坚持有品质发展，提升派息率

星盛商业（6668）更新报告 买入2024年4月10日 坚持有质量发展，提升派息率 归母净利润同比增长10.9%，提升派息：2023年公司营业收入为 6.35亿元，同比增长13%；毛利3.34亿元，同比增长6.6%；归母净利润为1.71亿元，同比增长10.9%。毛利率为52.5%，同比下降3.2个 百分点，主要由于整租模式毛利率下降7.6个百分点（受新开业租金 减免及租赁准则影响），而品牌及输出管理模式毛利率提升2.5个百 分点，委托管理模式毛利率维持稳定。随着疫情结束，市场消费缓慢 复苏，公司盈利能力持续提升。公司持续加大轻资产项目应收款项催收，全年实现经营性现金净流入2.99亿元，净现比为1.75。期末在 手现金14.37亿元，同比增长13%，在手现金充足。公司提升派息率至70%，每股派息13港仙，同比增长23.8%。 在营项目表现稳健，储备充足：公司作为大湾区领先的商用物业运 营服务供应商，截至23年末已开业零售商业项目数量27个，面积达 165万平方，筹备中项目20个，未来发展具备确定性。受疫情复苏、两地通关影响，2023年公司在营项目的累计同店销售额同比上升18%，累计同店客流同比上升39%。整体出租率同比提升0.3个百分点至92.8%，收缴率同比提升1.3个百分点至99.8%。合作商户数量较22年底增长4.2%至5000家。 完成全年新开业目标，坚持高质量开业：公司2023年全年新开6个项目，完成全年目标。年内新开业项目均为公司首次进入的城市或区域，包括厦门、广州、江阴等城市。公司标杆项目深圳福田星河COCOPark通过打造港客第一目的地，不断迭代焕新。公司多品牌体系和灵 罗凡环 852-25321962 Simon.luo@firstshanghai.com.hk 主要资料 行业物业管理 股价1.31港元 目标价2.00港元 (+54%) 股票代码6668 已发行股本10.15亿股 总市值13.29亿港元 52周高/低1.67港元/1.09港元 每股净资产1.25元人民币 主要股东HUANGCHU-LONG59.24% 活的合作模式使其运营能力获得市场认可，且多个第三方项目表现持续向好，出租率稳中有升。截止目前，公司的合约面积约280万方共55个项目，覆盖全国21个城市，第三方面积占比为48.9%。 目标价2.0港元，买入评级：公司聚焦大湾区、长三角区域，并进 行全国布局，坚守自身能力圈，重质不重量，打造公司独有的发展模式。关联方星河控股的稳健经营，三条红线保持常绿，也为公司的发展提供业务保障。公司坚持精细化运营，做好有质量的开业，实现高质量的拓展。同时，公司提升了2023年派息率，并且2023年以来，公司累计回购约384.7万股，共计542.2万港元，积极回馈股东。我们看好公司作为纯商管公司在房地产步入后周期的外拓能力和经营韧性。预计2024年至2026年，公司将实现归母净利润分别约1.82亿元、2.05亿元、2.26亿元，给予2024年10倍市盈率，对应目标价2.0港元，较现价有54%的上升空间，买入评级。 盈利摘要 股价表现 HUANGDE-LIN14.72% 年结日：31/12 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 收入(千元) 561,854 635,012 708,798 820,595 927,466 变动(%) -1.8% 13.0% 11.6% 15.8% 13.0% 归母净利润(千元) 154,275 171,097 182,343 205,166 226,367 变动(%) -16.6% 10.9% 6.6% 12.5% 10.3% 每股盈利(元) 0.15 0.17 0.18 0.20 0.22 变动(%) -18.0% 11.1% 6.6% 12.5% 10.3% 市盈率@1.31港元 7.8 7.0 6.6 5.8 5.3 每股股息（元） 0.00 0.12 0.12 0.14 0.15 息率(%) 0.0% 9.9% 10.6% 11.9% 13.1% 2 1.8 1.6 1.4 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.20 资料来源:公司资料,第一上海预测资料来源:彭博 第一上海证券有限公司 www.mystockhk.com 主要财务报表 损益表 财务分析 <千人民币>,财务年度截至<十二月> <千人民币>,财务年度截至<十二月> 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 收入561,854 635,012 708,798 820,595 927,466 增长率(%) 委托管理服务381,690 406,378 443,203 500,596 562,999 收入 -1.8% 13.0% 11.6% 15.8% 13.0% 品牌及管理输出服务137,900 145,026 140,182 166,717 183,316 毛利 -5.3% 6.6% 6.3% 15.0% 11.9% 整租服务42,250 83,609 125,413 153,282 181,152 税前利润 -17.5% 14.7% 13.4% 12.5% 10.3% 服务成本-248,815 -301,328 -354,139 -412,609 -471,005 归母净利润 -16.6% 10.9% 6.6% 12.5% 10.3% 毛利313,039 333,685 354,659 407,986 456,461 盈利分析(%) 销售开支-11,972 -20,181 -14,750 -16,750 -18,375 综合毛利率 55.7% 52.5% 50.0% 49.7% 49.2% 行政开支-82,595 -75,805 -78,269 -93,325 -107,498 委托管理服务毛利率 53.9% 53.6% 53.5% 53.5% 