与本公司董事及控股股东黄建业先生（“黄先生”）及一间黄先生为最终实益拥有人的公司各订立贷款协议取得融资。该等贷款并无以本集团任何资产作抵押及将于二零二四年四月到期。 于二零二三年六月三十日，本集团之净资产负债比率维持在0%（于二零二二年十二月三十一日：0%），净资产负债比率乃按净借款（1借款总额减现金及银行存款）相对本集团权益总额之基准计算。总资产负债比率为27.4%（于二零二二年十二月三十一日：33.4%），总资产负债比率乃按借款总额相对权