中观景气月报(2024年5月)：地产新政效果如何？

地产新政效果如何？ 中观景气月报（2024年5月） 核心结论 一、地产新政效果如何？ 距5月17日房地产一揽子优化政策（以下简称“5.17新政”）发布已超过两周，期间上海、广州、深圳、天津等多个一二线城市落地了降低首付比例、 分析师 边泉水S0800522070002 13911826169 证券研究报告 2024年06月04日 宏观月报 调整房贷利率以及优化限购等在内的一系列支持政策。从高频数据看，新政发布后新房销售略有改善，作为本轮优化重心的一线城市房价出现分化，北京、广州、深圳略有回升，上海受新盘供给影响近期波动幅度较大。二手房带看成交均有好转，价格继续下跌但跌幅边际收窄，整体仍延续“量稳价跌”态势。 我们认为本轮优化政策有助于提振楼市信心，从成交数据看对稳定地产基本面也起到一定的作用，但能否扭转房地产市场下行趋势还有待观察，具体原因如下： 从政策导向看本轮商品房收储或以保障房建设为重心，兼带去库存。何立峰在5月17日召开的全国切实做好保交房工作视频会议上指出，商品房库存 较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。此外，收储还面临几大约束条件：1）已建成未销售（未完工的不在收储范围内）；2）收储的户型和面积约束（小户型，70平以下）；3）收储的国企要满足银行授信要求（银行承担信用风险）；4）收购后要迅速配售或租赁（运营管理要求高）。 用于收储的资金规模相对有限，在去库方面发挥根本性作用需要更多资金支持。根据我们测算，2024年4月末商品住宅广义库存面积达到18.5亿平， 去化周期超过23个月，如果降到18个月的话，大概需要去化3.8亿平，假 设百城新建住宅均价为1万元/平方米，那么大约需要将近4万亿的资金规 模。本轮用于收储的资金主要为央行再贷款以及银行配套资金，共5000亿元，与去库所需资金体量差别较大。 需求端刺激政策边际作用或在弱化。当前还贷压力、收入不稳定性以及房价下跌预期是居民购房的主要阻力，解决房地产问题应从这些方向着手，单纯 鼓励居民加杠杆的需求端刺激政策边际作用或有限。 二、5月中观聚焦：工业金属、生猪养殖和基础化工等行业景气度较高 工业金属：供给端趋紧叠加需求端改善，共同驱动行业景气度上行。5月工业金属矿端供应依然偏紧，并逐渐向冶炼端传导，宏观政策密集出台有望提振工业金属需求，造成供需失衡情况加剧。5月LME铜、铝和锌现货结算 价环比分别上涨6.8%、2.7%和8.2%。 生猪养殖：能繁母猪持续去化，养殖端逐渐走出亏损。4月能繁母猪存栏量 bianquanshui@research.xbmail.com.cn 宋进朝S0800521090001 15701005636 songjinchao@research.xbmail.com.cn 联系人 张馨月 15625292560 zhangxinyue@research.xbmail.com.cn 相关研究 温和再通胀—2024-06-03 制造业增长有所放缓—5月PMI数据点评 2024-05-31 工业企业利润同比再度转正，量价利润率同步改善—4月工业企业利润数据点评2024-05-27 日央行干预下，日元和日经能否迎来扭转？— —大类资产观察系列2024-05-19 外需提振生产，财政拖累基建—4月经济数据点评2024-05-17 同比回落6.9%，降幅较3月收窄0.4个百分点，延续年初以来的去化态势。 5月31日全国外三元生猪出栏均价已回升至17.5元/公斤，高于12.5-17 元/公斤的养殖成本，这意味着生猪养殖端已进入盈利区间。 基础化工：化工行业进入密集检修期，支撑产品提价。二季度以来，化工企业陆续开始检修，涉及纯碱、丁二烯、己二酸、苯乙烯等多个品种，化工产品价格在油价下跌的背景下仍逆势走强，5月中国化工产品价格指数录得 4755.1，较上月回升1.5%，同比上涨7.5%。 