53.5% 其他收入及开支15,473 3,076 - - - 品牌及管理输出服务毛利率 73.3% 75.8% 75.8% 75.8% 75.8% 上市开支- - - - - 整租服务毛利率 14.7% 7.1% 9.0% 9.0% 9.0% 税前利润208,345 238,959 270,861 304,762 336,255 费用率 24.8% 23.6% 21.0% 22.0% 22.4% 税项-59,463 -76,524 -86,675 -97,524 -107,601 净利润率 26.5% 25.6% 26.0% 25.3% 24.7% 净利润148,882 162,435 184,185 207,238 228,653 回报率(%) 少数股东权益-5,393 -8,792 1,842 2,072 2,287 ROA 11% 9% 10% 10% 11% 归属股东利润154,275 171,097 182,343 205,166 226,367 ROE 13% 13% 14% 15% 16% 派息90,857 118,967 126,786 142,655 157,396 派息率 59% 70% 70% 70% 70% 未分配利润63,418 52,131 55,557 62,511 68,970 偿付能力 每股盈利（元）0.15 0.17 0.18 0.20 0.22 流动比率(倍) 4.5 4.0 4.0 4.0 4.0 资产负债率 45% 45% 45% 44% 44% 资产负债表现金流量表 <千人民币>,财务年度截至<十二月><千人民币>,财务年度截至<十二月> 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 2022A 2023E 2024E 2025E 2026E 现金及现金等价物 482,835 546,914 618,553 670,832 728,721 年内利润 148,882 162,435 184,185 207,238 228,653 受限制现金 折旧及摊销 27,355 28,723 30,159 31,667 33,250 贸易及其他应收款 46,300 28,198 29,608 31,088 32,643 融资成本 23,342 38,285 38,285 38,285 38,285 按公允价值计量且其变动计营运资金变动入损益的金融资产 - 21,136 21,136 21,136 21,136 -27,861 94,723 13,682 14,368 15,087 物业及设备 4,501 1,578 1,610 1,642 1,675 支付税项 -75,139 -87,340 -21,783 -4,257 -3,484 投资物业 767,451 791,383 830,952 872,500 916,125 经营活动现金流净额 161,927 267,236 289,824 345,808 381,555 递延税项资产 21,600 31,566 32,197 32,841 33,498 固定资产投资 -706,033 -18,389 -39,601 -41,580 -43,658 总资产 2,141,857 2,324,646 2,412,959 2,509,567 2,614,007 合营联营公司投资 - - - - - 贸易及其他应付款项 208,054 286,984 301,333 316,400 332,220 其他 701,817 -52,330 -47,932 -105,416 -118,721 租赁负债 690,531 695,407 709,315 723,501 737,971 投资活动现金流 -4,216 -70,719 -87,533 -146,996 -162,379 合约负债 19,090 15,576 16,355 17,173 18,031 借贷变化 - - - - - 应付税项 31,321 27,181 27,725 28,279 28,845 已付股息 -90,857 -118,967 -126,786 -142,655 -157,396 递延税负债 6,123 25,927 27,223 28,585 30,014 其他 -27,315 -16,525 -3,866 -3,879 -3,891 总负债 961,154 1,052,976 1,083,890 1,115,915 1,149,098 融资活动现金流 -118,172 -135,492 -130,652 -146,533 -161,288 控股股东权益 1,154,397 1,256,765 1,312,322 1,374,833 1,443,803 少数股东权益 26,306 14,905 16,747 18,819 21,106 现金变动 39,539 61,026 71,639 52,279 57,889 权益合计 1,180,703 1,271,670 1,329,069 1,393,652 1,464,909 初期现金 446,349 485,888 546,914 618,553 670,832 末期现金485,888546,914618,553670,832728,721 资料来源：公司资料，第一上海预测 -2- 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 第一上海证券有限公司 香港中环德辅道中71号 永安集团大厦19楼 电话:(852)2522-2101 传真:(852)2810-6789 本报告由第一上海证券有限公司(“第一上海”)编制，仅供机构投资者一般审阅。未经第一上海事先明确书面许可，就本报告之任何材料、内容或印本，不得以任何方式复制、摘录、引用、更改、转移、传输或分发给任何其他人。本报告所载的资料、工具及材料只提供给阁下作参考之用，并非作为或被视为出售或购买或认购证券或其它金融票据，或就其作出要约或