地产行业周报：销售表现维持平淡，金融政策多管齐下助力市场信心恢复

上周各能级城市销售热度均略有下降。一线城市方面，北京成交28.2万平，周环比下降16.6%，上海、广州、深圳分别成交9.7、8.1、6.4万平，周环比分别下降65.5%、19.0%、3.9%，市场表现均有下降。二线城市成交较上周跌幅明显，除苏州、大连周环比上涨，成都、杭州、长沙、宁波、重庆、福州等城市周环比降幅均超30%；三四线城市分化明显，东莞、南充等城市成交周环比增幅高于60%，肇庆、温州、南平等城市周环比降幅均超40%。 金融系统政策试图通过修复预期带动市场信心恢复，实际利好央国企。金融系统出台数条针对地产企业的支持政策，从实际效果来看主要利好央国企，对民企而言广泛落地难度大，但通过少数样板示范并大力宣传的方式对预期恢复有一定作用，遏制信用压力蔓延的思路是以最小的道德风险为代价，并通过额度杠杆作用放大，撬动最大的市场信心提升。如中债增担保龙湖第一批30亿债券发行，能撬动其200亿量级总额度落地的信心。增信担保的高额度，意在提示增信发债空间和可持续性，提振非标项目投资人和供应商信心，避免再发生发完债反被挤兑的负面案例。 保函政策、房地产融资“16条”与“第三只箭”多管齐下，助力市场预期转暖。商业银行保函政策，暗示银行在盘活地产融资链条中也将承担一定兜底责任，指向信用债投资人信心恢复，我们预计后续将有民企银行保函置换预售监管资金落地的案例。明确提出支持房地产融资16条的力度，带来的是传播至寻常百姓家的穿透力，反复强调保交楼间接指向需求端信心。“第三支箭”即股权融资的描述，和这一周持续出台的频率，则为权益市场留足后续想象空间。地产股价作为重要信心指标，会成为观察和撬动信心恢复的重要环节。 投资建议：我们认为，金融端找到了房地产行业当前症结所在，稳定房地产合理融资需求的态度十分明确、声势十分浩大、频率十分密集——直指信心恢复，为行业托住了底部，复苏的必要因素已出现，整个行业景气度后续将是缓慢上升的趋势，但部分企业还是有偿债压力。 风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险 1周观点 上周各能级城市销售热度均略有下降。一线城市方面，北京成交28.2万平，周环比下降16.6%，上海、广州、深圳分别成交9.7、8.1、6.4万平，周环比分别下降65.5%、19.0%、3.9%，市场表现均有下降。二线城市成交较上周跌幅明显，除苏州、大连周环比上涨，成都、杭州、长沙、宁波、重庆、福州等城市周环比降幅均超30%；三四线城市分化明显，东莞、南充等城市成交周环比增幅高于60%，肇庆、温州、南平等城市周环比降幅均超40%。 金融系统政策试图通过修复预期带动市场信心恢复，实际利好央国企。金融系统出台数条针对地产企业的支持政策，从实际效果来看主要利好央国企，对民企而言广泛落地难度大，但通过少数样板示范并大力宣传的方式对预期恢复有一定作用，遏制信用压力蔓延的思路是以最小的道德风险为代价，并通过额度杠杆作用放大，撬动最大的市场信心提升。如中债增担保龙湖第一批30亿债券发行，能撬动其200亿量级总额度落地的信心。增信担保的高额度，意在提示增信发债空间和可持续性，提振非标项目投资人和供应商信心，避免再发生发完债反被挤兑的负面案例。 保函政策、房地产融资“16条”与“第三只箭”多管齐下，助力市场预期转暖。商业银行保函政策，暗示银行在盘活地产融资链条中也将承担一定兜底责任，指向信用债投资人信心恢复，我们预计后续将有民企银行保函置换预售监管资金落地的案例。明确提出支持房地产融资16条的力度，带来的是传播至寻常百姓家的穿透力，反复强调保交楼间接指向需求端信心。“第三支箭”即股权融资的描述，和这一周持续出台的频率，则为权益市场留足后续想象空间。地产股价作为重要信心指标，会成为观察和撬动信心恢复的重要环节。 