地产行业周报：销售表现维持平淡，金融政策多管齐下助力市场信心恢复

地产行业周报（20221205-20221211） 销售表现维持平淡，金融政策多管齐下助力市场信心恢复 2022年12月13日 上周一线城市楼市销售热度回升，二线城市整体回落，三四线城市分化的同 推荐维持评级 时成交有所提升。一线城市方面，上海、广州、北京、深圳分别成交30.8万平、13.1万平、12.1万平、7.2万平，周环比均有所提升，市场表现总体上升。二线 分析师李阳执业证书：S0100521110008电话：15270997227邮箱：liyang_yj@mszq.com研究助理陈立执业证书：S0100122080002电话：18817507365邮箱：chenli_yj@mszq,com研究助理徐得尊执业证书：S0100122080038电话：13818319641邮箱：xudezun@mszq.com 城市除武汉（26.5万平）、南京（13.2万平）、苏州（12.8万平）外均有所回落，武汉周环比增幅超过80%，长沙（11.5万平）、宁波（8万平）、福州（6.4万平）、大连（1.7万平）周环比跌幅较大，分别为22.1%、62.4%、27.0%、59.7%，重庆受疫情影响无成交；三四线城市成交整体回升，部分城市出现一定分化。 REITs试点范围拓展到长租房及商业不动产等领域，资产负债表内商业估值 保守、投资性物业账面价值未完全体现其资产价值的企业受益最大，以央国企为主。发行REITs的过程是将原资产重估并剥离的过程。相比在表内时企业对自己资产的充分定价权，发行REITs将经历更加市场化的尽调和估值过程。市场估值若低于报表估值，则发行REITs的同时企业财报将进行资产减值，削弱其权益厚度，这也是前期财报对持有物业估值较进取的企业发行REITs最大的障碍。 多家房企配售补充权益，安全性大幅提升。金融端政策再次强调其核心思路 是用最小的成本（风险），撬动最大化的市场信心恢复，明确对房地产企业融资的支持态度，打开原本受限的融资渠道，扶持一两家优质民企作为样板进行市场化融资落地，让企业能够脱险并获得资金。政策“对症下药”，遏制了房企信用风险的蔓延，防止挤兑，延长企业生存时间去应对需求端的缓慢恢复，最利好出险边缘企业。投资建议：我们认为，金融端找到了房地产行业当前症结所在，稳定房地产合理融资需求的态度较明确、频率较密集——直指信心恢复，为行业托住了底 相关研究1.地产行业周报（20221128-20221204）：销售表现有所改善，金融政策多管齐下助力市 部，复苏的必要因素已出现，整个行业景气度后续将是缓慢上升的趋势，但部分 场信心恢复-2022/12/08 企业还是有偿债压力。 2.房地产行业观点：行业复苏-经济的新引擎- 风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险 2022/12/063.2022年11月中国房地产土地市场数据点评：十一月土地市场热度下降，国央企仍为拿地主力-2022/12/014.2022年11月中国房地产销售数据点评：十一月房产销售继续探底，国央企领先态势持续-2022/12/015.地产行业周报（20221114-20221120）：储架式注册发行工作全面开展，“因地制宜”政策已陆续接档-2022/11/23 目录 1周观点3 2市场表现4 3土地市场6 3.1重点关注23城推出土地27宗地，19宗来自武汉、成都6 3.2重点关注23城成交土地60宗，总土地出让金489.47亿元6 3.3重点关注32家上市公司上周共拿地2宗8 3.4上市公司土地市场要闻8 4公司融资10 4.1公司信用评级变动及融资情况10 4.2债券市场要闻11 5新房市场与二手房市场13 5.1新房成交一线、三四线回升，二线微降，去化率下降13 5.2供应总量有所降低，一线城市保持较高规模，二三线城市中杭州供应密集16 5.3二手房市场成交环比上升11%，冲高后需求短期乏力16 6投资建议18 7风险提示19 插图目录20 表格目录20 1周观点 上周一线城市楼市销售热度回升，二线城市整体回落，三四线城市分化的同时成交有所提升。一线城市方面，上海、广州、北京、深圳分别成交30.8万平、13.1万平、12.1万平、7.2万平，周环比均有所提升，市场表现总体上升。二线城市除武汉（26.5万平）、南京（13.2万平）、苏州（12.8万平）外均有所回落，武汉周环比增幅超过80%，长沙（11.5万平）、宁波（8万平）、福州（6.4万平）、大连（1.7万平）周环比跌幅较大，分别为22.1%、62.4%、27.0%、59.7%，重庆受疫情影响无成交；三四线城市成交整体回升，部分城市出现一定分化。 REITs试点范围拓展到长租房及商业不动产等领域，资产负债表内商业估值保守、投资性物业账面价值未完全体现其资产价值的企业受益最大，以央国企为主。发行REITs的过程是将原资产重估并剥离的过程。相比在表内时企业对自己资产的充分定价权，发行REITs将经历更加市场化的尽调和估值过程。市场估值若低于报表估值，则发行REITs的同时企业财报将进行资产减值，削弱其权益厚度，这也是前期财报对持有物业估值较进取的企业发行REITs最大的障碍。 多家房企配售补充权益，安全性大幅提升。金融端政策再次强调其核心思路是用最小的成本（风险），撬动最大化的市场信心恢复，明确对房地产企业融资的支持态度，打开原本受限的融资渠道，扶持一两家优质民企作为样板进行市场化融资落地，让企业能够脱险并获得资金。政策“对症下药”，遏制了房企信用风险的蔓延，防止挤兑，延长企业生存时间去应对需求端的缓慢恢复，最利好出险边缘企业。 我们认为，金融端找到了房地产行业当前症结所在，稳定房地产合理融资需求的态度较明确、频率较密集——直指信心恢复，为行业托住了底部，复苏的必要因素已出现，整个行业景气度后续将是缓慢上升的趋势，但部分企业还是有偿债压力。 