恒盛地产二零二三年年报

筑 Ultimacy ofLife •极致人生 恒盛地产控股有限公司 (于开曼群岛注册成立的有限公司) 股份代号:00845 2023年报 董事及高级管理层资料 恒盛地产•二零二三年年报1 目录 2公司资料 管理层讨论与分析 4年度摘要 6市场回顾 8业务回顾 18未来展望 19财务回顾 31董事及高级管理层资料 35环境、社会及管治报告 58企业管治报告 76董事报告 88独立核数师报告 91综合财务状况表 93综合全面收益表 94综合权益变动表 95综合现金流量表 96综合财务报表附注 186五年财务摘要 188所持主要物业详情 公司资料 董事会 执行董事 丁向阳先生（主席）陆娟女士 严志荣先生 独立非执行董事 刘涛教授胡金星博士韩平先生 审核委员会 刘涛教授（主席）胡金星博士 韩平先生 薪酬委员会 胡金星博士（主席）丁向阳先生 刘涛教授 提名委员会 丁向阳先生（主席）胡金星博士 韩平先生 企业管治委员会 丁向阳先生（主席）刘涛教授 陆娟女士 财务委员会 丁向阳先生陆娟女士 公司秘书 梁燕辉女士 核数师 国富浩华（香港）会计师事务所有限公司于《会计及财务汇报局条例》下注册之公众利益实体核数师 法律顾问 ConyersDill&Pearman 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 公司总部及香港主要营业地点 香港柴湾 永泰道50号港利中心 8楼807H室 中国主要营业地点 中国上海市徐汇区 瑞宁路899号 上海阳光滨江中心41楼 2恒盛地产•二零二三年年报 公司资料 股份过户登记总处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare,HutchinsDrive P.O.Box2681GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 香港证券登记处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712–1716号 联络 恒盛地产控股有限公司投资者关系部 香港柴湾 永泰道50号港利中心 8楼807H室 电话：(852)31042225/(86)2164076688 传真：(852)31042224 电邮：ir@gloriousphl.com.cn 重要日期 暂停办理股份过户及登记 二零二三年六月四日至二零二四年六月七日 股东周年大会 二零二四年六月七日 选择收取公司通讯之语言版本或形式 本年报印刷本已备妥，亦可于本公司网址浏览。股东若已透过或已选择透过以电子形式收取本年报， 1.但仍欲收取印刷本；或 2.因任何理由于接收或浏览载于本公司网页之本报告时出现困难， 可以电邮至gloriousphl.ecom@computershare.com.hk或邮寄到香港湾仔皇后大道东183号合和中心17M楼向本公司香港证券登记处索取本年报告印刷本，费用全免。 股东如欲更改日后收取本公司的公司通讯之语文版本或形式，可随时电邮或邮寄通知本公司香港证券登记处，费用全免。 网站 www.gloriousphl.com.cn 股份代号 00845 恒盛地产•二零二三年年报3 管理层讨论与分析 年度摘要 •二零二三年，本集团录得销售收入人民币2,639.7百万元，已交付楼面面积为82,004 平方米 •二零二三年，本集团实现房地产销售额人民币1,686.0百万元，实现房地产销售面积 83,754平方米 •二零二三年，本集团录得本公司拥有人应占亏损人民币2,949.2百万元 •截至二零二三年十二月三十一日，总借款为人民币22,663.4百万元 •截至二零二三年十二月三十一日，本集团拥有总土地储备5.7百万平方米，平均楼面土地成本为每平方米人民币1,446元 业绩摘要 二零二三年 二零二二年 销售收入（人民币千元） 2,639,656 6,385,035 