房地产行业周报（2024年第1周）：新房成交同比下降，广州开具全市首张房票

板块行情：本周（1月1日-1月5日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌2.9%，在31个一级行业板块中排名第20位。 政策要闻：中央层面：1）中国人民银行：2023年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款3500亿元，期末抵押补充贷款余额32522亿元；满足各类房地产企业合理融资需求，抓好“金融16条”及金融支持“三大工程”建设；加大住房租赁开发建设信贷支持力度，拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道。2）住房城乡建设部：加强全国建筑市场监管公共服务平台项目信息管理。3）国家标准委：深化推动公租房设计、建设、运营、服务、管理等适用住宅、宿舍建筑设计规范等标准；持续推进基本公共服务标准化试点建设。地方层面：1）广州荔湾区：荔湾区土地开发中心开出全市第一张房票，标志着广州开始正式探索房票制度。2）深圳：城中村改造分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类，拆除新建类城中村改造项目需经物业权利人三分之二以上同意。3）上海：第二套改善型住房公积金贷款最低首付款比例为50%；临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山以及金山6个行政区全域二套房住房公积金贷款最低首付40%。4）上海金山区：购置建发房产、复地产发、华纺房地产、新华房地产、光明地产、佳运置业、北京建工、保利发展、新金山投控集团9家开发商在金山指定楼盘，可享金山置业五年免费轨交通勤。 公司动态：1）中国金茂：华夏金茂商业REIT的最终发售价已确定为每份基金份额2.67元，公开发售所得款项总额约10.68亿元。2）碧桂园：2024年的交付挑战将进入深水区。3）华润置地：深圳旧改项目湖贝华润未来城规划由“分四期及一个独立开发项目实施”修改为“分两期及一个独立开发项目实施”，总用地面积约40万平，拆迁之后可开发建设用地总面积约17.3万平，规划总建筑面积约220万平。 销售端：新房成交同比下降38%，二手房成交同比微降。1）本周21城商品房成交面积184.7万方，环比下降63%（2023年53周仅包含1天，因此环比基准选择2023年52周），同比下降38%；年初至今21城成交面积185万方，累计同比增速下降37.6%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为56.6万方、89.6万方、38.5万方，周环比增速分别为-63%、-63%、-64%，周同比增速分别为-45%、-35%、-31%。3）本周11城二手房成交面积110.8万方，环比下降31%，同比下降2%；年初至今11城二手房成交面积111万方，同比下降2%。 投资策略：2024年地产总量数据可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023年需求端政策试验下销售未见明显回暖，沿着固有需求端政策框架继续宽松，可能难以实质性扭转市场下行局面。市场问题的根源并非是居民收入预期转弱后的销售下滑，或因房企违约带来的供给和需求负反馈，核心原因是行业存在大量的低质量土储，导致供需关系逆转。中长期看，探索出资产端稳定盈利的模式将是打破估值天花板的核心，短期则聚焦城中村改造，2024年出现板块性机会仍需等待有转折性的政策出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：房地产下跌2.9%，板块排名第20位 本周申万地产板块下跌2.9%。本周（1月1日-1月5日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌2.9%，在31个一级行业板块中排名第20位。 图表1本周申万地产板块下跌2.9%，板块排名第20位 本周A股板块内涨幅第一为云南城投，累计涨幅达13.6%。从A股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为云南城投、津投城开、津滨发展、莱茵体育、阳光股份，跌幅前五的个股分别为万业企业、华夏幸福、中迪投资、华联控股、华侨城A。 图表2云南城投周涨幅达13.6% 图表3万业企业周跌幅9.0% 本周港股板块内涨幅第一的为融信中国，上涨8.9%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为融信中国、旭辉控股集团、中海物业、绿城管理控股、中国金茂，跌幅前五的个股分别为金地商置、中国海外宏洋集团、龙湖集团、富力地产、旭辉永升服务。 图表4本周融信中国涨幅达8.9% 图表5本周金地商置跌幅达13.2% 二、政策要闻：三大政策行新增PSL3500亿元，广州开始正式探索房票制度 中央层面：1）中国人民银行：2023年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款3500亿元，期末抵押补充贷款余额32522亿元；满足各类房地产企业合理融资需求，抓好“金融16条”及金融支持“三大工程”建设；加大住房租赁开发建设信贷支持力度，拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道。2）住房城乡建设部：加强全国建筑市场监管公共服务平台项目信息管理。3）国家标准委等18部委：深化推动公租房设计、建设、运营、服务、管理等适用住宅、宿舍建筑设计规范等标准；持续推进基本公共服务标准化试点建设。 图表6三大政策行新增PSL3500亿元，加大住房租赁开发建设信贷支持力度 地方层面：1）广州荔湾区：荔湾区土地开发中心开出全市第一张房票，标志着广州开始正式探索房票制度。2）深圳：城中村改造分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类，具备条件的城中村实施拆除新建，不具备条件的城中村实施整治提升，介于两者之间的实施拆整结合；拆除新建类城中村改造项目需经物业权利人三分之二以上同意。3）上海：第二套改善型住房公积金贷款最低首付款比例为50%；临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山以及金山6个行政区全域二套房住房公积金贷款最低首付40%；推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。