公司点评：利润率和业绩承压，以销定投稳健发展

事件 2024年7月11日保利发展发布2024半年业绩快报，上半年实现 营业收入1392.7亿元，同比+1.6%；归母净利润75.1亿元，同比 -38.6%。单二季度实现营业收入895.2亿元，同比-7.7%；归母净 利润52.8亿元，同比-44.4%。 点评 行业下行毛利率下降，当期业绩承压：公司营收主要来源房地产 项目竣工交付结转，1H24结转规模小幅增加带动营收增长。而归母净利润同比出现下滑，主要由于：①受市场下行及价格承压影响，项目结转毛利率下降，公司营业利润同比减少27.73%；②期内结转项目权益比例下降。 销售规模领稳居行业第一，高能级城市贡献大：公司1H24签约销 人民币(元)成交金额(百万元) 售金额1733亿元，同比-26.8%（百强房企平均-41.8%），规模稳 居行业第一。销售主要来自珠三角、长三角重点城市的贡献，据中指数据，1H24在广州、上海、北京和佛山等城市销售金额超过百亿。 以销定投，拿地聚焦核心城市：公司1H24年拓展项目12个，总 地价126亿元，同比-61.1%，权益地价109亿元，同比-61.5%，拿地权益比86%。1H24主要拿地城市为上海、北京、广州、西安和合肥等高能级城市。 投资建议 公司当期业绩下滑，未来受益于行业供给侧出清，市占率或持续提升，2025年后业绩有望企稳。考虑当前房地产市场承压，我们下调公司2024/2025/2026年归母净利润至90.9、98.1和106.4亿元（原为127.5/138.7/151.7亿元），同比增速分别为-24.6%、7.8%和8.5%。公司股票现价对应PE估值为11.4/10.6/9.8倍，维持“买入”评级。 风险提示 政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧。 17.00 15.00 13.00 11.00 9.00 7.00 230711 231111 240311 成交金额保利发展沪深300 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 240711 0 公司基本情况（人民币） 项目 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 281,108 346,894 352,040 367,439 389,330 营业收入增长率 -1.37% 23.40% 1.48% 4.37% 5.96% 归母净利润(百万元) 18,347 12,067 9,095 9,809 10,642 归母净利润增长率 -33.01% -34.23% -24.63% 7.85% 8.48% 摊薄每股收益(元) 1.533 1.008 0.760 0.819 0.889 每股经营性现金流净额 0.62 1.16 1.22 2.17 0.99 ROE(归属母公司)(摊薄) 9.35% 6.08% 4.46% 4.67% 4.92% P/E 9.87 9.82 11.44 10.60 9.78 P/B 0.92 0.60 0.51 0.50 0.48 来源：公司年报、国金证券研究所 附录：三张报表预测摘要 损益表（人民币百万元） 资产负债表（人民币百万元） 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 主营业务收入 285,024 281,108 346,894 352,040 367,439 389,330 货币资金 171,384 176,537 147,982 165,672 172,827 183,337 增长率 -1.4% 23.4% 1.5% 4.4% 6.0% 应收款项 161,042 161,480 154,210 158,279 165,199 175,045 主营业务成本 -208,631 -219,228 -291,308 -301,746 -314,119 -332,292 存货 809,656 877,893 869,508 871,923 877,998 916,526 %销售收入 73.2% 78.0% 84.0% 85.7% 85.5% 85.3% 其他流动资产 105,957 85,675 96,838 94,433 96,093 98,921 毛利 76,393 61,880 55,586 50,294 53,319 57,038 流动资产 1,248,040 1,301,586 1,268,539 1,290,307 1,312,117 1,373,828 %销售收入 26.8% 22.0% 16.0% 14.3% 14.5% 14.7% %总资产 89.1% 88.5% 88.3% 88.6% 88.4% 89.5% 营业税金及附加 -15,685 -13,121 -10,259 -10,561 -11,023 -11,680 长期投资 125,562 139,135 138,366 135,692 142,405 149,453 %销售收入 5.5% 4.7% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 固定资产 11,846 10,718 8,953 8,326 7,634 6,870 销售费用 -7,384 -7,530 -8,876 -9,320 -10,019 -11,020 %总资产 0.8% 0.7% 0.6% 0.6% 0.5% 0.4% %销售收入 2.6% 2.7% 2.6% 2.6% 2.7% 2.8% 无形资产 969 807 724 863 995 1,122 管理费用 -5,434 -4,744 -5,159 -5,417 -5,921 -6,769 非流动资产 151,893 168,879 168,373 165,324 171,617 160,914 %销售收入 1.9% 1.7% 1.5% 1.5% 1.6% 1.7% %总资产 10.9% 