中观景气月报(2024年3月)：如何看房地产市场的“以旧换新”？24040312份

如何看房产市的“以旧换新”？ 中观景气月报（2024年3月） 核心结论 一、如何看房产市的“以旧换新”？ 事件：4月1日，郑州市六部门联合印发《郑州市促进房产市“卖旧买新以旧换新”工作方案（试行）》。我们梳理了当前房产市“以旧换新”涉 分析师 边泉水S0800522070002 13911826169 证券研究报告 2024年04月03日 宏观月报 及的几个关键问题，并作如下解答： 问题1：郑州市房产市“以旧换新”采取哪种模式？ 郑州市采取“城投收购+市化交易”并行的模式。一是由郑州城发集作为收购主体，吨全市范内收购5000套存量二手房，用于保障性租赁住房出售资金将闭环操作，专款用于购买新房。二是通过市化自由交易，计划 全年完成5000套。 问题2：此前是否有城市出台房产“以旧换新”政策？ 2023年以来，已有多个城市推出促进房产“以旧换新”的支持政策，但多数以市化主导。一是发放“以旧换新”购房补贴，包括苏州、盐城、沈阳、南通等城市；二是新房和二手房联动换购，购房者可吨开发商处认购并锁定房源，并由委托的房产经纪机构出售旧房。三是资收购，2023年 11月太仓市出台政策，允许购房者将符合条件的商品住房出售给指定的资公司，并购买资公司指定的新建商品住房。 问题3：为什么郑州市率先出台政府主导的房产市“以旧换新”？ 吨适时调整优化房产政策方面，郑州市始终走吨全前列。2022年3月郑州市率先全面放松限购限贷。2023年8月郑州市明确暂停限售、落实“认房不认贷”，政策出台当月，郑州市房产市出现一轮脉冲式修复。但2023年9月以来，郑州房产市修复动能转弱，主要原叠吨于居民二手房和改善性住房需求释放不足。吨此背景下，郑州市适时出台房产“以旧换新” 政策，以加快二手房交易流转，缩短库存去化周期。 问题4：郑州市收购存量二手房促进“以旧换新”的资金来源是什么？ 租赁住房贷款是主要的资金来源。2023年1月央行设立“租赁住房贷款支持计划”，额度为1000亿元，郑州是8个试点城市之一。2024年郑州市计 划筹集保障性租赁住房1.5万套，这意味着此次郑州城投平台收购的存量住房将达到年度筹集目标的三分之一。我们认为此次郑州收购存量住房的资金来自于租赁住房贷款支持计划的可能性较大。 问题5：房产市“以旧换新”未来是否有望吨全范内推广？ 收购存量二手住房用于保障租赁性住房符合政策的主题基调，未来有望全推广。年初以来，全房产市整体延续弱势格局。新房销售落较快，3月产“小阳春”成色不足；二手房呈现量稳价跌态势。当前刚需群体增 bianquanshui@research.xbmail.com.cn 宋进朝S0800521090001 15701005636 songjinchao@research.xbmail.com.cn 联系人 张馨月 15625292560 zhangxinyue@research.xbmail.com.cn 相关研究 高基数可能拖累同比增速—3月经济数据前瞻 2024-04-02 大规模设备更新：宏观背景、政策支持及产业机会2024-03-31 春节后需求明显升—3月PMI数据点评 2024-03-31 年初工业企业利润数据的三点解读—1-2月工业企业利润数据点评2024-03-28 上调2024年GDP增速预测至5%— 2024-03-25 长相对乏力，改善性需求相对更具有韧性。但在居民资产负债表尚未完全修复的背景下，改善性需求的释放更加依赖“卖旧买新”。考虑到当前二手房市场整体呈现供多于求的局面，未来提振房地产市场的政策或侧重于加快二手房流转，加快置换盘流通。 二、3月中观聚焦：汽车和生猪养殖行业景气度较高 汽车行业：景气度仍在改善，但斜率有所放缓。生产端，3月半钢胎开工率达到2015年以来的最高水平。需求端，根据乘联会数据，3月1-24日乘用车市场零售102.8万辆，同、环比分别增长11%和25%。 生猪养殖：猪肉价格“淡季不淡”，行业供给或进一步收缩。