公司点评：业绩承压投销稳健，高分红提升股息率

事件 2024年4月22日保利发展发布2023年年报，全年实现营业收入 3468.3亿元，同比+23.4%；归母净利润120.7亿元，同比-34.1%。拟每10股分红4.10元，分红比例42.4%，股息率约5.1%。 点评 公司当期业绩下滑，主因毛利率承压&资产减值：公司2023年竣 工和结转规模带动收入增长。而归母净利润全年累计同比下滑，主要由于：①房地产市场整体下滑，2023年结转毛利率16.01%，同比下降5.98pct；②结合当前市场情况，对存货项目和长期股权投资进行减值计提，合计50.45亿元，同比多计提38.89亿元。 销售规模领先市场，加快回笼、盘活资金：公司2023年全年签约 销售金额4222亿元，同比-7.7%（百强房企平均-17.7%），规模稳居行业第一，市占率提升至3.6%，同比提升0.2pct。深耕效果凸显，核心38城销售贡献近9成，同比提升2pct，珠三角、长三角 人民币(元)成交金额(百万元) 销售贡献分别超1100亿元和1400亿元。抢销售、去库存，2023 年全年回笼资金4304亿元，销售回笼率102%，当年销售回笼率78.3%，同比提升11.2pct。 投资聚焦核心城市，土储结构持续优化：公司2023年拓展项目103 个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比+26%，拿地权益比83%，同比提升16pct；拓展金额99%位于核心38城，住宅业态货值占比95%。截至2023年末，公司土储建面7790万方，其中存量项目6608万方，占比85%，同比下降8pct；核心38城土储建面占比7成，同比提升2.4pct。 公司基本情况（人民币） 资产负债结构持续优化，融资成本不断降低：公司2023年三道红 线水平稳居绿档，扣除预收款的资产负债率为67.1%、净负债率为61.2%、现金短债比为1.28；短期有息负债737亿元，占比20.82%，同比下降0.46pct；融资成本持续下降至3.56%，同比下降36bp。 投资建议 公司当期业绩下滑，未来受益于行业供给侧出清，市占率或持续提升，随着2024年优质项目逐步结转，业绩有望回升。考虑当前房地产市场承压，我们小幅下调公司2024/2025年归母净利润至127.5和138.7亿元（原为144.3/173.0亿元），新增2026年归母 净利润预测151.7亿元，同比增速分别为5.6%、8.8%和9.3%。公 17.00 15.00 13.00 11.00 9.00 7.00 230424 230824 231224 成交金额保利发展沪深300 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 项目 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 281,108 346,894 352,040 367,439 389,330 营业收入增长率 -1.37% 23.40% 1.48% 4.37% 5.96% 归母净利润(百万元) 18,347 12,067 12,748 13,872 15,167 归母净利润增长率 -33.01% -34.23% 5.64% 8.82% 9.34% 摊薄每股收益(元) 1.533 1.008 1.065 1.159 1.267 每股经营性现金流净额 0.62 1.16 0.58 1.27 1.47 ROE(归属母公司)(摊薄) 9.35% 6.08% 6.18% 6.47% 6.78% P/E 9.87 9.82 7.60 6.98 6.38 P/B 0.92 0.60 0.47 0.45 0.43 司股票现价对应PE估值为7.6/7.0/6.4倍，维持“买入”评级。 风险提示 政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧。 来源：公司年报、国金证券研究所 附录：三张报表预测摘要 损益表（人民币百万元）资产负债表（人民币百万元） 2021202220232024E2025E 2026E 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 主营业务收入 285,024281,108346,894352,040367,439 389,330 货币资金 171,384 176,537 147,982 162,926 169,851 180,059 增长率 -1.4%23.4%1.5%4.4% 6.0% 应收款项 161,042 161,480 154,210 158,279 165,199 175,045 主营业务成本 -208,631-219,228-291,308-294,239-305,923 -323,237 存货 809,656 877,893 869,508 882,314 905,357 944,949 %销售收入 73.2%78.0%84.0%83.6%83.3% 83.0% 其他流动资产 105,957 85,675 96,838 93,863 95,470 98,233 毛利 76,393 61,880 55,586 57,801 61,516 66,093 流动资产 1,248,0401,301,5861,268,5391,297,3821,335,877 1,398,285 %销售收入 26.8% 22.0% 16.0% 16.4% 16.7% 17.0% %总资产 89.1% 88.5% 88.3% 88.7% 88.6% 89.7% 营业税金及附加 -15,685 -13,121 -10,259 -10,561 -11,023 -11,680 长期投资 125,562 139,135 138,366 135,692 142,405 149,453 %销售收入 5.5% 4.7% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 固定资产 11,846 10,718 