当期业绩承压，投销稳健、聚焦核心

事件 2024年8月19日保利发展发布2024半年度报告，上半年实现营 业收入1392.5亿元，同比+1.7%；归母净利润74.2亿元，同比 -39.3%。单二季度实现营业收入895.0亿元，同比-7.8%；归母净 利润52.0亿元，同比-45.3%。 点评 毛利率&结算权益比下降，归母净利润承压下滑：公司营收主要来 源房地产项目竣工交付结转，1H24公司交付7.3万套，带动营收规模小幅增长。而归母净利润同比出现下滑，主要由于：①受市场下行及价格承压影响，1H24项目结转毛利率16.02%，同比下降5.24pct，与2023年全年相当；②期内结转项目权益比例下降。 销售规模领稳居行业第一，核心城市市占率稳中有升：公司1H24 人民币(元)成交金额(百万元) 签约销售金额1733亿元，同比-26.8%（百强房企平均-41.8%）， 规模稳居行业第一；全国市占率3.68%，较2023年全年提升0.06pct。38个核心城市销售贡献同比提升2pct至89%，市占率提升0.3pct至7.1%；据中指数据，1H24在广州、上海、北京和佛山等城市销售金额超过百亿。 投资聚焦核心城市，持续优化资源结构：公司1H24年拓展项目12 公司基本情况（人民币） 个，总地价126亿元，同比-61.1%，权益地价109亿元，同比-61.5%，拿地权益比86%，新拓项目均位于38个核心城市。加大去库存力度，截至1H24，公司土储建面7140万方，较年初下降8%，已开工未售的存量住宅建面较年初下降16%。 财务结构安全稳健，融资优势凸显：公司1H24年三道红线水平稳 居绿档，扣除预收款的资产负债率为65.7%、净负债率为66.2%、现金短债比为1.22；短期有息负债占比降至19.82%，较年初下降0.99pct；融资成本持续下降至3.31%，较年初下降25bp。 投资建议 公司当期业绩下滑，未来受益于行业供给侧出清，市占率或持续提升，2025年后业绩有望企稳。我们维持公司盈利预测不变，2024/2025/2026年归母净利润分别为90.9、98.1和105.8亿元， 同比增速分别为-24.6%、7.9%和7.8%。公司股票现价对应PE估值 15.00 14.00 13.00 12.00 11.00 10.009.008.007.00 230821 231121 240221 240521 成交金额保利发展沪深300 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 项目 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 281,108 346,894 352,040 367,439 389,330 营业收入增长率 -1.37% 23.40% 1.48% 4.37% 5.96% 归母净利润(百万元) 18,347 12,067 9,095 9,809 10,576 归母净利润增长率 -33.01% -34.23% -24.63% 7.85% 7.82% 摊薄每股收益(元) 1.533 1.008 0.760 0.819 0.884 每股经营性现金流净额 0.62 1.16 1.22 2.17 -0.47 ROE(归属母公司)(摊薄) 9.35% 6.08% 4.46% 4.67% 4.89% P/E 9.87 9.82 10.77 9.98 9.26 P/B 0.92 0.60 0.48 0.47 0.45 为10.8/10.0/9.3倍，维持“买入”评级。 风险提示 政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧。 来源：公司年报、国金证券研究所 2024年上半年公司业绩相关图表 图表1：公司2017-1H24年营业收入及同比走势图表2：公司2017-1H24年归母净利润及同比走势 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 20172018201920202021202220231H24 营业总收入（亿元）同比(%，右) 35 30 25 20 15 10 5 0 (5) (10) 350 300 250 200 150 100 50 0 20172018201920202021202220231H24 归母净利润（亿元）同比(%，右) 60 50 40 30 20 10 0 (10) (20) (30) (40) (50) 来源：公司公告，国金证券研究所来源：公司公告，国金证券研究所 图表3：公司2017-1H24年毛利率&净利率走势图表4：公司2017-1H24年经营性现金流情况 40 35 3031.132.5 25 20 35.0 32.6 26.8 22.0 500 400 300 200 100 1513.513.4 10 5 0 15.916.5 13.1 9.6 16.016.0 7.7 5.2 0 (100) (200) (300) (400) 20172018201920202021202220231H24 毛利率(%)净利率(%) 20172018201920202021202220231H24 经营活动现金净流量 来源：公司公告，国金证券研究所来源：公司公告，国金证券研究所 图表5：公司2017-1H24年签约销售金额及同比走势 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 20172018201920202021202220231H24 签约销售金额（亿元）同比（右） 60% 5,349 5,028 4,618 4,573 4,048 4,222 3,092 1,733 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 来源：公司公告，国金证券研究所 附录：三张报表预测摘要损益表（人民币百万元） 