宝龙地产二零二二年年报

2022 （于开曼群岛注册成立的有限公司） 股份代码:1238 目录 集团简介公司资料奖项 主席报告书业务概览 管理层讨论与分析董事及高级管理人员企业管治报告 董事会报告 独立核数师报告综合资产负债表综合全面收益表综合权益变动表综合现金流量表综合财务报表附注五年财务摘要 2 3 4 6 10 29 38 45 57 71 76 78 79 81 83 183 集团简介 宝龙地产控股有限公司(1238.HK（)“本公司”或“宝龙”）及其附属公司（统称“本集团”）专注开发运营综合性商业地产项目。于2009年10月14日，本公司在香港联合交易所有限公司（“联交所”）主板成功上市。于2019年12月30日，本集团旗下宝龙商业管理控股有限公司(9909.HK（)“宝龙商业”）在联交所主板成功上市，成为首家在联交所上市的轻资产模式的商业管理运营服务商。 于2022年12月31日，本集团商业项目涵盖“宝龙一城”、“宝龙城”、“宝龙广场”及“宝龙天地”产品系列，住宅项目涵盖从中高檔商品房到别墅等各类业态，加之服务配套齐全、高标准定位的办公楼、酒店及公寓项目，宝龙正以多元立体的业态，不断完善当地城市的零售配套，提升城市品质。从助力中华人民共和国（“中国”）的城市化进程到融入长三角一体化，宝龙始终紧跟国家级战略方向，聚焦国家宏观战略政策支撑、经济发展活力高的城市集群，在满足国内不断增长的复合型房地产需求的同时，为社会提供了众多的就业机会，实现了人们对生活的需求和梦想。 本集团的成功发展源于董事局主席许健康先生的创新理念，从一开始就注入企业发展之中，并一直推动着企业变革。本集团将继续坚定做负责任的企业，坚持走高质量发展之路，秉承“让空间有爱”的企业使命，遵循“简单真实、共生共赢、进无止尽”的企业价值观，继续发扬“诚信、恭谦、创新、敬业”的企业精神，坚定不移地凝聚全体宝龙人的智慧与力量，同心同路，砥砺前行，为促进行业平稳健康发展和良性循环贡献力量，继续为企业、为社会、为国家创造更多的价值。 02宝龙地产控股有限公司二零二二年年报 公司资料 董事 执行董事 许健康先生（董事会主席）许华芳先生（总裁） 肖清平先生施思妮女士张洪峰先生 非执行董事 许华芬女士 独立非执行董事 魏伟峰先生梅建平先生丁祖昱先生 审核委员会 魏伟峰先生（主席）梅建平先生 丁祖昱先生 薪酬委员会 梅建平先生（主席）许华芳先生 丁祖昱先生 提名委员会 许健康先生（主席）梅建平先生 丁祖昱先生 联席公司秘书 海蒂女士梁慧欣女士 授权代表 许华芳先生梁慧欣女士 注册办事处 P.O.Box309UglandHouse GrandCaymanKY1-1104CaymanIslands 香港营业地点 香港 干诺道中168-200号信德中心西座 33楼3303室 中国主要营业地点 中国上海市闵行区 新镇路1399号宝龙大厦 邮编：201101 股份过户登记总处 Suntera(Cayman)LimitedSuite3204,Unit2A Block3,BuildingD P.O.Box1586GardeniaCourtCamanaBay GrandCayman,KY1-1100CaymanIslands 香港股份过户登记处 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712–1716号铺 主要往来银行 中国工商银行股份有限公司交通银行股份有限公司 中国农业银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司东亚银行有限公司 平安银行股份有限公司中国银行股份有限公司 中国光大银行股份有限公司大丰银行股份有限公司 中信银行股份有限公司 核数师 开元信德会计师事务所有限公司执业会计师 香港九龙尖沙咀天文台道8号10楼 香港法律顾问 盛德律师事务所 公司网址 www.powerlong.com 二零二二年年报宝龙地产控股有限公司03 奖项 集团奖项 中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、中指研究院 •2022中国房地产百强企业 •2021-2022中国房地产年度社会责任感企业 •2021-2022中国房地产年度扶贫标杆企业 •2022中国商业地产百强企业－宝龙商业管理控股有限公司 中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心 •2022中国房地产开发企业综合实力TOP30 •2022中国房地产开发企业责任地产TOP10 标准排名 •2022中国绿色低碳地产指数TOP20 •2022中国绿色低碳地产指数（民企）TOP10 媒体类及其他社会组织类奖项 •2022年度最具影响力品牌－宝龙地产（“第一财经、第一地产”颁发） •2022中国房地产品牌影响力百强企业－宝龙地产 （“中国房地产报”颁发） •2022年度商业地产影响力企业－宝龙地产（“华夏时报”颁发） •第十九届(2022)蓝筹年会－美好责任典范企业－宝龙地产（“经济观察报”颁发） •第十二届(2022)IF商业地产年会－卓越品牌－宝龙地产（“经济观察报”颁发） 04宝龙地产控股有限公司二零二二年年报 奖项 二零二二年年报宝龙地产控股有限公司 05 •第十二届(2022)IF商业地产年会－卓越项目－台州椒江宝龙城（“经济观察报”颁发） •2022年度21世纪地产竞争力优秀金砖案例－宝龙地产（“21世纪经济报道”颁发） •2022年中国地产成长性品牌企业－宝龙地产（“乐居财经”颁发） •金楼奖－2022最佳媒体美誉度房企品牌－宝龙地产（“楼市资本论”颁发） •2022地产行业价值100公司“年度优质交付企业”－宝龙地产（“搜狐焦点”颁发） 许健康先生之个人奖项 •2022中国房地产百强企业贡献人物（“中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、中指研究院”颁发） 许华芳先生之个人奖项 •第十二届(2022)IF商业年会－商业领军人物（“经济观察报”颁发） •金楼奖－2022最具影响力地产人物（“楼市资本论”颁发） 主席报告书 面对激烈的国际竞争形式，我们作为中华民族的一员，作为企业，一定要将企业的增长速度、品质要求，达到与国家同步；要坚定信心，把企业做得更好。 许健康 主席 06宝龙地产控股有限公司二零二二年年报 主席报告书 尊敬的列位股东： 我谨代表本公司董事（“董事”）会（“董事会”），向全体股东呈报本集团截至2022年12月31日止年度之经审核综合全年业绩。 2022年是充满挑战的一年。在国际环境复杂多变、国内疫情持续反复、超预期因素持续扰动的背景下，中国经济顶住压力、稳中求进，持续巩固回升态势，展现出坚强韧性和巨大潜力。房地产行业则处于深度调整阶段，在坚持房住不炒、因城施策支持刚性和改善性住房需求、保交楼稳民生的政策主基调下，各地宽松政策优化贯穿全年，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大。需求端宽松主要聚焦于优化限购限售限贷、降首付、降房贷利率、加大公积金购房支持力度、发放购房补贴、降低交易税费等，切实为购房者入市降低门槛和成本，促进住房合理消费。企业端通过支持房企合理融资需求，逐步改善房企外部融资环境，提振房地产市场信心。各房企审时度势，狠抓“保交付、保兑付、保销售”，助力中国房地产市场平稳健康发展。 受房地产行业经营环境严峻及国内疫情的持续影响，截至2022年12月31日止年度，本集团连同联营公司及共同控制实体实现合约销售额约为人民币40,950百万元， 本集团连同联营公司及共同控制实体实现合约销售面积为2,724,167平方米，本集团实现收入约为人民币31,378百万元，本公司拥有人应占核心盈利约为人民币2,451百万元，每股基本盈利为人民币9.9分。 审慎拓展土地储备 本集团将继续坚持审慎拓展优质土地储备，坚持“1+N”发展战略，即深耕长三角，同时关注和探索其他机会型优质区域，为持续稳健经营及高质量可持续发展奠定基础。本集团亦会加强区域重点城市的市场跟踪和研究，更加精准精细化产品定位，严格遵守价值投资原则下获取土地储备。 