公司点评：业绩承压投销稳健，高分红提升股息率

保利发展2023年度报告披露，公司实现营业收入3468.3亿元，同比增长23.4%，但归母净利润为120.7亿元，同比下降34.1%。这一业绩下滑主要受两方面因素影响：一是房地产市场整体下滑导致结转毛利率降至16.01%，较去年下降5.98个百分点；二是公司根据当前市场情况对存货项目和长期股权投资进行了减值计提，合计50.45亿元，同比多计提38.89亿元。

尽管面临挑战，保利发展依然展现出强大的销售能力和资金回笼能力。2023年，公司实现签约销售金额4222亿元，同比增长-7.7%，但销售回笼率高达102%，其中全年销售回笼率78.3%，较上年提升11.2个百分点。同时，公司通过深耕核心城市，核心38个城市销售贡献接近90%，珠三角和长三角地区的销售贡献分别超过1100亿元和1400亿元。

在土地储备方面，保利发展2023年拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比增加26%，拿地权益比达到83%，同比提升16个百分点。拓展金额99%位于核心38个城市，住宅业态货值占比95%。截至年底，公司土储建筑面积7790万平方米，存量项目占比85%，核心38城土储建筑面积占比70%，同比提升2.4个百分点。

资产负债结构持续优化，融资成本降低。2023年末，公司扣除预收款的资产负债率为67.1%，净负债率为61.2%，现金短债比为1.28。短期有息负债占比20.82%，同比下降0.46个百分点，融资成本降至3.56%，同比下降36个基点。

考虑到当前房地产市场的压力，公司预计2024年及以后的盈利情况将有所改善。预计2024年及2025年的归母净利润分别为127.5亿元和138.7亿元，2026年为151.7亿元，分别同比增长5.6%、8.8%和9.3%。基于当前PE估值为7.6/7.0/6.4倍，维持“买入”评级。

尽管面临政策提振效果有限、市场信心低迷和土地市场竞争加剧的风险，但保利发展的核心优势在于稳定的销售表现、高效的回笼资金能力、优化的资产配置以及良好的财务状况，使其在未来市场调整后仍有望获得增长机会。