三、5月行业景气展望：关注半导体、煤炭以及出口链行业 半导体：大基金三期落地，全球半导体复苏周期将至。大基金三期注册资本3440亿元，结合过去两轮大基金撬动社会资本的情况，大基金三期有望为中国半导体产业带来万亿规模以上的投资。此外，全球半导体销售额已实现 连续5个月同比正增长。 煤炭：动力煤易涨难跌，地产政策密集出台有望提振焦煤价格。5月以来，陕西榆林、山西大同、内蒙古乌海等地的动力煤价格走高，并处于年内高位。动力煤价格走强或与市场对夏季高温预期较高有关。此外，地产政策的优化有望提振钢材需求，进而带动焦煤价格上涨。 出口链行业：运价指数和港口吞吐量表现较强，韩国半导体出口增速延续回升。5月BDI指数保持高位，CCFI和SCFI指数显著增长，5月前4周港口累计完成货物吞吐量、集装箱吞吐量较去年同期增6.9%、9.7%。韩国5 月出口同比涨幅略有收窄，但前20日半导体出口增速加快，越南5月出口金额同比涨幅走阔，均提示外需改善。考虑到目前美国已经进入补库周期，其劳动力市场仍处于紧平衡状态，消费韧性有余，我们看好纺服、家居建材等出口链行业景气度回升。 风险提示：收储推进节奏和效果不及预期，一线地产优化政策力度和效果弱于预期，居民收入和房价超预期恶化。 索引 内容目录 一、地产新政效果如何？4 二、5月中观聚焦：工业金属、生猪养殖和基础化工等行业景气度较高8 三、5月行业景气展望：关注半导体、煤炭以及出口链行业9 四、风险提示11 图表目录 图1：5.17新政发布后两周30大中城市商品房日均成交面积表现（万/平方米）4 图2：5.17新政后一二线城市销售面积同比延续改善趋势5 图3：一线城市新房价格走势出现分化（8周移动平均，元/平方米）5 图4：一线城市中北京、上海、广州带看量有所回升5 图5：10座代表性城市二手房成交面积同比回升显著5 图6：5月北京二手房成交套数较季节性同比改善（套）6 图7：5月深圳二手房成交套数较季节性同比改善（套）6 图8：我国商品房广义库存规模7 图9：2024年4月居民购房的主要阻力因素7 图10：收入预期和房价预期均处于不稳定状态7 图11：工业金属价格显著上涨（美元/吨）8 图12：欧美制造业PMI回暖（%）8 图13：猪肉平均批发价同环比延续改善9 图14：能繁母猪存栏同比延续回落9 图15：5月原油价格回落9 图16：化工产品价格指数回升9 图17：全球半导体销售连续5个月同比正增长10 图18：产地动力煤价格上涨（元/吨）10 图19：钢厂盈利改善带动铁水产量回升10 图20：5月运价指数表现较强11 图21：韩国半导体出口增速延续回升11 一、地产新政效果如何？ 距5月17日房地产一揽子优化政策（以下简称“5.17新政”）发布已超过两周，期间上海、广州、深圳、天津等多个一二线城市落地了降低首付比例、调整房贷利率以及优化限购等在内的一系列支持政策。从高频数据看，新政发布后新房销售略有改善，作为本轮优化重心的一线城市房价出现分化，北京、广州、深圳略有回升，上海受新盘供给影响近期波动幅度较大。二手房带看成交均有好转，价格继续下跌但跌幅边际收窄，整体仍延续“量稳价跌”态势。 新房销售同比小幅改善，一线新建商品住宅价格表现出现分化。5.17新政发布后两周 （2024W21～2024W22），30大中城市商品房日均销售面积同比增速分别为-33.8%、 -29.4%，新政发布当周为-37.6%；该指标和过去5年同期（2018-2023年，不含2020年）销售面积均值相比，新政发布后两周的跌幅也出现连续收敛，同比增速分别为-42.7%和 -37.1%，新政发布当周增速则为-45.5%。其中，分城市看一二线城市销量的修复更具连续性。价格端来看，本轮优化效果以作为核心资产的一线城市房价作为参照更具标志意义，新建商品住宅价格8周移动平均数据显示，新政发布后北京、广州、深圳三个一线城市房价整体略有回升，上海或由于新盘供应因素价格波动较大。 