资产负债表（人民币百万元） 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 主营业务收入 285,024 281,108 346,894 352,040 367,439 389,330 货币资金 171,384 176,537 147,982 165,672 172,827 183,319 增长率 -1.4% 23.4% 1.5% 4.4% 6.0% 应收款项 161,042 161,480 154,210 158,279 165,201 175,045 主营业务成本 -208,631 -219,228 -291,308 -301,746 -314,119 -332,292 存货 809,656 877,893 869,508 871,923 877,998 916,526 %销售收入 73.2% 78.0% 84.0% 85.7% 85.5% 85.3% 其他流动资产 105,957 85,675 96,838 94,433 96,093 98,921 毛利 76,393 61,880 55,586 50,294 53,319 57,038 流动资产 1,248,0401,301,5861,268,5391,290,3071,312,1191,373,810 %销售收入 26.8% 22.0% 16.0% 14.3% 14.5% 14.7% %总资产 89.1% 88.5% 88.3% 88.6% 88.4% 88.5% 营业税金及附加 -15,685 -13,121 -10,259 -10,561 -11,023 -11,680 长期投资 125,562 139,135 138,366 135,692 142,405 149,453 %销售收入 5.5% 4.7% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 固定资产 11,846 10,718 8,953 8,326 7,634 6,870 销售费用 -7,384 -7,530 -8,876 -9,320 -10,019 -11,020 %总资产 0.8% 0.7% 0.6% 0.6% 0.5% 0.4% %销售收入 2.6% 2.7% 2.6% 2.6% 2.7% 2.8% 无形资产 969 807 724 863 995 1,122 管理费用 -5,434 -4,744 -5,159 -5,417 -5,921 -6,769 非流动资产 151,893 168,879 168,373 165,324 171,617 178,769 %销售收入 1.9% 1.7% 1.5% 1.5% 1.6% 1.7% %总资产 10.9% 11.5% 11.7% 11.4% 11.6% 11.5% 研发费用 -1,436 -1,238 -86 -810 -845 -895 资产总计 1,399,9331,470,4641,436,9121,455,6311,483,7361,552,579 %销售收入 0.5% 0.4% 0.0% 0.2% 0.2% 0.2% 短期借款 64,668 81,145 73,740 89,376 73,502 92,477 息税前利润（EBIT） 46,455 35,246 31,206 24,186 25,512 26,673 应付款项 287,011 297,939 304,228 299,032 307,159 320,565 %销售收入 16.3% 12.5% 9.0% 6.9% 6.9% 6.9% 其他流动负债 467,138 463,197 435,763 440,959 453,397 464,674 财务费用 -3,386 -3,686 -4,391 -3,912 -3,795 -3,910 流动负债 818,817 842,280 813,731 829,367 834,057 877,716 %销售收入 1.2% 1.3% 1.3% 1.1% 1.0% 1.0% 长期贷款 231,904 242,482 235,251 230,546 242,074 254,177 资产减值损失 -58 -1,277 -5,088 -4,382 -4,039 -3,651 其他长期负债 46,298 63,510 50,902 48,954 50,340 52,097 公允价值变动收益 246 -142 16 0 0 0 负债 1,097,0191,148,2731,099,8851,108,8671,126,4701,183,990 投资收益 6,211 4,201 2,212 1,804 1,429 1,508 普通股股东权益 195,561 196,264 198,543 204,000 209,886 216,232 %税前利润 12.4% 11.9% 9.0% 9.8% 7.2% 7.0% 其中：股本 11,970 11,970 11,970 11,970 11,970 11,970 营业利润营业利润率营业外收支 49,67017.4%365 34,69312.3%607 24,3187.0%308 18,0605.1%339 19,4705.3%373 20,9845.4%410 未分配利润少数股东权益负债股东权益合计 141,052151,544157,919163,376169,262175,608107,354125,927138,484142,764147,380152,357 1,399,9331,470,4641,436,9121,455,6311,483,7361,552,579 税前利润利润率 50,035 17.6% 35,301 12.6% 24,6267.1% 18,3995.2% 19,8435.4% 21,3945.5% 比率分析 所得税 -12,845 -8,290 -6,727 -5,023 -5,417 -5,841 2021 2022 2023 202