行业周报：长沙全面取消住房限购，广州发放首张城中村“房票”

核心观点：长沙全面取消住房限购，广州发放首张城中村“房票” 本周我们跟踪的64城新房、17城二手房成交面积同环比下降。土地成交面积同比下降，成交溢价率环比下降。融资端国内信用债发行规模同环比增加，累计发行规模同比转正。根据统计局数据，3月份全国各线城市住宅成交环比降幅收窄，但同比降幅继续扩大。近期国家层面“白名单”项目融资协调机制稳步推进，截至3月底审批同意项目数量超2100个，总金额超5200亿元人民币。地方层面涉房政策密集出台，如广州发放首张城中村“房票”、长沙解除限购政策等。所以我们认为目前稳地产信号明确，预计未来房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：3月份住宅成交环比降幅收窄，多地取消住房贷款利率下限 中央层面：统计局：4月16日，据国家统计局数据，2024年3月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅的成交量较前期有所上升。同时，各线城市商品住宅销售价格环比降幅略有收窄，但同比降幅却扩大。 地方层面：长沙：鼓励市民“以旧换新”购买新房；购买新房申请住房公积金贷款，在原有基础上上调最高贷款额度；不再审查购房者资格条件。厦门：厦门岛内首套房和二套房的首付比例已经下调。现在，厦门岛内购买首套房的首付比例最低为20%，购买二套房的首付比例最低为30%。广州：4月18日，广州开发区、黄埔区首个城中村改造项目房票安置启动活动上，全国首张城中村改造项目房票正式发放到村民手中。江苏省：4月19日，江苏南通、常州、淮安、泰州等地宣布阶段性取消首套房贷利率下限，允许银行自主决定利率水平。 市场端：新房、二手房成交环比下降，土地成交面积同比下降 销售端：2024年第16周，全国64城商品住宅成交面积202万平米，同比下降48%，环比下降15%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达3473万平米，累计同比下降44%。全国17城二手房成交面积为193万平米，同比增速-14%，前值-3%；年初至今累计成交面积2303万平米，同比增速-19%，前值-20%。 投资端：2024年第16周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1969万平方米，成交土地规划建筑面积1403万平方米，同比下降44%，成交溢价率为4.6%。 上海：2024年一批次第二轮土拍角逐，此次土拍共涉及地块6宗，最终由龙湖、越秀等地产商摘得，揽金总计约119亿元。杭州：年度第三批次土地集中出让，除一宗地块以微溢价1.8%成交外，其余地块均以底价成交，揽金约167.2亿元。 融资端：国内信用债累计发行规模同比增长 2024年第16周，信用债发行76亿元，同比增加40%，环比增加38%，平均加权利率3.02%，环比增加17BP。信用债累计发行规模1604.3亿元，同比增加1%。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、3月份住宅成交环比降幅收窄，多地取消住房贷款利率下限 中央层面：（1）财政部、住建部：4月15日，财政部与住建部联合行动，针对中央财政城镇保障性安居工程补助资金的管理问题，重新制定了《中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法》。此举旨在规范补助资金的使用，提高其效益，确保资金能够有效支持城镇保障性安居工程的建设与发展。（2）统计局：4月16日，据国家统计局数据，2024年3月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅的成交量较前期有所上升。同时，各线城市商品住宅销售价格环比降幅略有收窄，但同比降幅却扩大。（3）国家金融监管总局：4月17日，国家金融监管总局消息，截至3月末，商业银行对协调机制推送的全部第一批“白名单”项目完成审查，其中审批同意项目数量超2100个，总金额超5200亿元人民币，对部分不符合条件的项目已向协调机制反馈。 地方层面：（1）成都：观点新媒体获悉，调整内容为：符合住房公积金贷款条件的多子女家庭，在我市购买首套住房的，双缴存人家庭最高贷款额度从80万元调整为90万元，单缴存人家庭最高贷款额度从40万元调整为50万元。（2）郑州：4月15日，郑州住房公积金管理中心宣布计划推出一项新业务，将允许把商业银行的个人住房贷款转为住房公积金个人住房贷款，简称“商转公贷款”。（3）广州：4月15日，据媒体报道，广州黄埔区正式印发房票安置细则，标志着该区进入房票时代。 根据细则，房票将首先在黄埔区经政府同意的试点项目中实施，而房票的面值由基础补偿金额及政策性奖励构成，后者不超过基础补偿金额的5%。黄埔区将设立“房源超市”，优先纳入改造主体提供的房源，房票使用不受限购政策限制，且购房时房票面值不足部分可通过贷款补足。每张房票可转让一次，未使用部分可在到期后申请现金补偿。（4）郑州：4月16日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《郑州市配售型保障性住房管理办法（试行）（征求意见稿）》，其中提出“保住房”应控制套型、面积，满足保障对象居住需求。新建项目单套住房建筑面积控制在70~120平方米，三居室套型比例按项目情况控制在50%~60%。收购项目单套住房建筑面积和套型比例可适当放宽。（5）济宁：4月17日，山东省济宁市住房公积金管理中心发布关于调整住房公积金个人住房贷款最高额度的通知。通知显示，提高住房公积金贷款最高额度，多子女家庭，购买首套或二套自住住房的，住房公积金贷款最高额度提高至100万元；购买高品质住宅的职工家庭，住房公积金贷款最高额度提高至90万元。（6）北京：根据通知，市民购买改造后的老旧小区，房屋可贷年限将从“低于房屋剩余使用年限减3年”优化为“低于剩余土地使用年限减3年”。部分房屋的贷款年限最高可延长20年。标准调整后，使用公积金购买老旧小区改造项目名单内的住房，贷款期限比以前增加10年或20年。（7）厦门：4月18日，据新京报报道，厦门岛内首套房和二套房的首付比例已经下调。