房地产市场周报：商品房市场表现平淡，房地产政策仍需优化

证券研究报告 策略点评 商品房市场表现平淡，房地产政策仍需优化 房地产市场周报（04.08-04.14） 2024年04月15日 投资要点 上证指数-沪深300走势图 上证指数沪深300 8% -2% -12% -22% 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 2024-04 % 1M 3M 12M 上证指数 0.63 6.09 -8.41 沪深300 -0.37 8.07 -13.27 王与碧分析师 执业证书编号:S0530522120001 wangyubi@hnchasing.com 相关报告 1大类资产跟踪周报（04.01-04.05）：美国降息节奏延后，A股延续震荡2024-04-09 2大类资产跟踪周报（03.25-03.29）：做多情绪叠加避险需求，金价再创新高2024-04-03 3房地产市场周报：国常会释放重大信号，系统 谋划房地产支持政策2024-03-27 本周观点：4月第二周新房销售延续同比回落态势，全国房价继续下 行，土地市场成交规模亦持续缩量，市场整体热度仍然较低。在购房需求不足的背景下，房地产市场去库存压力较大，后续土地供应或将加快调整以达到新的供求平衡。从政策面来看，本周中央和地方政府均在继续推动房地产政策的优化和落实。中央层面，住建部保障性住房建设工作现场会明确：未出台保障房相关政策的城市要加快推动落实；何立峰副总理近日在郑州调研时亦指出：城市政府要用好房地产调控自主权，因地制宜调整优化房地产政策。地方层面，北京拟对购买绿色建筑等给予更多住房公积金贷款支持；广州将“一人”和“两人或两人以上”住房公积金贷款最高额度分别由原来的60万元和100 万元，提升至70万元和120万元。在北京、广州两大一线城市的带动下，预计全国各地将加快推动更多支持政策的落地，随着“保障+市场”住房供应体系的完善，购房需求仍有释放空间。 本周房地产政策动态及市场重要消息：（1）何立峰副总理13日至14日在郑州调研房地产工作时强调：全力保障在建房地产项目按时保质交付，促进房地产市场平稳健康发展。（2）4月9日，住建部在浙江 省杭州市召开保障性住房建设工作现场会，会议要求，各地要积极担当作为，切实推动保障性住房建设落地落实见到成效。要抓政策出台。 （3）近日，青岛、福州、南昌等城市宣布，从4月起，阶段性取消 首套住房商业性个人住房贷款利率下限；据央视新闻统计，近期已经有超过10个城市宣布，今年4月起阶段性取消首套房贷款利率下限。 本周商品房与土地市场重点高频数据：受上周清明节低基数影响，本周新房成交量环比上升，但同比降幅仍然较大，土地供需继续缩量。 4月8日至4月14日，30大中城市商品房周度成交面积环比增加 45.15%，同比减少43.51%；十大城市商品房存销比为73.40，库存去化周期为99.15周，去库存压力仍然较大；100大中城市成交土地面积环比减少3.08%，同比减少66.14%。 投资建议：（1）目前房地产市场相关政策正在持续发力，后续仍有进一步加码的空间。从中央经济工作会议的部署来看，“三大工程”将是今年的重点任务，可重点关注以中国建筑、中国电建等为代表的 中字头基建类央企；（2）随着稳需求、保交楼的推进，楼市销售有望出现边际改善，可关注保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企；（3）在房地产融资协调机制持续推进的背景下，部分被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复。 风险提示：政策效果不及预期；房企信用风险蔓延。 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录 1本周观点4 2本周政策动态及重要消息5 2.1何立峰：全力保障在建房地产项目按时保质交付，促进房地产市场平稳健康发展5 2.2住建部：各地要切实推动保障性住房建设落地落实见到成效5 2.3多地取消首套房贷利率下限5 3商品房市场高频数据6 3.1商品房销售情况跟踪6 3.2住宅价格动态跟踪7 3.3商品房库存情况跟踪9 4土地市场高频数据10 4.1土地供应与成交情况跟踪10 4.2土地价格动态跟踪11 4.3土地库存情况跟踪12 5房地产开发投资高频数据13 5.1房地产开发投资完成额情况13 5.2全国房屋开发过程跟踪13 5.3房地产开发资金情况跟踪14 6房地产市场与宏观经济15 6.1房地产与财政收入15 6.2房地产与货币金融16 6.3房地产相关产业链动态17 7房地产市场与资本市场18 7.1债券市场18 7.2权益市场18 7.3商品市场19 8投资建议19 9风险提示19 图表目录 图1：30大中城市商品房成交情况：6 图2：30大中城市商品房成交情况:累计同比6 图3：30大中城市各线城市商品房成交面积:周环比6 图4：30大中城市各线城市商品房成交面积:累计同比6 图5：全国商品房销售面积7 图6：全国商品房销售额7 图7：上海商品房成交均价7 图8：全国二手房出售挂牌价指数周环比7 图9：70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比8 图10：70个大中城市新建商品住宅价格环比变化情况8 图11：70个大中城市二手住宅价格:当月同比8 图12：70个大中城市二手住宅价格环比变化情况8 图13：十大城市商品房可售面积9 图14：十大城市商品房周度库存去化周期9 图15：全国商品房待售面积9 图16：全国商品房月度库存去化周期9 图17：100大中城市:供应土地数量:当周值10 图18：100大中城市:成交土地数量:当周值10 图19：100大中城市:供应土地规划建筑面积:当周值10 图20：100大中城市:成交土地规划建筑面积:当周值10 图21：100大中城市:供应土地挂牌均价:当周值11 图22：100大中城市:成交土地楼面均价:当周值11 图23：100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图24：按能级分100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图25：房地产开发投资完成额:累计值13 图26：住宅开发投资完成额:累计同比13 