房地产行业研究周报：二手房成交改善，广州城中村改造探索房票安置

房地产行业周报-20231029 一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨0.22%，沪深300指数上涨1.48%，相对收益为-1.26%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(10.20-10.26)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交39759套，同比增速-14.6%，环比增速3.4%；合计成交面积420.4万平方米，同比增速-10.7%，环比增速10.5%。 本周(10.20-10.26)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交20959套，同比增速23%，环比增速1.9%；合计成交面积197.5万平方米，同比增速16.1%，环比增速-2%。 本周（10.20-10.26），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19604.9万平方米，环比增速-0.2%，去化周期125.1周。 本周（10.16-10.22），土地供给方面，本周供应土地3383万平方米，同比增速13. 2%；供应均价1535元/平方米，同比增速6.7%。土地成交方面，本周成交土地148 6.7万平方米，同比增速-46.3%；土地成交金额266.7亿元，同比增速-36%。本周土地成交楼面价1794元/平方米，溢价率4.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为10.9%、0.1%、5.3%。 本周（10.20-10.26）房地产企业合计发行信用债54.9亿元，同比增速-69.6%，环比增速-25.4%。 投资建议： 10月25日，杭州住房公积金管理中心发布关于调整优化住房公积金信贷有关政策的公告。职工家庭在住房限购范围内购房执行首套房政策的，首付款比例不低于25%；执行二套房政策的，首付款比例不低于35%。职工家庭在非住房限购范围内购房执行首套房政策的，首付款比例不低于20%；执行二套房政策的，首付款比例不低于30%。杭州作为核心二线城市下调首付比例，可以看到房地产政策在重点城市的宽松趋势依旧在持续。纵观过往，房地产行业政策宽松期往往板块会有相对收益，在这个时间段里地产股的估值有望得到持续修复。建议投资者可关注业绩稳健的房企如：越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口和万科A、金地集团、绿城中国。在物业板块，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨0.22%，沪深300指数上涨1.48%，相对收益为-1.26%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：顺发恒业、云南城投、ST银亿、万通地产、黑牡丹，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为泛海控股、中润资源、天健集团、金科股份、ST爱旭。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】10月21日，中国人民银行行长潘功胜在第十四届全国人民代表大会常务委员会第六次会议上，就2022年第四季度以来金融工作情况作报告，提请全国人民代表大会常务委员会审议。对房地产市场风险，按照因城施策原则，指导各地精准实施差别化住房信贷政策，加大保交楼金融支持力度，一视同仁支持房地产企业合理融资需求，保持房地产融资平稳。进一步推动活跃资本市场、提振投资者信心的政策措施落实落地，从投资端、融资端、交易端、改革端协同发力，不断激发市场活力。稳妥化解大型房地产企业债券违约风险，强化城投债券风险监测预警和防范。 【中央政策】10月27日，央行发布2023年人民币国际化报告。报告提出聚焦贸易投资便利化，进一步完善人民币跨境投融资、交易结算等制度和基础设施安排，加快金融市场向制度型开放转变，构建更加友好、便利的投资环境，深化双边货币合作，支持离岸人民币市场健康发展，促进人民币在岸、离岸市场形成良性循环。 【地方政策】10月25日，据杭州住房公积金管理中心，为支持缴存职工刚性和改善性住房需求，杭州调整优化住房公积金信贷有关政策。职工家庭在住房限购范围内购房执行首套房政策的，首付款比例不低于25%；执行二套房政策的，首付款比例不低于35%。职工家庭在非住房限购范围内购房执行首套房政策的，首付款比例不低于20%；执行二套房政策的，首付款比例不低于30%。 【地方政策】10月26日，中国人民银行北京市分行、国家外汇管理局北京市分局举行2023年第四季度新闻发布会。人民银行北京市分行货币信贷管理处副处长孙昱在会上指出，目前北京地区商业银行原先执行首套房贷政策的贷款已于9月25日全部完成利率下调，可为借款人每年节约6.8亿元利息支出。对于借款人实际住房情况符合北京首套住房标准的其他存量住房，借款人主动向承贷银行提出申请后，银行将加快审批流程，批量进行调整。 表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【首开股份】10月27日，北京首都开发股份有限公司发布公告，拟通过在北京产权交易所公开挂牌的方式转让全资子公司北京首开瑞泰商业管理有限公司(以下简称“瑞泰商管”)100%股权及全部债权。首次挂牌股权转让价格不低于北京市国有资产监督管理委员会或其授权机构备案的资产评估结果。 【绿地控股】绿地控股集团股份有限公司10月27日公告，截止2023年前三季度，公司累计实现营收2536.21亿元，同比下降17.06%；归母净利润24.63亿元，同比下降64.54%；基本每股收益0.18元。其中，第三季度净亏损1.46亿元。报告期内，房地产、基建产业复苏不及预期，公司营业收入、房地产项目毛利率同比仍出现一定幅度的下降，因此净利润相应减少。 