房地产行业周报：楼市托底政策密集出台，市场恢复仍需时日

核心观点：三四线楼市托底政策密集出台，市场恢复仍需时日 清明节期间，三四线城市楼市放松政策密集出台：浙江衢州取消限购政策；秦皇岛限购令废止；兰州二套房首付比例最低降至三成，且结清贷款按首套房贷款政策。但因高能级城市政策仍未有明显松动，居民房价预期依旧悲观；同时疫情扩散进一步影响正常经济活动，楼市恢复尚需时日。当前“稳增长”形势严峻，我们认为后续政策端将持续发力，优质企业竞争格局将显著改善，地产板块依旧具备较好的投资机会，维持行业看好评级。 政策端：优化房地产金融政策，多城放宽购房条件 中央层面：国常会提出要把稳增长放在更加突出的位置，统筹稳增长、调结构、推改革，稳住宏观经济大盘，优化保障性住房金融服务；央行发布金融稳定法征求意见稿，强化金融风险防范和早期纠正，提出建立处置资金池，设立金融稳定保障基金，坚决守住不发生系统性风险的底线。 地方层面：多城出台政策放宽购房条件。重庆银保监局发文降低购房信贷成本，成都、绵阳、台州、丽水、鹰潭、甘肃多个城市提高公积金提取额度，兰州宣布降低商品房首付比例同时放宽限购条件，九江放松限购商品房套数并放宽购房人群资格，厦门放宽商品房预售条件。 市场端：单周成交同比持续回落，土地市场成交依旧低迷 销售端：2022年第14周，全国30大中城市成交面积152万平米，同比下降56%，环比下降40%；从累计数值看，年初至今30大中城市成交面积达3103万平米，累计同比下降38%；全国30大中城市新房成交面积年初至今累计增速-38%，各线城市走势基本一致，一、二、三线单周成交同比增速分别为-61%、-55%、-54%，年初至今累计增速-33%、-33%、-50%。 土地端：2022年第14周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3239万平方米，成交土地规划建筑面积1736万平方米，同比下降51%，成交溢价率为1%。一线城市成交土地规划建筑面积134万平方米，同比增加28%； 二线城市成交土地规划建筑面积426万平方米，同比下降54%；三线城市成交土地规划建筑面积1176万平方米，同比下降53%。成都完成首轮集中土拍，最终44宗成交，6宗流拍，延续了以央国企为主的鲜明特点，最终中海竞得3宗地块，保利、龙湖竞得两宗地块。 融资端：国内信用债规模继续萎缩，海外债有所恢复 2022年第14周，信用债发行122.7亿元，同比减少47%，环比减少27%，平均加权利率3.48%，环比减少41BPs；海外债发行7.3亿美元，同比增加47%，环比增加150%，平均加权利率8%，环比增加175BPs。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、政策端：优化房地产金融政策，多城放宽购房条件 中央层面：（1）国常会：提出要把稳增长放在更加突出的位置，统筹稳增长、调结构、推改革，稳住宏观经济大盘。同时要适时灵活运用多种货币政策工具，加大对实体经济支持力度：包括加大稳健的货币政策实施力度，保持流动性合理充裕； 研究采取金融支持消费和有效投资的举措，提升对新市民的金融服务水平，优化保障性住房金融服务。（2）央行：发布金融稳定法征求意见稿，明确压实各方金融风险防范化解和处置责任，强化金融风险防范和早期纠正，提出建立处置资金池，设立金融稳定保障基金，坚决守住不发生系统性风险的底线。同时开展了100亿7天期逆回购操作，中标利率2.10%，当日1500亿逆回购到期，净回笼1400亿。 地方层面：（1）重庆：银保监局发文鼓励区域内金融机构做好新市民创业就业、住房、教育、医疗养老等方面的服务。其中住房提出“贯彻差别化住房信贷政策，合理确定新市民首套住房按揭贷款标准，降低购房信贷成本”等要求。（2）成都：为应对租赁住房的市场租金水平上涨，拟调高租住商品房公积金提取额度，将每年最高可提取额度由此前的1.6万元调高到2.16万元，职工可按月、按季办理租房提取业务。同时完成2022年首批集中供地，共挂出50宗涉宅地，成交44宗，其中28宗底价成交、6宗触顶转入“抽签”环节，总成交金额393亿元。（3）绵阳：发文促进房地产市场平稳健康发展，包括提高公积金贷款额度（最高60万提升至70万）、购房补贴、放松预售要求等。（4）兰州：发布楼市新政20条，包括首套和二套房最低首付比例降至20%和30%及限购放松政策。同时甘肃省单身缴存职工50万元调整为60万元，已婚缴存职工60万元调整为70万元。（5）厦门：放宽预售条件，对21年1月后新出让商住用地在22年12月31日前申请预售证的项目，工程形象进度要求调整放松。（6）中山：取消公积金贷款“冲还贷”业务单次最少冲还2万的金额限制及公积金逾期对“冲还贷”业务的限制，并对非销户方式提取住房公积金的时间间隔由90天缩短至30天。