已出售及交付之楼面面积（平方米） 82,004 143,030 毛利（人民币千元） 833,357 4,010,842 本公司拥有人应占亏损（人民币千元） (2,949,153) (297,355) 本公司拥有人应占基本每股亏损（每股人民币元） (0.38) (0.04) 销售收入 人民币（百万元） 已出售及交付之楼面面积 （千平方米） 6,385 350 2,640 3,318 143 82 二零二三年 二零二二年 二零二一年 二零二三年 二零二二年 二零二一年 4恒盛地产•二零二三年年报 管理层讨论与分析 业务资料摘要 二零二三年 二零二二年 房地产销售金额（人民币千元） 1,686,005 2,079,510 房地产销售面积（平方米） 83,754 142,520 总土地储备（平方米） 5,696,880 5,949,800 平均楼面土地成本（每平方米人民币元） 1,446 1,597 房地产销售金额 人民币（百万元） 房地产销售面积 （千平方米） 335 6,838 1,686 2,079 143 84 二零二三年 二零二二年 二零二一年 二零二三年 二零二二年 二零二一年 其他主要财务资料 人民币千元 二零二三年 二零二二年 总资产 44,828,088 48,494,101 总负债 (47,650,088) (48,366,926) 总权益 (2,822,000) 127,175 流动借款 22,663,387 20,963,726 非流动借款 — — 借款总额 22,663,387 20,963,726 资本负债比率(1) 不适用 不适用 附注： (1)资本负债比率按债务净额（按借款总额（不包括非控股股东的贷款）减现金及现金等价物，及受限制存款）除以本公司拥有人应占总权益计算。 恒盛地产•二零二三年年报5 管理层讨论与分析 市场回顾 二零二三年，国际环境进入动荡变革的新时期。俄乌战争引发的一系列连锁反应持续发酵，再加上巴以冲突，国际形势的不稳定性显着增加。残酷的政治及军事博弈充满着激烈的经济、金融及科技竞争，导致全球经济复苏不平衡。美国对大国博弈的关注、对中国崛起的担忧以及对中国经济、金融及科技的压制政策，使得中国更难深度参与全球治理改革及建设高水平的经贸体系。但中国始终保持战略定力和政治耐心，理性面对中美两大经济体之间的长期必然博弈，统筹发展与安全，全力做好后疫情时代经济复苏的各项工作，以解决外部环境的不稳定性，持续深入构建人类命运共同体，深化中国经济改革、发展与和谐的长足进步。 二零二三年是COVID-19疫情防控转型三年后经济复苏发展的第一年。国内整体经济增长呈现“先升后降再趋稳”的态势。主要宏观经济指标受出口超预期下滑、投资及消费复苏动力不足、社会预期疲软等影响，暗示经济复苏基础尚不牢固。第一季度，国内经济呈现向好态势，疫情得到抑制，春节假期消费力得到全面释放，复苏开局良好；第二季度，经济运行正常，但在经济数据及预期的下行压力下，呈现下行趋势。家庭消费开始疲软，难以支撑初步的消费增长趋势。由于二零二二年同期的低基数效应，国内生产总值同比增长率整体有所上升；第三季度，整体经济增速明显下滑，政府紧急出台相对保守的稳经济措施。然而，市场反应不佳，政策执行效果较弱；进入第四季度后，宏观经济调控政策组合持续发力，内生修复动力逐步显现。经济运行总体呈现缓中趋稳、稳中向好的态势，经济动能保持中低速发展态势。 二零二三年下半年，政治局会议对房地产市场供需重大变化定下的基调已成为当前及未来全国房地产行业发展的转折点和指导思想。二零二三年二月至三月，虽然部分热点城市出现短暂的行情走势，但市场仍保持一定程度的活跃。然而，在居民收入预期疲软、房价预期下跌以及前期积压需求基本释放的情况下，第二季度后购房者的买房意愿快速降低，新房市场大幅下滑。重点城市商品住宅成交面积环比下降27.9%。下半年，新开工面积和房地产投资均降至十年来同期最低点，300个城市住宅用地供需规模同比下降30%以上。