2市场表现 上周A股房地产板块（申万一级行业）指数上涨2.8%，位列31个一级行业第9位，低于沪深300（3.3%）涨幅-0.5pct，H股地产开发（克而瑞内房股领先指数）与物业服务板块（恒生物业服务及管理）表现分别为14.01%和17.07%。 图1：2021年以来AH股房地产指数涨跌幅走势 40000 8000 300006000 200004000 100002000 2021-01-01 2021-02-01 2021-03-01 2021-04-01 2021-05-01 2021-06-01 2021-07-01 2021-08-01 2021-09-01 2021-10-01 2021-11-01 2021-12-01 2022-01-01 2022-02-01 2022-03-01 2022-04-01 2022-05-01 2022-06-01 2022-07-01 2022-08-01 2022-09-01 2022-10-01 2022-11-01 2022-12-01 00 克而瑞内房股领先指数恒生指数恒生物业服务及管理房地产(申万)(右轴)沪深300指数(右轴) 资料来源：Wind，民生证券研究院（注：数据截至到2022年12月1日） 10% 5% 0% -5% -10% -15% 食家商交建综非银房有钢美社纺基医建汽传电电煤环石机农计国通公轻品用贸通筑合银行地色铁容会织础药筑车媒力子炭保油械林算防信用工 饮电零运材金产金护服服化生装 料器售输料融属理务饰工物饰 设备 石设牧机军事制化备渔工业造 图2：2022年第50周（20221205-20221211）一级行业周涨跌幅一览（申万指数） 资料来源：Wind，民生证券研究院 市盈率（PE-TTM）方面，上周房地产市盈率较上上周有所上升，A股房地产为11.9X，高于沪深300指数（11.7X），H股克而瑞内房股领先指数为5.2X，低于恒生指数（9.0X），处于低位。 5 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 图3：A股房地产与沪深300指数市盈率（PE-TTM） 20 15 10 5 0 资料来源：wind，民生证券研究院 2017-09-22 2017-12-22 2018-03-22 2018-06-22 2018-09-22 房地产(申万) 2018-12-22 2019-03-22 2019-06-22 2019-09-22 2019-12-22 2020-03-22 2020-06-22 2020-09-22 2020-12-22 沪深300指数 2021-03-22 2021-06-22 2021-09-22 2021-12-22 2022-03-22 2022-06-22 2022-09-22 图4：H股房地产与恒生指数市盈率（PE-TTM） 20 15 10 5 0 资料来源：wind，民生证券研究院 2017-09-22 2017-11-22 2018-01-22 2018-03-22 克而瑞内房股领先指数 2018-05-22 2018-07-22 2018-09-22 2018-11-22 2019-01-22 2019-03-22 2019-05-22 2019-07-22 行业定期报告/房地产 2019-09-22 2019-11-22 恒生指数 2020-01-22 2020-03-22 2020-05-22 2020-07-22 8.52 5.15 2020-09-22 2020-11-22 3土地市场 3.1重点关注23城推出土地27宗地，19宗来自武汉、成都 上周（12月05日-12月11日）合计出让27幅地块，规划建面324.32万 方。 图5：2022年23城周度土地推出面积及宗数 250 20001800 200 16001400 150 12001000 100 800600 50 400200 0 0 推出土地宗数(宗)推出规划建筑面积(万㎡) *:重点23城包括北京、上海、广州、深圳、苏州、南京、合肥、厦门、重庆、成都、武汉、无锡、西安、济南、长沙、青岛、长春、杭州、宁波、天津、沈阳、郑州、福州 资料来源：中指数据库，民生证券研究院 武汉集中供地正式挂牌，共11宗商品住宅地块，总建筑面积209.02万方， 总起价227.41亿元，土地包括：武昌区3宗，青山区2宗，江汉区2宗，东湖新 技术开发区1宗，江岸区1宗，硚口区1宗，黄陂区1宗。 3.2重点关注23城成交土地60宗，总土地出让金489.47 亿元 上周（12月05日-12月11日）23座重点监测城市中重庆、郑州、苏州、福州、上海共60宗成交，总规划建面566.88万方，土地出让金合计489.47亿元， 其中集中出让共37宗成交，总规划建面393.18万方。 图6：2022年23城周度土地成交面积及宗数 1401400 1201200 1001000 80800 60600 40400 20200 00 成交土地宗数(宗)成交规划建筑面积(万㎡) *:重点23城包括北京、上海、广州、深圳、苏州、南京、合肥、厦门、重庆、成都、武汉、无锡、西安、济南、长沙、青岛、长春、杭州、宁波、天津、沈阳、郑州、福州 资料来源：中指数据库，民生证券研究院 （12月05日-12月11日）重庆成交15宗，规划建面117.05万平，获取 土地出让金216.99亿元；郑州成交14宗，规划建面170.69万平，获取土地出 让金87.80亿元；苏州成交13宗，规划建面64.86万平，获取土地出让金147.80 亿元；福州成交8宗，规划建面77.88万平，获取土地出让金96.37亿元；上海 成交6宗，规划建面32.71万平，获取土地出让金126.78亿元。 图7：2022年23城周度土地成交金额（亿元） 2000.00 1800.00 1600.00 1400.00 1200.00 1000.00 800.00 600.00 400.00 200.00 2022W