（7）台州：三孩家庭首房首贷最高额度上浮20%，上浮后单方最高36万元，夫妻双方最高60万元。（8）丽水：针对申请公积金贷款购买首套自住住房职工，最高额度单身缴存职工25万元调整为35万元，已婚缴存职工50万元调整为70万元，且最低首付20%。此外，公积金期限由“最长不超过20年”调整为“最长不超过30年”。 表1：央行发布金融稳定法征求意见稿，地方因城施策持续调控 2、销售端：单周成交同比持续回落 2.1、30大中城市新房成交同比环比增速依旧偏低 根据房管局数据，2022年第14周，全国30大中城市成交面积152万平米，同比下降56%，环比下降40%；从累计数值看，年初至今30大中城市成交面积达3103万平米，累计同比下降38%。 图1：30大中城市单周新房成交面积同比仍处于历史较低水平 图2：30大中城市单周新房成交面积环比有所回落 图3：2022年第11-14周30大中城市成交面积同比掉头向下 图4：2022年第11-14周30大中城市中一线城市成交面积同比持续下行 图5：2022年第11-14周30大中城市中二线城市成交面积同比增速掉头向下 图6：2022年第11-14周30大中城市中三线城市成交面积持续下行 根据房管局数据，2022年第14周，全国30大中城市新房成交面积年初至今累计增速-38%。各线城市走势基本一致，一、二、三线单周成交同比增速分别为-61%、-55%、-54%，年初至今累计增速-33%、-33%、-50%。 图7：2022年初至今低能级市场表现相对更差 2.2、11城二手房成交依旧低迷 11城二手房成交累计增速达-35%。2022年第14周，全国11城成交面积为75万平米，同比增速-41%，前值-40%；年初至今累计成交面积1231万平米，同比增速-35%，前值-35%。 图8：11城二手成交同比增速依旧为负保持低迷 图9：北京二手住宅成交情况同比持续下降 图10：深圳二手住宅成交情况同比降幅超60% 3、投资端：土地市场成交依旧低迷 2022年第14周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3239万平方米，成交土地规划建筑面积1736万平方米，同比下降51%，成交溢价率为1%。一线城市成交土地规划建筑面积134万平方米，同比增加28%；二线城市成交土地规划建筑面积426万平方米，同比下降54%；三线城市成交土地规划建筑面积1176万平方米，同比下降53%。 图11：100大中城市土地成交情况依旧低迷 图12：100大中城市土地成交溢价率自2021年下半年来保持低位 4、融资端：国内信用债规模继续萎缩，海外债有所恢复 2022年第14周，信用债发行122.7亿元，同比减少47%，环比减少27%，平均加权利率3.48%，环比减少41BPs；海外债发行7.3亿美元，同比增加47%，环比增加150%，平均加权利率8%，环比增加175BPs。 图13：国内信用债发行规模同比环比持续下滑 图14：海外债发行规模同比环比有所增加 图15：债券发行规模累计同比持续下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年4月4-8日，下同）房地产指数上涨1.64%，沪深300指数下跌1.06%，相对收益为2.7%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第4位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：新华联、南山控股、中国武夷、中华企业、蓝光发展。本周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为海泰发展、阳光股份、信达地产、三湘印象、广宇发展。 图16：本周房地产指数上涨1.64%板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中新华联、南山控股、中国武夷涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中海泰发展、阳光股份、信达地产跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 尽管3月全国按揭贷款利率持续下行，但市场成交依旧低迷。疫情反复再度降低整体经济活力，全年稳增长压力进一步提升，考虑地产销售恢复向投资端传导具有时滞，预计4月政策托底力度将有所提升，加速行业销售恢复。我们认为后续行业基本面将逐步恢复，行业竞争格局持续改善，我们建议2022年二季度继续关注地产板块机会，维持行业看好评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。