二手住宅的价格和成交面积也在经历“滑铁卢”。从第三季度开始，政府逐步推出“降利率、降首付”、“调整普通住宅认定标准”、“房子是用来住的、不是用来炒的”、“提供抵押贷款转让服务”、“减少中介费”等政策，并在多数城市放宽限购。但该等政策并未扭转房地产市场下行趋势，房地产市场仍在深度调整中。就资金周转及生存环境而言，房地产企业的实力受到严重损害，且多数企业均无法改变，完全受到现阶段整体经济压力和房地产行业结构性变化结果的制约。因城施策、提高预期及提振房地产市场信心，任重而道远。 6恒盛地产•二零二三年年报 管理层讨论与分析 二零二三年，本集团亦深受房地产市场整体下行的影响，导致变化不均。我们抓住第一季度黄金销售期和年末平稳销售期的销售势头，确保部分签约和回款。年中，部分重点项目的佣金支付模式调整为与销售渠道深度融合，争取消售突破，但仍难以阻断市场下行趋势，也使企业面临较大的现金流困难。基于物业管理结构调整带来的变化，补充现金流的销售决策权有待进一步提升，销售响应和拓展仍是企业生存的重中之重。在工程方面，我们始终扎实做好保交楼、保民生、保稳定的各项工作。集团上下以统筹解决重难点项目问题为基础，优化资源和人员配置，并确保不会发生系统性风险。我们也在积极寻求融资结构和降负债方面的解决方案。 本集团及时关注外部政策支持，结合物业结构和项目特点，加快融资环境缓解，稳定融资安全，消除多年“高负债、高杠杆”发展模式的弊端，保持融资风险稳定。加强商业租赁的有效性，实现商业现金流的良性运营。坚持生存与安全相平衡的原则，实施集团与项目协同管理模式，保持稳定的运行机制，合理持续优化调整。 恒盛地产•二零二三年年报7 管理层讨论与分析 业务回顾 一、销售收入 截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集团录得综合销售收入人民币2,639.7百万元，较二零二二年之人民币6,385.0百万元下降58.7%，已出售及交付之楼面面积则由二零二二年的143,030平方米下降42.7%至二零二三年的82,004平方米。已确认平均售价从二零二二年之每平方米人民币44,391元下降39.1%至二零二三年每平方米人民币27,025元。 二零二三年内，本集团旗下确认销售收入（包括物业销售收入及内部装修收入）绝大部分来自于上海地区及环渤海地区的项目，主要包括上海的恒盛•尚海湾项目第16号楼及北京的欧洲公馆的销售收入。二零二三年内，81.7%的销售收入来自于上海地区的项目，10.7%来自于环渤海地区的项目，除上海以外长三角地区及东北地区的项目合计仅对本集团本年度销售收入作出7.6%的贡献。二零二三年内，七个位于一线城市（上海及北京）的项目占销售收入的比例为92.3%，而九个位处于二、三线城市的项目只占本集团整体销售收入的7.7%。 二零二三年内，本集团位于上海的恒盛•尚海湾项目第16号楼物业完工并交付使用，其销售单价属于市场高端价格。由于本年内本集团继续加大力度促销各地的库存车库及尾盘房源，其中车库的销售单价比同项目的住宅房价更低，拉低了本集团本年度的确认收入的平均售价。本集团若干数年前已完工交付的物业项目由于在本年内只录得车库的销售收入，故其确认的销售单价远低于当地市场上住宅房源价格。二零二三年本集团的整体平均确认售价从二零二二年的每平方米人民币44,391元下跌39.1%至二零二三年每平方米人民币27,025元。上海的恒盛•尚海湾项目第16号楼于二零二三年内完工并交付使用超过10,000平方米的物业，确认销售收入（不含物业内部装修收入）人民币1,088.7百万元，同时第15号楼确认物业内部装修收入人民币423.5百万元，加上此项目二零二三年内继续出售其车库及尾盘房源，合计对本集团的销售收入作出人民币2,014.1百万元的贡献，其中住宅物业销售的平均确认售价超过每平方米人民币100,000元。北京的欧洲公馆（第二期）住宅物业于去年完工并交付使用，本年内继续出售库存物业，于二零二三年内共出售