我们认为，金融端找到了房地产行业当前症结所在，稳定房地产合理融资需求的态度十分明确、声势十分浩大、频率十分密集——直指信心恢复，为行业托住了底部，复苏的必要因素已出现，整个行业景气度后续将是缓慢上升的趋势，但部分企业还是有偿债压力。 2市场表现 上周A股房地产板块（申万一级行业）指数上涨10.2%，位列31个一级行业第1位，相对沪深300（0.6%）涨幅为+9.6%，H股地产开发（克而瑞内房股领先指数）与物业服务板块（恒生物业服务及管理）表现分别为23.77%和22.34%。 图1：2021年以来AH股房地产指数涨跌幅走势 图2：2022年第46周（20221107-20221113）一级行业周涨跌幅一览（申万指数） 市盈率（PE- TTM ）方面，上周房地产市盈率较上上周有所上升，A股房地产为12.8X，高于沪深300指数（11.0X），H股克而瑞内房股领先指数为3.9X，低于恒生指数（8.4X），处于低位。 图3：A股房地产与沪深300指数市盈率（PE- TTM ） 图4：H股房地产与恒生指数市盈率（PE- TTM ） 3土地市场 3.1重点关注23城推出土地203宗地，24宗来自重庆、苏州 上周（11月7日-11月13日）合计出让203幅地块，规划建面815.87万㎡。 图5：2022年23城周度土地推出面积及宗数 重庆集中供地正式挂牌，共19宗商品住宅地块，总建筑面积993960方，总起价32.61亿元，土地包括：开州区8宗、高新区1宗、马鞍区9宗、夔州区1宗。苏州挂牌5宗住宅地块，总计建筑面积225874方，总起价40.42亿元。 3.2重点关注23城成交土地97宗，总土地出让金410.13亿元 上周（11月7日-11月13日）23座重点监测城市中天津、南京、西安等地共51宗成交，总规划建面425.94万方，土地出让金合计311.09亿元，其中集中出让共36宗成交，总规划建面183.32万方。 图6：2022年23城周度土地成交面积及宗数 （11月7日-11月13日）苏州成交21宗，规划建面184.57万平，获取土地出让金203.95亿元；济南成交18宗，规划建面143.31万平，获取土地出让金56.48亿元；西安成交10宗，规划建面78.88万平，获取土地出让金43.74亿元；成都成交2宗，规划建面19.17万平，获取土地出让金6.92亿元。 图7：2022年23城周度土地成交金额（亿元） 3.3重点关注32家上市公司上周共拿地0宗 土地市场从2021年7月份开始逐渐冷淡，今年32家上市公司月同比拿地建面均为负值，32家重点关注公司截至11月13日，月度共拿地0宗。 图8：2020-2022年重点关注32家上市公司拿地金额（亿元） 3.4上市公司土地市场要闻 11月7日：（1）山东济宁挂牌出让三宗地总起价1.75亿元，总出让土地面积为54760㎡（约82亩），其中太白湖新区JTB2022-004号太白湖湾片区（圣贤路南、济安桥南路东）宗地土地面积22685㎡，拍卖起始价为1.38亿元，综合楼面价为3037元/㎡；楼面地价增加幅度10元/㎡，竞买保证金6890万元。 太白湖新区JTB2022-006号石桥片区（石佛路北）宗地土地面积20139㎡，拍卖起始价为2304万元，综合楼面价为715元/㎡；楼面地价增加幅度10元/㎡，竞买保证金470万元。太白湖新区JTB2022-007号石桥片区（幸福河东、石佛路北）宗地土地面积11936㎡，拍卖起始价为1376万元，综合楼面价为960元/㎡；楼面地价增加幅度10元/㎡，竞买保证金280万元。（2）金华义乌市2宗涉宅地以15.77亿出让小商品城和义乌长信各获一宗（观点网，2022年11月7日）11月8日：（1）苏州昆山2.8亿挂牌1宗商住地，规划住宅户数不超100套。规划为商住用地，出让面积35873.9㎡，容积率1.2，建筑面积43048.68㎡，共由S1、S2两宗子地块组成，S1为商住用地，S2为商业用地。（2）长沙市府板块新增一宗商住地，总面积1.16万平米，用地面积7549平方米，建筑面积4.91万平方米，容积率6.5，建筑密度35%。