图1：5.17新政发布后两周30大中城市商品房日均成交面积表现（万/平方米） 202420232022过去5年均值（2018-2023，不含2020年） 5.17新政发布 80 70 60 50 40 30 20 10 0 资料来源：Wind，西部证券研发中心 图2：5.17新政后一二线城市销售面积同比延续改善趋势图3：一线城市新房价格走势出现分化（8周移动平均，元/平方米 30大中城市:商品房成交面积:一线城市:同比（%）北京上海深圳广州 30大中城市:商品房成交面积:二线城市:同比（%） -10 -20 -30 -40 30大中城市:商品房成交面积:三线城市:同比（%） 65000 60000 55000 50000 -50 -60 -70 45000 40000 35000 资料来源：Wind，西部证券研发中心资料来源：Wind，西部证券研发中心 二手房成交量同比回升，价格端延续下行趋势。带看量方面，一线二手房带看数据在五一假期后达到阶段性高点，之后逐步回落，新政发布后北京、上海、广州带看量有所回升，深圳小幅下降；成交量方面，新政发布后两周，10座代表性城市二手房成交面积同比分 别录得-0.5%和6.2%，均高于新政发布当周的-8.8%，5月北京、深圳二手房成交套数分别为13383套和4164套，较季节性（2018-2022年，不含2020年同期）同比增速分别为-7.4%和-4.7%，前值为-11.6%和-7.8%；价格端来看，5月百城二手住宅价格指数环比下跌0.7%，但较4月的-0.75%边际收敛。整体看，二手房交易“量稳价跌”的状态仍在延续，但边际上有一定程度改善。 图4：一线城市中北京、上海、广州带看量有所回升图5：10座代表性城市二手房成交面积同比回升显著 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 北京上海广州深圳 30 25 20 15 10 5 0 二手房成交面积:周（万平方米） 二手房成交面积:周:同比（右轴，%） 10.0 0.0 -10.0 -20.0 -30.0 -40.0 -50.0 资料来源：安居客，西部证券研发中心（注：5.17新政发布时间为第20周）资料来源：Wind，西部证券研发中心（注：10座代表性城市分别为北京、深圳、成 都、杭州、南京、苏州、青岛、佛山、东莞、江门） 图6：5月北京二手房成交套数较季节性同比改善（套）图7：5月深圳二手房成交套数较季节性同比改善（套） 25000 20000 15000 10000 5000 0 20232022 2018-2023年同期（剔除2020年）和季节性同比（右轴） 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% -18% -20% 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 20232022 2018-2023年同期（剔除2020年）和季节性同比（右轴） 0% -5% -10% -15% -20% -25% 资料来源：Wind，西部证券研发中心资料来源：Wind，西部证券研发中心 在5.17新政发布后，市场普遍认为有两点超预期：一是政府方面通过收储、土地回购等相关政策开始着手去库存，标志着政策方向的重大转变；二是政策落地后首付比例和房贷利率优化程度达到历史之最。我们认为本轮优化政策有助于提振楼市信心，从成交数据看 对稳定地产基本面也起到一定的作用，但能否扭转房地产市场下行趋势还有待观察，具体原因如下： 1、从政策导向看本轮商品房收储或以保障房建设为重心，兼带去库存。 何立峰在5月17日召开的全国切实做好保交房工作视频会议上指出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房1。5月17日下午，在国新办举行的国务院政策例行吹风会上，央行有关负责人提到了如何消化存量商品房的政策措施，从细则来看，收储面临的约束条件较为严格： 1）所收购