房地产行业深度研究报告：如何看2024年竣工

商品房竣工与市场趋势分析

主要发现：

1. 销售与竣工“剪刀差”：自2015年以来，尽管商品房销售面积稳定增长至约18亿平方米，但竣工面积维持在约10亿平方米，两者出现明显的“剪刀差”。这一现象在2021年尤为明显。
2. 平板玻璃产量与销售趋势一致：2015-2021年间，平板玻璃产量累计增长约38%，与销售面积增长基本同步，表明该指标在一定程度上反映了真实的竣工情况。
3. 微观房企表现：以万科、保利、金地为代表的六家典型房企，其销售与竣工面积在2012年约占全国市场份额的3%，至2020年分别占9%和17%，整体呈增长趋势。
4. 竣工周期与经济活动：平板玻璃产量、全行业主营业务收入和A股地产板块营收增速等数据均与销售面积增长基本一致，但与竣工面积增速的差异不支持市场关于竣工周期被大幅拉长的普遍看法。

结论：

• 现有的数据模型显示，竣工周期的延长并未对稳健经营类房企的竣工量产生显著影响。通过回归分析，发现销售到竣工的平均时间约为1-2年，且2017年后出现了轻微的竣工积压迹象，但未达到大规模积压的程度。
• 预测2024年地产竣工面积可能面临压力，预计同比下滑9.3%，考虑保交楼政策及2017年后竣工周期拉长的影响，截至2023年底估计存在约10亿平方米的积压竣工需求。三种假设情景下，2024年竣工面积预计分别同比下滑16.6%、9.3%和持平。

投资建议：

• 关注城中村改造项目和能够有效解决历史土地储备问题的房企，这些房企的估值可能因此提升。
• 在2024年可能出现的板块性机会较少的情况下，投资者应聚焦于这些具有确定性的投资机会。

风险提示：

• 模型基于三家典型房企的数据，可能不完全代表整个行业的状况。
• 若2024年保交楼进度不如预期，竣工面积释放可能不足，需密切关注此风险。