宝龙地产二零二三年年报

（于开曼群岛注册成立的有限公司） 股份代码:1238 目录 集团简介2 公司资料3 奖项4 主席报告书5 业务概览9 管理层讨论与分析28 董事及高级管理人员37 企业管治报告44 董事会报告56 独立核数师报告69 综合资产负债表74 综合全面收益表76 综合权益变动表77 综合现金流量表79 综合财务报表附注81 五年财务摘要175 集团简介 宝龙地产控股有限公司(1238.HK（)“本公司”或“宝龙”）及其附属公司（统称“本集团”）专注开发运营综合性商业地产项目。于2009年10月14日，本公司在香港联合交易所有限公司（“联交所”）主板成功上市。于2019年12月30日，本集团旗下宝龙商业管理控股有限公司(9909.HK（)“宝龙商业”）在联交所主板成功上市，成为首家在联交所上市的轻资产模式的商业管理运营服务商。 于2023年12月31日，本集团商业项目涵盖“宝龙一城”、“宝龙城”、“宝龙广场”及“宝龙天地”产品系列，住宅项目涵盖从中高檔商品房到别墅等各类业态，加之服务配套齐全、高标准定位的办公楼、酒店及公寓项目，宝龙正以多元立体的业态，不断完善当地城市的零售配套，提升城市品质。从助力中华人民共和国（“中国”）的城市化进程到融入长三角一体化，宝龙始终紧跟国家级战略方向，聚焦国家宏观战略政策支撑、经济发展活力高的城市集群，在满足国内不断增长的复合型房地产需求的同时，为社会提供了众多的就业机会，实现了人们对生活的需求和梦想。 本集团的成功发展源于董事局主席许健康先生的创新理念，从一开始就注入企业发展之中，并一直推动着企业变革。本集团将继续坚定做负责任的企业，坚持走高质量发展之路，秉承“让空间有爱”的企业使命，遵循“简单真实、共生共赢、进无止尽”的企业价值观，继续发扬“诚信、恭谦、创新、敬业”的企业精神，坚定不移地凝聚全体宝龙人的智慧与力量，同心同路，砥砺前行，为促进行业平稳健康发展和良性循环贡献力量，继续为企业、为社会、为国家创造更多的价值。 02宝龙地产控股有限公司二零二三年年报 公司资料 董事 执行董事 许健康先生（董事会主席）许华芳先生（总裁） 肖清平先生施思妮女士张洪峰先生 非执行董事 许华芬女士 独立非执行董事 魏伟峰先生梅建平先生丁祖昱先生 刘晓兰女士（于2024年3月27日获委任） 审核委员会 魏伟峰先生（主席）梅建平先生 丁祖昱先生 刘晓兰女士（于2024年3月27日获委任） 薪酬委员会 梅建平先生（主席）许华芳先生 丁祖昱先生 刘晓兰女士（于2024年3月27日获委任） 提名委员会 许健康先生（主席）梅建平先生 丁祖昱先生 刘晓兰女士（于2024年3月27日获委任） 联席公司秘书 海蒂女士梁慧欣女士 授权代表 许华芳先生梁慧欣女士 注册办事处 P.O.Box309UglandHouse GrandCaymanKY1-1104CaymanIslands 香港营业地点 香港 干诺道中168-200号信德中心西座 33楼3303室 中国主要营业地点 中国上海市闵行区 新镇路1399号宝龙大厦 邮编：201101 股份过户登记总处 Suntera(Cayman)LimitedSuite3204,Unit2A Block3,BuildingD P.O.Box1586GardeniaCourtCamanaBay GrandCayman,KY1-1100CaymanIslands 香港股份过户登记处 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712–1716号铺 主要往来银行 交通银行股份有限公司 中国工商银行股份有限公司中国农业银行股份有限公司中国银行股份有限公司 大丰银行股份有限公司东亚银行有限公司 中信银行股份有限公司 中国建设银行股份有限公司平安银行股份有限公司 中国民生银行股份有限公司 核数师 开元信德会计师事务所有限公司执业会计师 香港湾仔骆克道33号万通保险大厦23楼 香港法律顾问 盛德律师事务所 公司网址 