4）上海金山区：购置建发房产、复地产发、华纺房地产、新华房地产、光明地产、佳运置业、北京建工、保利发展、新金山投控集团9家开发商在金山指定楼盘，可享金山置业五年免费轨交通勤。5）成都：“8+1”县（市）取消入户限制，“合法稳定就业、合法稳定居住”即可落户；普通高校研究生学历毕业生落户取消年龄限制。6）菏泽：公积金贷款首套、第二套住房首付比例分别不低于20%、30%；夫妻双方、单方缴存的公积金贷款最高额度分别为60万、40万元。7）漳州：第二次申请公积金贷款或购买第二套房，首付比例不低于30%；多子女家庭公积金贷款额度在原基础上提高5万元。8）湛江：符合条件的高校毕业生首次公积金贷款额度在现行基础上增加10万元。9）黄冈：将放宽自愿缴存人员申请公积金贷款条件、放宽首套房贷款政策适用范围、放宽“先取后贷”条件、支持提取公积金支付购房首付政策延期至2024年12月31日。10）洛阳：执行“认房不认贷”；支持提公积金支付购房首付； 首套、二套及以上住房商业贷款最低首付比例分别为不低于20%、30%。11）济宁：住房公积金贷款最长期限由25年延长至30年。12）安徽：保障被征地农民在土地征收补偿安置各个环节的知情权、参与权和监督权，确保被征地农民各项补偿安置措施的落实。 13）苏州姑苏区：在规定时间段内卖旧房并换新房，分别给予新房契税缴纳份额100%、80%、50%的购房补贴。14）无锡：2024年1月起无锡市全面施行经常居住地登记户口制度。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）旭辉控股：面临境外流动资金问题，公司已提出全面解决方案，该提案包括多项选择，旨在将适用债务转换为新票据或新贷款，以实现去杠杆化，并制定可持续的摊销时间表。2）中国金茂：华夏金茂商业REIT的最终发售价已确定为每份基金份额2.67元，公开发售所得款项总额约10.68亿元。3）碧桂园：2024年的交付挑战将进入深水区。4）华润置地：深圳旧改项目湖贝华润未来城规划由“分四期及一个独立开发项目实施”修改为“分两期及一个独立开发项目实施”，总用地面积约40万平，拆迁之后可开发建设用地总面积约17.3万平，规划总建筑面积约220万平。 图表8旭辉控股提出境外流动资金解决方案，碧桂园称24年交付挑战进入深水区 三、销售端：新房成交环比下降，二手房成交同比微降 （一）新房市场：本周21城成交面积环比下降63%，同比下降38% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比下降63%，同比下降38%。1）本周21城商品房成交面积184.7万方，商品房日平均成交面积31万方，环比下降63%（2023年53周仅包含1天，因此环比基准选择2023年52周），同比下降38%，2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积185万方，累计同比下降37.6%。 图表9本周21城商品房单日平均成交面积31万方 本周一线城市商品房成交面积为56.6万方，环比下降63%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为56.6万方、89.6万方、38.5万方，周环比增速分别为-63%、-63%、-64%（2023年53周仅包含1天，因此环比基准选择2023年52周），周同比增速分别为-45%、-35%、-31%。2）一线城市北京、上海、广州、深圳成交面积周环比增速分别为-56%、-63%、-71%、-68%；二线城市中苏州成交面积周环比下降22%； 三四线城市扬州、泰安分别环比上升19%、39%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为57万方，同比下降45%。我们监测的6个二线城市商品房成交面积为90万方，同比下降35%；11个三四线城市商品房成交面积为39万方，同比下降31%。 图表10本周21城周度成交面积184.7万方 （二）二手房市场：本周11城成交面积同比下降2% 从我们监测的11城数据来看，二手房日均成交面积环比下降31%，同比下降2%。1）本周11城二手房成交面积110.8万方，日平均成交面积18万方，环比下降31%（2023年53周仅包含1天，因此环比基准选择2023年52周），同比下降2%。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积111万方，同比下降2%。 图表11本周11城合计二手房日平均成交面积18万方 本周监测的一线、三四线城市二手房成交面积同比上升2%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市本周二手房成交面积分别为24.4万方、72.5万方、14.0万方，环比增速分别为-44%、-25%、-35%，同比增速分别为2%、-4%、2%。2）一线城市中北京二手房成交面积18.2万方，环比下降52%，同比上升1%，深圳二手房成交面积6.2万方，环比上升19%，同比上升7%。3）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积24万方，同比上升2%；6个二线城市二手房成交面积72万方，同比下降4%；3个三四线城市二手房成交面积14万方，同比上升2%。 图表12本周11城二手房成交面积110.8万方 四、融资端：本周发债企业主要为地方国企 本周两家发债企业均为地方国企。1）苏州高新发行规模最大，本周共发4亿元超短期融资债券。2）地方国企苏州高新发行的4亿元超短期融资债券利率最高，为2.50%；苏高新集团本周发行的2亿元超短期融资债券票面利率最低，为2.38%。 图表13本周苏州高新发行4亿元超短期融资债券 五、投资建议 2024年地产总量数据可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023年需求端政策试验下销售未见明显回暖，沿着固有需求端政策框架继续宽松，可能难以实质性扭转市场下行局面。市场问题的根源并非是居民收入预期转弱后的销售下滑，或因房企违约带来的供给和需求负反馈，核心原因是行业存在大量的低质量土储，导致供需关系逆转。中长期看，探索出资产端稳定盈利的模式将是打破估值天花板的核心，短期则聚焦城中村改造，2024年出现板块性机会仍需等待有转折性的政策出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