3月通常是猪肉需求淡季，但月初以来猪肉价格已出现小幅反弹，3月猪肉平均批发价录得20.2元/公斤，同比回落2.0%，降幅较1-2月收窄。从供给端看，生猪产 能持续去化，2月能繁母猪存栏量同比下降6.9%。 此外，锂电池和能源金属行业景气度改善较为明显。3月碳酸锂、六氟磷酸锂和钴均价环比分别增长13.4%、4.2%和3.5%。今年需求端仍有支撑，2024年1-2月动力电池装机量50.3GWh，同比增长32.1%，新能源汽车销量整 体较好；供给端排产相对低迷，但部分头部电池企业3月的排产苏态势强劲 三、4月行业景气展望：关注旅游消费、装备制造以及受益于美国补库的传统行业 旅游消费：预计清明假期旅游市场将明显升温。从搜索热度指数和预订数据看，清明假期境内游和境外游较去年同期均保持较快增长。当前购房需求暂时“搁置”的背景下，居民的边际消费倾向可能有所提高。我们认为，“为 体验付费”或成为今后消费的重要趋势，服务消费的改善可能持续好于商品消费。 装备制造：大规模设备更新将拉动行业景气度上行。3月政策密集部署大规模设备更新，随着地方逐步落实新一轮大规模设备更新和制造业技术改造升级工程，通用设备、专用设备和运输设备等用于资本形成比例较大的行业有 望受益。 家具、造纸、纺服：关注美国补库存对行业景气改善的驱动作用。从库存增速看，当前美国制造商、批发商和库存总额增速均处于历史较低水平，目前美国上游和中游行业已开启补库存周期，预计家具、造纸、纺服、消费电子 等出口依赖度较高的行业景气有望改善。 此外，我们认为4月汽车和生猪养殖行业景气度在保持高位的同时，也有望边际改善。 风险提示：房地产市场风险超预期，财政政策力度不及预期，居民消费改善程度不及预期，设备更新落地情况不及预期，海外补库力度弱于预期。 索引 内容目录 一、如何看房地产市场的“以旧换新”？4 二、3月中观聚焦：汽车和生猪养殖行业景气度较高7 三、4月行业景气展望：关注旅游消费、装备制造以及受益于美国补库的传统行业9 四、风险提示11 图表目录 图1：郑州房地产修复动能转弱5 图2：2024年新房销售“小阳春”成色不足6 图3：3月以来二手房成交面积环比回升6 图4：百城二手住宅价格指数持续下行6 图5：半钢胎开工率高于历史同期水平7 图6：乘用车厂家零售销量同比增长11%7 图7：2023年节能减排补助资金发放情况7 图8：猪肉平均批发价同比增速走阔8 图9：能繁母猪存栏进一步去化8 图10：3月碳酸锂和六氟磷酸锂价格回升9 图11：动力电池装车量同比延续增长9 图12：分行业制造业投资两年复合平均同比增速情况10 图13：美国库存增速整体回升10 图14：美国批发商库存同比增速处于历史较低水平(%)10 一、如何看房地产市场的“以旧换新”？ 事件：4月1日，郑州市房管局、郑州市财政局、郑州市自然资源和规划局、郑州市商务局、郑州市金融局、国家税务总局郑州市税务局六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案(试行)》（下文简称《方案》）。我们梳理了当前房地产市场“以 旧换新”涉及的几个关键问题，并作如下解答： 问题1：郑州市房地产市场“以旧换新”采取哪种模式？ 郑州市采取“城投收购+市场化交易”并行的模式。一是由郑州城市发展集团有限公司（下文简称“城发集团”）作为收购主体，在金水区、郑东新区等区域试点收购500套二手住 房，并逐步在全市全面实施，全年计划完成5000套。值得注意的是，此次“以旧换新”将采取资金闭环操作，二手房出售资金将划入三方监管资金账户，款项用于购置新建商品房，加快群众换房速度。城发集团在收购二手房源后，将对其进行改造，用于郑州市的保障性租赁住房。二是通过市场化自由交易，计划全年完成5000套。此外，《方案》明确今年通过“以旧换新”换购新建商品住房的群众，均可享受契税补贴30%的优惠。 问题2：此前是否有城市出台房地产“以旧换新”政策？ 2023年以来，已有多个城市推出促进房地产“以旧换新”的支持政策，但多数以市场化主导。一是发放“以旧换新”购房补贴。