www.powerlong.com 二零二三年年报宝龙地产控股有限公司03 奖项 集团奖项 中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、中指研究院 •2023中国商业地产百强企业－宝龙商业管理控股有限公司 上海市企业联合会、上海市经济团体联合会、上海市企业家协会、解放日报社 •2023上海企业100强（第58位）－宝龙地产控股有限公司 •2023上海民营企业100强（第20位）－宝龙地产控股有限公司 •2023上海服务业企业100强（第33位）－宝龙地产控股有限公司 •2023上海民营服务业企业100强（第15 位）－宝龙地产控股有限公司 上海市企业联合会、上海市企业家协会 •2023长三角服务业企业100强（第75 位）－宝龙地产控股有限公司 •2023长三角民营服务业企业100强（第32 位）－宝龙地产控股有限公司 媒体类及其他社会组织类奖项 •第二十届(2023)蓝筹年会－城市品质驱动企业－宝龙地产（“经济观察报”颁发） •2024主要地产上市公司综合实力50强（第 40位）－宝龙地产（“证券市场周刊”颁发） •2024主要地产上市公司盈利能力10强（第5位）－宝龙地产（“证券市场周刊”颁发） 04宝龙地产控股有限公司二零二三年年报 主席报告书 面对激烈的国际竞争形式，我们作为中华民族的一员，作为企业，一定要将企业的增长速度、品质要求，达到与国家同步；要坚定信心，把企业做得更好。 许健康 主席 二零二三年年报宝龙地产控股有限公司05 尊敬的列位股东： 我谨代表本公司董事（“董事”）会（“董事会”），向全体股东呈报本集团截至2023年12月31日止年度之经审核综合全年业绩。 2023年是充满挑战的一年。在国际环境异常复杂、世界经济复苏乏力的背景下，中国经济总体回升向好，高质量发展扎实推进，其长期向好的基本面没有改变。房地产行业则仍处于深度调整阶段，在坚持房住不炒、因城施策支持刚性和改善性住房需求、保交楼稳民生的政策主基调下，政策环境整体延续宽松态势，尤其伴随着“房地产市场供求关系发生重大变化”之定调，政策松绑加力提速。需求端宽松主要体现在松绑过往限购、限贷、限售等措施，降首付、降房贷利率，降低落户难度，推动人才引进，优化公积金购房支持力度，发放购房补贴等，为购房者入市降低门槛和成本，促进合理住房消费。企业端则以防范化解房地产风险为政策优化主线，缓解优质房企资金压力，加大保交楼金融支持。各房企审时度势，重点聚焦“保交付、稳经营”，践行企业责任担当，力促房地产市场平稳健康发展。 面对当前复杂的经济形势及中国房地产行业深度调整期所带来的诸多挑战，本集团坚持不懈努力，确保房地产开发项目能够按时交付，保障购房者利益，为可持续发展保障现金资源。截至2023年12月31日止年度，本集团连同联营公司及共同控制实体实现合约销售额约为人民币27,524百万元，合约销售面积为1,979,982平方米。 审慎拓展土地储备 本集团将继续坚持审慎拓展优质土地储备，坚持“1+N”发展战略，即深耕长三角，同时关注和探索其他机会型优质区域，为持续稳健经营及高质量可持续发展奠定基础。本集团亦会加强区域重点城市的市场跟踪和研究，更加精准精细化产品定位，严格遵守价值投资原则下获取土地储备。 于2023年12月31日，本集团已在全国布局199个项目，其中在长三角地区共布局有148个项目，占全国项目量约74.4%。本集团坚持精准布局战略重点城市和优质项目，合理成本的价值投资，同时坚持多元化拓展，扩大与行业领先企业的资源集成和战略合作。 于2023年12月31日，本集团拥有的优质土地储备总建筑面积（“建筑面积”）约为21.94百万平方米，预期可供集团三至五年的项目开发。目前，本集团土地储备约63.0%分布于长三角地区。从土地储备所属区域来分析，目前位处于一线、新一线、二线城市的土地储备已占本集团开发中及持作未来发展之土地储备的77.1%，本集团有信心凭藉优质的土地资源持续推动本集团长远稳健发展。 