于2022年12月31日，本集团已在全国布局206个项目，其中在长三角地区共布局有153个项目，占全国项目量约74.3%。本集团坚持精准布局战略重点城市和优质项目，合理成本的价值投资，同时坚持多元化拓展，扩大与行业领先企业的资源集成和战略合作。 于2022年12月31日，本集团拥有的优质土地储备总建筑面积（“建筑面积”）约为27.4百万平方米，预期可供集团三至五年的项目开发。目前，本集团土地储备约67.1%分布于长三角地区。从土地储备所属区域来分析，目前位处于一线、新一线、二线城市的土地储备已占本集团开发中及持作未来发展之土地储备的77.8%，本集团有信心凭藉优质的土地资源持续推动本集团长远稳健发展。 多元化“宝龙商业生态圈” 进军商业地产十九年，本集团已连续十三年获得中国商业地产百强企业。宝龙商业于2019年12月30日在联交所主板成功上市，成为首家在联交所上市的轻资产模式 二零二二年年报宝龙地产控股有限公司07 主席报告书 的商业管理运营服务商。本集团将以此为契机，以“精服务、提坪效、树标杆”为导向，用科技创新赋能智慧商业，全面提升项目管理品质及组织效能，激发商业活力，提高消费者满意度，致力于为消费者打造一个更多元的“宝龙商业生态圈”。 于截至2022年12月31日止年度，本集团圆满完成了3个新购物中心开业任务。截至2022年12月31日，本集团持有及管理的购物中心已达到60家，另管理9家轻资产购物中心，持有的已开业的购物中心及运营管理开业面积均位居行业前列。 加强财务风险管理 为应对房地产行业进入深度调整期，本集团加强财务风险管理，严控整体负债规模，降低财务摃杆，降低资产负债率，优化财务融资结构，降低融资成本。回顾年内虽然整体金融环境对房地产行业偏紧，本集团的综合实际利率较去年下跌至6.36%，乃主要由于严密监控融资成本所致。本集团将坚持推进稳健安全的财务管控体系，提高财务风险管理及内控作用。 展望 展望2023年，在需求端逐步复苏、供给端继续出清、政策端保持积极的背景下，中国房地产行业将继续坚持“房住不炒”的政策主基调，重点聚焦“稳支柱、防风险、惠民生”，因城施策，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性的住房需求，有效防范化解优质头部房企风险。预期房地产供需两端政策均有继续优化的空间，不同城市和区域的房地产市场分化趋势更为凸显，核心一二线城市市场有望逐渐企稳恢复，稳信用下优质 房企的融资环境或将明显改善。在房地产行业迈入高质量发展的阶段，各房企将保持稳中求进的发展态势，在坚守“保交付”底线的同时，将精益化管理落到实处，夯实提升产品力和服务力，努力实现企业持续稳健经营及高质量可持续发展。 面对中国房地产行业进入深度调整期所带来的挑战与机遇，本集团及时把握市场环境，紧抓政策窗口期，提出 “一往无前，万象再生”的发展主题，贯彻落实“聚焦项目、突破销售、重塑信用、激活资管”经营管理工作方针，聚焦2023年八大重点工作“一城一策、资产盘活、销售确保、融资护航、投资重启、资管深化、商业提效、酒店焕新”，在艰难的大环境中，始终努力坚持稳健经营，坚守责任，坚定做负责任的企业，全员同心攻坚克难，各方协力“保交付、保兑付、保销售”，坚持品质为先、责任为先的原则，全面精进科学化管理，细化量化目标责任，不断推动产品与服务的优化升级，力促房地产市场平稳健康发展和良性循环。 08宝龙地产控股有限公司二零二二年年报 主席报告书 本集团将继续坚持审慎拓展优质土地储备，坚持“1+N”发展战略，即深耕长三角，同时关注和探索其他机会型优质区域，为持续稳健经营及高质量可持续发展奠定基础。本集团亦会加强区域重点城市的市场跟踪和研究，更加精准精细化产品定位，严格遵守价值投资原则下获取土地储备。 本集团将继续集成并巩固优势资源，力争年内实现高品质开业计划。本集团以“精服务、提坪效、树标杆”为导向，用科技创新赋能智慧商业，努力提升全员品质意识，着力打造更多的标杆项目，持续全面提升项目管理品质及组织效能。结合项目