8,953 8,326 7,634 6,870 销售费用 -7,384 -7,530 -8,876 -9,320 -10,019 -11,020 %总资产 0.8% 0.7% 0.6% 0.6% 0.5% 0.4% %销售收入 2.6% 2.7% 2.6% 2.6% 2.7% 2.8% 无形资产 969 807 724 863 995 1,122 管理费用 -5,434 -4,744 -5,159 -5,417 -5,921 -6,769 非流动资产 151,893 168,879 168,373 165,324 171,617 160,914 %销售收入 1.9% 1.7% 1.5% 1.5% 1.6% 1.7% %总资产 10.9% 11.5% 11.7% 11.3% 11.4% 10.3% 研发费用 -1,436 -1,238 -86 -810 -845 -895 资产总计 1,399,9331,470,4641,436,9121,462,7071,507,494 1,559,199 %销售收入 0.5% 0.4% 0.0% 0.2% 0.2% 0.2% 短期借款 64,668 81,145 73,740 95,792 92,354 89,853 息税前利润（EBIT） 46,455 35,246 31,206 31,693 33,708 35,729 应付款项 287,011 297,939 304,228 291,765 299,338 312,048 %销售收入 16.3% 12.5% 9.0% 9.0% 9.2% 9.2% 其他流动负债 467,138 463,197 435,763 444,975 457,864 469,261 财务费用 -3,386 -3,686 -4,391 -3,980 -4,024 -4,075 流动负债 818,817 842,280 813,731 832,532 849,556 871,162 %销售收入 1.2% 1.3% 1.3% 1.1% 1.1% 1.0% 长期贷款 231,904 242,482 235,251 230,546 242,074 254,177 资产减值损失 -58 -1,277 -5,088 -4,434 -3,788 -3,255 其他长期负债 46,298 63,510 50,902 48,954 50,340 52,097 公允价值变动收益 246 -142 16 0 0 0 负债 1,097,0191,148,2731,099,8851,112,0321,141,969 1,177,436 投资收益 6,211 4,201 2,212 1,804 1,429 1,508 普通股股东权益 195,561 196,264 198,543 206,192 214,515 223,615 %税前利润 12.4% 11.9% 9.0% 7.0% 5.1% 4.9% 其中：股本 11,970 11,970 11,970 11,970 11,970 11,970 营业利润 49,670 34,693 24,318 25,447 27,687 30,270 未分配利润 141,052 151,544 157,919 165,568 173,891 182,991 营业利润率 17.4% 12.3% 7.0% 7.2% 7.5% 7.8% 少数股东权益 107,354 125,927 138,484 144,482 151,010 158,148 营业外收支 365 607 308 339 373 410 负债股东权益合计 1,399,9331,470,4641,436,9121,462,7071,507,494 1,559,199 税前利润 50,035 35,301 24,626 25,786 28,060 30,680 利润率 17.6% 12.6% 7.1% 7.3% 7.6% 7.9% 比率分析 所得税 -12,845 -8,290 -6,727 -7,040 -7,660 -8,376 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 所得税率 25.7% 23.5% 27.3% 27.3% 27.3% 27.3% 每股指标 净利润 37,189 27,011 17,899 18,747 20,400 22,305 每股收益 2.288 1.533 1.008 1.065 1.159 1.267 少数股东损益 9,802 8,664 5,832 5,999 6,528 7,137 每股净资产 16.337 16.396 16.586 17.225 17.920 18.681 归属于母公司的净利润 27,388 18,347 12,067 12,748 13,872 15,167 每股经营现金净流 0.881 0.620 1.164 0.581 1.267 1.467 净利率9.6%6.5% 3.5% 3.6% 3.8% 3.9% 每股股利 0.580 0.450 0.410 0.426 0.464 0.507 现金流量表（人民币百万元） 回报率净资产收益率 14.00% 9.35% 6.08% 6.18% 6.47% 6.78% 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 总资产收益率 1.96% 1.25% 0.84% 0.87% 0.92% 0.97% 净利润 37,189 27,011 17,899 18,747 20,400 22,305 投入资本收益率 5.38% 3.83% 3.27% 3.19% 3.27% 3.34% 少数股东损益 9,802 8,664 5,832 5,999 6,528 7,137 增长率 非现金支出 2,163 3,576 7,462 6,170 5,670 5,297 主营业务收入增长率 17.19% -1.37% 23.40% 1.48% 4.37% 5.96% 非经营收益 -2,866 -1,413 1,645 3,624 3,989 21,3