稳步搭建宝龙商业价值生态圈 进军商业地产二十年，本集团已连续十四年获得中国商业地产百强企业。宝龙商业于2019年12月30日在联交所主板成功上市，成为首家在联交所上市的轻资产模式 06宝龙地产控股有限公司二零二三年年报 主席报告书 的商业管理运营服务商。本集团将以此为契机，以“精运营、强品牌、树标杆、重考核”为导向，精细运营各购物中心，打造多样化的线下消费场景，树立更多的标杆项目，全面提升项目品质，持续优化组织效能，稳步搭建宝龙商业价值生态圈。 于截至2023年12月31日止年度，本集团圆满完成了3个新购物中心及1个轻资产项目的开业任务。截至2023年12月31日，本集团持有及管理的购物中心已达到62家，另管理8家轻资产购物中心，持有的已开业的购物中心及运营管理开业面积均位居行业前列。 努力加强财务风险管控 为积极应对本集团流动性压力，本集团采取了一系列流动性管理措施，加快销售款和其他应收款的回笼，延长部分借款的债务期限，全力推进境外债务的整体管理可行方案，加强资产管理，精简架构，降本增效。于2024年2月23日，本公司与本公司作为债务人的若干贷款融资及本公司发行或担保的若干优先票据（统称“范围内债务”）的持有人特别小组成员签订重组支持协议（“重组支持协议”），内容有关在香港及╱或本公司选择的其他适用司法权区，通过安排计划，对范围内债务进行重组。截至2024年3月26日下午五时正（香港时间），持有范围内债务约77.9%的债权人已签署重组支持协议。本集团将努力加强财务风险管理及内控作用，持续稳定公司经营，为本集团可持续发展保障现金资源。 展望 展望2024年，预期中国房地产行业将聚焦“防风险、稳发展”，更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险。为适应中国新型城镇化发展趋势和房地产市场供 求关系变化的新形势，未来将加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。预期需求端政策持续优化松绑的趋势不变，松绑力度将会有所加大。企业端合理融资需求有望继续细化落实，房企融资环境有望得到改善，金融支持保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设及城中村改造等相关政策有望加速落地。在房地产行业逐步迈向高质量平稳发展的阶段，各房企将继续坚持“保交付、稳经营”，持续加强精细化管控，夯实提升产品力和服务力，深度探索并践行符合自身优势的可持续发展新模式，努力实现企业持续稳健经营及高质量发展。 面对中国房地产行业处于深度调整期所带来的挑战与机遇，本集团凝心聚力同奋进，提出“心有所信、聚力行远”的发展主题，聚焦2024年重点工作“销售第一，攻坚克难；盘活降债，轻装上阵；信守承诺，负责到底”，在艰难的大环境中，始终努力坚持稳健经营，坚守“保交付”底线，坚定做负责任的企业，坚持品质为先、责任为先的原则，全面提升精细化管理，细化量化目标责任，科学化成本管控，不断推动产品与服务的优化升级，形成企业新的竞争力。全员坚定信心，团结拼搏，全力以赴，攻坚克难，为企业稳健发展和行业良性循环持续发力。 二零二三年年报宝龙地产控股有限公司07 本集团将继续坚持审慎拓展优质土地储备，坚持“1+N”发展战略，即深耕长三角，同时关注和探索其他机会型优质区域，为持续稳健经营及高质量可持续发展奠定基础。本集团亦会加强区域重点城市的市场跟踪和研究，更加精准精细化产品定位，严格遵守价值投资原则下获取土地储备。 本集团将继续集成并巩固优势资源，力争年内实现高品质开业计划。宝龙商业将坚持“聚集长三角，同步发展华南”的战略布局，以“精运营、强品牌、树标杆、重考核”为导向，全面提升项目品质，持续优化组织效能。以项目经营为核心，注重项目满意度、美誉度和品牌力，优化业态结构，调整品类品牌，打造能提供情绪价值的商业空间。对在营项目实施“资产深耕、价值提升”的分类管理，着力打造更多的标杆项目，稳步搭建宝龙商业价值生态圈。 在中国