图27：全国房屋施工、新开工、竣工面积(累计值，万平方米)13 图28：全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比13 图29：房地产开发计划总投资:累计值14 图30：土地购置费:累计值14 图31：房地产开发本年实际到位资金14 图32：房地产开发上年资金结余14 图33：累计国有土地使用权出让收入15 图34：国有土地使用权出让金收入安排的支出15 图35：房地产相关主要税种月度收入(亿元)15 图36：房地产相关主要税种收入当月同比15 图37：贷款市场报价利率16 图38：抵押补充贷款16 图39：房地产开发贷款16 图40：住户中长期贷款16 图41：挖掘机开工小时数17 图42：中国建材家居景气指数(BHI)17 图43：全国水泥产量17 图44：全国钢材产量17 图45：全国家具类零售额:当月同比17 图46：全国家用电器和音像器材类零售额:当月同比17 图47：房地产行业指数与国债利率18 图48：房地产行业指数与企业债利率18 图49：房地产行业指数与上证指数18 图50：房地产行业指数与金融行业指数18 图51：房地产行业指数与焦煤价格19 图52：房地产行业指数与螺纹钢价格19 1本周观点 长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响，房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，特别是核心城市的住房需求有望持续增长。当前，我国房地产的发展模式正在经历关键转型期，在供求关系发生重大变化 的背景下，房地产市场已进入存量时代。人口是决定房地产市场长期需求的最主要因素，根据国家统计局数据，2023年末全国人口比上年末减少208万人。从城乡构成看，城镇常住人口93267万人，比上年末增加1196万人；乡村常住人口47700万人，减少1404万人；城镇化率为66.16%，比上年末提高0.94个百分点。虽然我国人口已出现负增长的趋势，但我国城镇化进程尚未结束，我国与发达国家的城镇化率仍有较大差距；截至2023年，美、日、韩的城镇化率分别为83.3%、92.04%、81.46%，通过横向相比可见，我国城镇化率预计还有15%左右的增长空间，城市人口流入将带动住房需求的增长。根据贝克研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢大约在10亿平方米左右，需求总量规模仍然较为可观。此外，人口向大城市聚集也是大势所趋，一线和二线核心城市的商品房销售有望稳定增长。 中期来看，房地产市场或已超调，但周期拐点有待观察。截至2024年2月，全国商 品房销售面积累计同比下降20.5%,销售额累计同比下降29.3%；商品房销售面积当月值已连续29个月同比下降，持续时间远超上一轮较大的下行周期（2014年2月至2015年 3月）。此外，2024年1-2月，全国房地产开发投资同比下降9.0%，虽然降幅有所收窄，但仍处在底部区间。总体来看，房地产市场的下行趋势暂未出现明显的反转，2月国房景气指数降至92.13，创历史新低。假设2024年商品房销售面积的全年同比跌幅在10%-20% 区间内，测算可得2024年全年商品房销售面积为9万亿平方米左右，低于未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢，这说明当前房地产市场或已超调。随着宏观经济的进一步复苏和政策支持力度的持续加大，房地产市场有望逐步走出下行周期，但是受居民收入预期走弱以及房价承压等因素的影响，年内商品房销售规模的下行压力可能仍然较大，房地产开发投资或将继续回落，因此房地产市场的拐点仍有待观察。 短期来看，房地产市场表现仍然较为低迷，逆周期调节政策需加快落地。当前新房 销售延续同比回落态势，全国房价继续下行，土地市场成交规模亦持续缩量，市场整体热度仍然较低。在购房需求不足的背景下，房地产市场去库存压力较大，后续土地供应或将加快调整以达到新的供求平衡。从政策面来看，本周中央和地方政府均在继续推动房地产政策的优化和落实。中央层面，住建部保障性住房建设工作现场会明确：未出台保障房相关政策的城市要加快推动落实；何立峰副总理近日在郑州调研时亦指出：城市政府要用好房地产调控自主权，因地制宜调整优化房地产政策。地方层面，北京拟对购买绿色建筑等给予更多住房公积金贷款支持；广州将“一人”和“两人或两人以上”住房公积金贷款最高额度分别由原来的60万元和100万元，提升至70万元和120万元。在北京、广州两大一线城市的带动下，预计全国各地将加快推动更多支持政策的落地，随着“保障+市场”住房供应体系的完善，购房需求仍有释放空间。 2本周政策动态及重要消息 2.1何立峰：全力保障在建房地产项目按时保质交付，促进房地产市场平稳健康发展 中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰13日至14日在郑州调研房地产工作并主持召开座谈会。何立峰强调，要认真学习贯彻习近平总书记重要指示精神和党中央国务院决策部署，进一步认识做好房地产工作的重要性，加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，对符合“白名单”要求的合规房地产项目要积极给予资金支持，做到“应贷尽贷”，保障项目按时建成交付，切实保障购房人的合法权益，稳定预期，促进房地产市场平稳健康发展。何立峰要求，中央有关部门要抓紧完善细化相关政策，加强协调指导。城市政府要坚决扛起维护本地房地产市场平稳健康发展的主体责任，用好房地产调控自主权，因地制宜调整优化房地产政策。金融机构要切实落实相关政策，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。房地产企业要落实防风险、保交付的应尽责任，加快发展模式转型，努力实现高质量发展。 来源：新华社 2.2住建部：各地要切实推动保障性住房建设落地落实见到成效 4月9日，住建部在浙江省杭州市召开保障性住房建设工作现场会。会议要求，各地要积极担当作为，切实推动保障性住房建设落地落实见到成效。要抓政策出台。许多城市在明确保障对象标准、以需定建、轮候库建设、用地保障、资金监管、配售价格、建设分配管理工作机制等方面都形成了一些好的经验做法，尚未出台实