【保利发展】10月27日，保利发展公告披露，前三季度，公司实现签约金额3351.53亿元，同比增加4.70%，签约面积1918.59万平方米，同比减少0.10%。 新增容积率面积654万平方米，总获取成本1082亿元，其中38个核心城市拓展金额占比99%。 【万科】10月27日，万科企业股份有限公司发布项目跟投制度7.0版。根据该跟投制度，万科新获取的住宅开发销售类项目均列入跟投范围，具体为可售住宅业态的计容建筑面积不小于总计容建筑面积80%，且可售住宅以外业态的计容建筑面积不超过3万平方米的项目。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(10.20-10.26)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交39759套，同比增速-14.6%，环比增速3.4%；合计成交面积420.4万平方米，同比增速-10.7%，环比增速10.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为0.4%、2.7%和-44.4%，环比增速为-2.9%、13.2%和-5.7%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-2.6%、6.3%和-41.5%，环比增速为7%、16.1%和0.9%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（10.20-10.26），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交116837套，同比增速-51.1%，环比增速-23%；合计成交面积1203.7万平方米，同比增速-50.7%，环比增速-22.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-40.2%、-37.7%和-69.4%，环比增速为-11.4%、-14.2%和-42.5%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-45.5%、-36.2%和-70.3%，环比增速为-12.5%、-16.6%和-40.4%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(10.20-10.26)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交20959套，同比增速23%，环比增速1.9%；合计成交面积197.5万平方米，同比增速16.1%，环比增速-2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为8.5%、32.4%和9.6%，环比增速为5.8%、2.1%和-4.1%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为6.3%、20.6%和11.8%，环比增速为4.9%、-1.6%和-10.3%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（10.1-10.26），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交61350套，同比增速-6.6%，环比增速-14.7%；合计成交面积589.6万平方米，同比增速-8.3%，环比增速-16.3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-31.2%、21%和-37.5%，环比增速为-20.4%、-9.1%和-27%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-30.9%、9.1%和-26.6%，环比增速为-20.3%、-9.8%和-31.2%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（10.20-10.26），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19604.9万平方米，环比增速-0.2%，去化周期125.1周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为-0.3%、0.1%、-0.7%，去化周期分别为111.2周、124.4周、187.2周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（10.16-10.22），土地供给方面，本周供应土地3383万平方米，同比增速13.2%；供应均价1535元/平方米，同比增速6.7%。土地成交方面，本周成交土地1486.7万平方米，同比增速-46.3%；土地成交金额266.7亿元，同比增速-36%。本周土地成交楼面价1794元/平方米，溢价率4.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为10.9%、0.1%、5.3%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（10.20-10.26）房地产企业合计发行信用债54.9亿元，同比增速-69.6%，环比增速-25.4%。本月至今（10.01-10.26）房地产企业合计发行信用债196.73亿元，同比增速-46.3%，环比增速0.8%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 10月25日，杭州住房公积金管理中心发布关于调整优化住房公积金信贷有关政策的公告。职工家庭在住房限购范围内购房执行首套房政策的，首付款比例不低于25%；执行二套房政策的，首付款比例不低于35%。职工家庭在非住房限购范围内购房执行首套房政策的，首付款比例不