现在，厦门岛内购买首套房的首付比例最低为20%，购买二套房的首付比例最低为30%，这一政策从4月17日开始执行。（8）长沙：4月18日，长沙市住房和城乡建设局发布《关于支持居民购买改善住房的通知》，鼓励市民“以旧换新”购买新房。根据该通知，即日起，长沙全市范围内“以旧换新”购买新房，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠；购买新房申请住房公积金贷款，在原有基础上上调最高贷款额度；不再审查购房者资格条件。（9）宁波：4月18日，宁波市住房公积金管理委员会宣布调整公积金贷款政策，将保底额度从15万元上调至25万元。新政策将于2024年5月1日起实施。（10）福建省：4月18日，据人民日报福建频道报道，从国家金融监督管理总局福建监管局获悉，截至3月末，辖区第一批房地产“白名单”61个项目全部落地，实际融资需求金额达140亿元，项目落地率和授信审批率均达100%（。11）徐州：通知提出，调整公积金贷款最低首付比例。购买新建商品房或存量房，首次使用公积金贷款的，最低首付比例为20%，第二次使用公积金贷款的，最低首付比例为30%。（12）广州：4月18日，广州开发区、黄埔区首个城中村改造项目房票安置启动活动上，全国首张城中村改造项目房票正式发放到村民手中。此次房票安置试点将在黄埔区五村七片城中村改造项目中有序推进。（13）澳门：4月19日消息，澳门特区政府发布，经持续关注及评估不动产市场情况，因应不动产市场环境的变化，澳门特区政府提案并获立法会审议及通过第5/2024号法律《取消与不动产需求管理相关的税务措施》，自4月20日起全面取消涉及不动产的三项印花税，包括特别印花税、额外印花税及取得印花税。（14）长沙：4月19日，长沙市住房公积金管理委员会发布《关于调整我市新建商品房住房公积金最高贷款额度的通知》（以下简称《通知》），明确自同日起，职工在长沙市购买新建商品房申请住房公积金贷款的最高贷款额度提高至80万元，生育三孩的职工家庭住房公积金最高贷款额度提高至90万元。（15）江苏省：4月19日，江苏南通、常州、淮安、泰州等地宣布阶段性取消首套房贷利率下限，允许银行自主决定利率水平。（16）承德：河北承德市调整公积金贷款政策，二孩家庭最高可贷80万元，三孩家庭最高可贷110万元。（17）芜湖：4月19日据芜湖发布消息，芜湖市已阶段性取消首套房贷利率下限。目前，全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限为LPR-20BP。 表1：3月份住宅成交环比增长，多地取消住房贷款利率下限 2、销售端：新房、二手房成交同环比下降 2.1、64大中城市新房成交同环比下降 根据房管局数据，2024年第16周，全国64城商品住宅成交面积202万平米，同比下降48%，环比下降15%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达3473万平米，累计同比下降44%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比下降 图3：2024年第16周64大中城市成交面积同环比下降 图4：2024年第16周64大中城市中一线城市成交面积同环比下降 图5：2024年第16周64大中城市中二线城市成交面积同环比下降 图6：2024年第16周64大中城市中三四线城市成交面积同环比下降 根据房管局数据，2024年第16周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-44%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-45%、-50%、-47%，年初至今累计增速-39%、-49%、-37%。 图7：2024年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同环比下降 2024年第16周，全国17城二手房成交面积为193万平米，同比增速-14%，前值-3%；年初至今累计成交面积2303万平米，同比增速-19%，前值-20%。 图8：17城二手房成交同比下降 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：成交溢价率环比下降，上海、杭州土拍成功收官 2024年第16周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1969万平方米，成交土地规划建筑面积1403万平方米，同比下降44%，成交溢价率为4.6%。一线城市成交土地规划建筑面积64万平方米，同比下降21%；二线城市成交土地规划建筑面积407万平方米，同比下降55%；三线城市成交土地规划建筑面积931万平方米，同比下降39%。济南：4月15日，济南以总价3.265亿成交两宗涉宅地，地块均位于济南天桥起步区大桥片区，总出让面积约5.2万㎡，总规划建面约10.21万㎡。最终两宗地块全部底价成交；上海：4月16日，上海迎来2024年一批次第二轮土拍角逐，此次土拍共涉及地块6宗，6宗宅地均采用挂牌方式出让，总出让面积19.49万㎡，起始总价112.3亿元。最终普陀、嘉定地块分别由中环、保利&建发底价成交，浦东曹路地块由象屿&联发溢价6.49%摘得，龙湖封顶拿下奉贤新城地块，静安中兴地块由越秀摇号拿下，大华摇号摘得闵行浦锦地块，揽金总计约119亿；杭州：4月16日，杭州市区迎来年度第三批次土地集中出让，此次共涉及8宗宅地，总出让面积约37.23万㎡，总建筑面积89.7万㎡，总起价167.1亿元，采取价高者得方式确定竞得人。从成交结果来看，除一宗地块以微溢价1.8%成交外，其余地块均以底价成交，揽金约167.2亿。其中滨江集团（含联合体）斩获两宗地块，建发（含联合体）斩获三宗地块；苏州：4月16日，江苏土地市场网发布苏州2024年第一批次拟出让清单，拟出让共计52宗涉宅用地，拟出让时间为2024.04.15至2024.12.31，总面积约168.78公顷，合计约2531.7亩。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债累计发行规模同比增长 2024年第16周，信用债发行76亿元，同比增加40%，环比增