（观点网，2022年11月8日） 11月9日：（1）常州市自然资源和规划局拟于近期推出12宗地，土地总面积约63.90万㎡，其中1宗住宅地，11宗商住地。（2）长沙宁乡市挂牌四宗国有建设用地使用权，四宗地块均为居住用地，总起价约为26.96亿元。（观点网，2022年11月9日） 11月10日：（1）台州临海市挂牌1宗商住地，为六角井未来社区3-1号地块，预计11月29日带方案出让。地块起价37600万元，起始楼面价6928元/㎡。地块出让面积22613㎡，容积率1.0-2.4，建筑面积54271.2㎡。其中沿街商业面积不少于580㎡，商业部分无偿返还给政府指定单位。本地块住宅中须配置人才房456套，人才房总面积不小于32910㎡，销售均价15000元/㎡。（台州土地出让网上平台，11月10日） （2）福清市自然资源和规划局挂牌2022年挂-05号地块，挂牌交易期限为2022年11月29日8时至2022年12月9日16时。土地面积10000平方米（折合15亩），土地用途为商服用地-商务金融用地、零售商业用地。起始价2300万元，加价幅度为100万元，起始楼面价为575元/平方米。（观点网，2022年11月10日） 11月11日：（1）广东江门新会区枢纽新城挂牌一宗位于广雅学校西侧商住地，出让面积约32645平方米（49亩），起拍价约3.5亿元，折合楼面价4296元/㎡，将于2022年12月15日10时起进行限时竞价。（2）据沈阳市自然资源局公告，沈阳将组织挂牌交易5宗地块，总土地面积12.12万平方米。其中沈北新区将出让一宗商务用地（B2）、商业用地（B1），该地块为七星大街西蒲盈路南地块，土地面积26663平方米。（观点网，2022年11月11日） 4公司融资 4.1公司信用评级变动及融资情况 上周（11月7日-11月13日）有1家重点关注公司信用评级发生变动。11月8日，标普下调碧桂园控股有限公司的长期信用评级由“BB”至“B+”；11月9日，惠誉保持碧桂园控股有限公司“BB-“评级不变；11月11日，穆迪下调碧桂园控股有限公司的长期信用评级由“Ba2”至“Ba3”。 表1：上市公司最新债券信用评级 上周（11月7日-11月13日）无重点关注公司发行信用债及海外债。 图9：2022年重点公司信用债发行情况（亿元） 4.2债券市场要闻 11月7日，（1）21金地01”交易出现异常波动，涨超33%，触发临时停牌；21金地03”交易出现异常波动，二次盘中临时停牌。此外，金地集团的多只境内债券也出现波动：““21金地MTN002”跌超50%、“21金地MTN003”跌超40%等。（2）标准普尔发布评级报告称，确认龙湖集团的投资级评级，认为龙湖集团现有的充足现金将满足其到2023年底的短期债务偿还需求。截至2022年6月30日，龙湖无限制现金(不含监管账户现金)约670亿元，完全覆盖215亿元的短期到期债务。截至2022年11月1日，龙湖对2023年到期的银团贷款提前偿还51亿港元以及35亿港元。（观点网，2022年11月7日） 11月8日：碧桂园集团公布，经与标普友好协商，主动撤销了其发行人信用评级。今年以来，标普、惠誉和穆迪至少撤销了约70家开发商的评级，其中不乏身为示范性房企的旭辉控股和新城发展。而按照2021年销售TOP50榜单房企统计，就有23家选择断开与三大国际评级机构的联系。针对此次主动退出境外评级，碧桂园表示，公司当前基本面没有发生重大变化，销售指标稳中向好，并受到金融机构的支持及认可。（观点网，2022年11月8日） 11月9日：（1）常州市城市建设（集团）有限公司公布2022年度第十期超短期融资券发行情况，债券简称“22常城建SCP010”，计划发行6.2亿元，实发6.2亿元，发行利率为1.94%。2家进行合规申购，合规申购金额为6.2亿元，有效申购家数2家，有效申购金额6.2亿元。（2）浙江中强建工集团等16户债权流拍起价1.29亿元，标的物为浙