11.5% 11.7% 11.4% 11.6% 10.5% 研发费用 -1,436 -1,238 -86 -810 -845 -895 资产总计 1,399,933 1,470,464 1,436,912 1,455,631 1,483,734 1,534,742 %销售收入 0.5% 0.4% 0.0% 0.2% 0.2% 0.2% 短期借款 64,668 81,145 73,740 89,376 73,500 74,960 息税前利润（EBIT） 46,455 35,246 31,206 24,186 25,512 26,673 应付款项 287,011 297,939 304,228 299,032 307,159 320,565 %销售收入 16.3% 12.5% 9.0% 6.9% 6.9% 6.9% 其他流动负债 467,138 463,197 435,763 440,959 453,397 464,284 财务费用 -3,386 -3,686 -4,391 -3,912 -3,795 -3,778 流动负债 818,817 842,280 813,731 829,367 834,055 859,809 %销售收入 1.2% 1.3% 1.3% 1.1% 1.0% 1.0% 长期贷款 231,904 242,482 235,251 230,546 242,074 254,177 资产减值损失 -58 -1,277 -5,088 -4,382 -4,039 -3,651 其他长期负债 46,298 63,510 50,902 48,954 50,340 52,097 公允价值变动收益 246 -142 16 0 0 0 负债 1,097,019 1,148,273 1,099,885 1,108,867 1,126,468 1,166,084 投资收益 6,211 4,201 2,212 1,804 1,429 1,508 普通股股东权益 195,561 196,264 198,543 204,000 209,886 216,271 %税前利润 12.4% 11.9% 9.0% 9.8% 7.2% 7.0% 其中：股本 11,970 11,970 11,970 11,970 11,970 11,970 营业利润 49,670 34,693 24,318 18,060 19,470 21,116 未分配利润 141,052 151,544 157,919 163,376 169,262 175,647 营业利润率 17.4% 12.3% 7.0% 5.1% 5.3% 5.4% 少数股东权益 107,354 125,927 138,484 142,764 147,380 152,388 营业外收支 365 607 308 339 373 410 负债股东权益合计 1,399,933 1,470,464 1,436,912 1,455,631 1,483,734 1,534,742 税前利润 50,035 35,301 24,626 18,399 19,843 21,526 利润率 17.6% 12.6% 7.1% 5.2% 5.4% 5.5% 比率分析 所得税 -12,845 -8,290 -6,727 -5,023 -5,417 -5,877 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 所得税率 25.7% 23.5% 27.3% 27.3% 27.3% 27.3% 每股指标 净利润 37,189 27,011 17,899 13,376 14,426 15,649 每股收益 2.288 1.533 1.008 0.760 0.819 0.889 少数股东损益 9,802 8,664 5,832 4,280 4,616 5,008 每股净资产 16.337 16.396 16.586 17.042 17.534 18.067 归属于母公司的净利润 27,388 18,347 12,067 9,095 9,809 10,642 每股经营现金净流 0.881 0.620 1.164 1.220 2.173 0.989 净利率 9.6% 6.5% 3.5% 2.6% 2.7% 2.7% 每股股利 0.580 0.450 0.410 0.304 0.328 0.356 回报率 现金流量表（人民币百万元） 净资产收益率 14.00% 9.35% 6.08% 4.46% 4.67% 4.92% 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 总资产收益率 1.96% 1.25% 0.84% 0.62% 0.66% 0.69% 净利润 37,189 27,011 17,899 13,376 14,426 15,649 投入资本收益率 5.38% 3.83% 3.27% 2.47% 2.57% 2.59% 少数股东损益 9,802 8,664 5,832 4,280 4,616 5,008 增长率 非现金支出 2,163 3,576 7,462 6,117 5,921 5,693 主营业务收入增长率 17.19% -1.37% 23.40% 1.48% 4.37% 5.96% 非经营收益 -2,866 -1,413 1,645 3,576 3,799 21,053 EBIT增长率 -3.84% -24.13% -11.46% -22.49% 5.48% 4.55% 营运资金变动 -25,935 -21,751 -13,076 -8,461 1,871 -30,559 净利润增长率 -5.39% -33.01% -34.23% -24.63% 7.85% 8.48% 经营活动现金净流 10,551 7,422 13,930 14,608 26,017 11,837 总资产增长率 11.87% 5.04% -2.28% 1.30% 1.93% 3.44% 资本开支 -135 -106 -161 -466 -525 -580