例如苏州、盐城明确发放“以旧换新”契税补贴，沈阳、南通等城市则按照新房价格的一定比例予以补贴。二是新房和二手房联动换购。武 汉、苏州、宁波、济南等城市均出台相关政策，明确购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若旧房 未售出则退还新房认购金。三是国资收购。2023年11月太仓市出台政策，允许购房者将 符合条件的商品住房出售给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新建商品住房。太仓市要求参与换购的旧房建筑面积小于144㎡，同时置换总价不得高于所购新房的60%。相比之下，郑州市此次出台的“以旧换新”政策并未要求居民换购指定企业的新建商品住房，政策自由度更高。 问题3：为什么郑州市率先出台政府主导的房地产市场“以旧换新”？ 在适时调整优化房地产政策方面，郑州市始终走在全国前列。2021年以来，郑州市房地产市场整体面临较大的调整压力，随着购房需求的收缩，2022年郑州楼市库存去化周期 处于历史高位水平。在此背景下，郑州市积极出台调整优化房地产政策。2022年3月郑州市就出台了《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，成为2022年全国首个全面放松限购限贷的城市。2023年7月24日召开的政治局会议自 2016年以来首次未提及“房住不炒”，意味着全国地产政策的基调将发生显著变化。2023 年8月3日，郑州市率先发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》， 明确暂停限售、落实“认房不认贷”、试点现房销售等措施，是7月政治局会议召开以来首批出台地产优化政策的省会城市。迄今为止，暂停限售、“认房不认贷”等政策已基本推广至全国范围。 郑州市房地产市场修复动力转弱，主要原因在于居民二手房和改善性住房需求释放不足。 2023年8月郑州市暂停限售并落实“认房不认贷”，政策出台当月，郑州市房地产市场出 现一轮脉冲式修复。2023年8月郑州市商品房成交面积录得94.8万平方米，剔除基数效 应后的两年复合平均同比增速为6.8%，较7月-22.4%的复合同比增速显著改善。但2023 年9月以来，郑州房地产市场修复动能转弱，商品房成交面积的两年复合平均同比增速再度转负。2024年1-2月郑州市商品房成交面积为134.7万平方米，同比下降46.4%，两年复合平均同比增速走阔至-9.8%。究其原因，主要在于郑州出台的地产调整政策的受益 群体为“卖旧买新”的改善型需求，由于二手房市场挂牌量大、交易周期长，导致住房“以旧换新”的成本压力较大，阻碍改善型需求的释放。在此背景下，郑州市适时出台政策，采取“城投收购+市场化交易”并行的模式，有望加快二手房交易流转，缩短库存去化周期。 图1：郑州房地产修复动能转弱 资料来源：Wind，西部证券研发中心 问题4：郑州市收购存量二手房促进“以旧换新”的资金来源是什么？ 租赁住房贷款是主要的资金来源。2023年1月央行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》，设立“租赁住房贷款支持计划”，额度为1000亿元，向重庆、 济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款。“租赁住房贷款支持计划”采取“先贷后借”的直达机制，按季度发放，用于支持购置存量住房用作保障性租赁住房。对于符合要求的贷款，央行按贷款本金的100%予以资金支持，利率为1.75%。根据郑州市住房保障和房地产管理局披露的数据，2024年郑州市计划筹集保障性租赁住房1.5万套，这意味着此次郑州城投平台收购的存量住房将达到年度筹集目标的三分之一。我们认为此次郑州市城投平台收购存量住房的资金来自于该支持计划的可能性较大。 此外，央行也出台了支持企业收购存量二手房用于保障或商业租赁住房的货币政策。2024年1月央行和金融监管总局发布关于金融支持住房