房地产周报20240408：新房销售继续下行，郑州推进住房“卖旧买新、以旧换新”

2024年4月8日 行业报告 房地产 看好/维持 房地产周报20240408：新房销售继续下行，郑州推进住房“卖旧买新、以旧换新” 市场行情：本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块表现弱于大盘。本周（4.1-4.3）A股房地产指数（801180.SL）涨幅-1.45%（上周-1.74%），A 股中证A股指数（930903.CSI）涨幅1.00%（上周-1.38%）；H股（4.1-4.5）恒生地产及物业管理指数（HSPDM.HK）涨幅-1.28%（上周0.00%），H股恒生指数（HSI.HK）涨幅1.10%（上周0.25%）。 行业销售：新房销售继续下行。从数据来看，29城商品房年内累计销售面积 （1.1~4.6）同比增速为-34.61%，对应前值（1.1~3.30）为-33.12%。其中一线城市(4城)年内累计销售面积（1.1~4.6）同比增速为-33.68%，对应前值 （1.1~3.30）为-33.22%。29城商品房销售面积本月至今（4.1~4.6）同比增速为-45.93%，上月（3.1-3.30）整月同比增速为-39.99%。其中一线城市(4城)本月至今（4.1~4.6）同比增速为-44.77%，上月（3.1-4.30）整月同比增速为-38.38%。 二手房销售降幅较3月有所收窄。从数据来看，15城二手房年内累计销售面积（1.1~4.7）同比增速为-15.13%，对应前值（1.1~3.31）为-14.93%。其中一线城市(2城)年内累计销售面积（1.1~4.7）同比增速为-19.50%，对应前值 （1.1~3.31）为-19.38%。15城二手房销售面积本月至今（4.1~4.7）同比增速为-17.70%，上月（3.1-3.30）整月同比增速为-26.56%。其中一线城市(2城)本月至今（4.1~4.7）同比增速为-21.45%，上月（3.1-3.30）整月同比增速为-29.39%。 行业要闻：郑州出台政策推进住房“卖旧买新、以旧换新”，住建部披露全国房地产融资协调机制落地情况。4月2日，河南郑州发文促进二手房“卖旧买新、以旧换新”，2024年郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新” 10000套。4月3日，住建部透露，截至3月31日，各地推送的“白名单” 项目中，有1979个项目共获得银行授信4690.3亿元，1247个项目已获得贷 款发放1554.1亿元。投资建议： 我们认为，当前房地产融资协调机制的落地力度还有待加强，市场复苏还需融 资政策的进一步落地和居民购房信心的恢复。推进城中村改造和保障房建设，已经成为探索构建房地产发展新模式的重要落脚点，是拉动地产投资和市场需求的重要抓手。我们认为重点布局一二线城市的优质央国企，将受益于一二线 城市供需两端政策的持续落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的华润置地、越秀地产、保利发展、中国海外发展等优质房企，有望凭借当前的信用和布局优势，在行业企稳与转型之际抢占先机。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 未来3-6个月行业大事： 2024年4月中旬，统计局公布3月房地产数据。 资料来源：国家统计局 行业基本资料占比% 股票家数1182.56% 行业市值(亿元)11756.751.37% 流通市值(亿元)10779.791.57% 行业平均市盈率-93.96/ 资料来源：恒生聚源、东兴证券研究所 行业指数走势图 房地产 沪深300 8.2% -2.5% -13.3% -24.0% -34.8% -45.5% 4/107/810/51/23/31 资料来源：恒生聚源、东兴证券研究所 分析师：陈刚 021-25102897chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 P2东兴证券行业报告 房地产周报20240408：新房销售继续下行，郑州推进住房“卖旧买新、以旧换新” 1.市场行情 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅 本周涨幅(2024/04/03)上周涨幅近12周累计涨幅 房地产(801180.SL)中证A股(930903.CSI)沪深300(000300.SH) -1.45% -1.74% -0.08% 1.00% -1.38% 0.01% 0.86% -0.21% 0.07% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 表2：本周A股各板块周涨跌幅前5位 本周板块涨幅前五(2024/04/03)本周板块跌幅前五(2024/04/03) 有色金属 6.81% 房地产 -1.45% 基础化工 4.09% 传媒 -1.54% 石油石化 3.42% 国防军工 -1.97% 农林牧渔 3.41% 通信 -2.22% 钢铁 3.36% 计算机 -2.54% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 表3：本周A股房地产板块周涨跌幅前5位 本周板块涨幅前五(2024/04/03)本周板块跌幅前五(2024/04/03) 空港股份 卧龙地产格力地产国创高新 顺发恒业 8.00% 7.68% 6.82% 6.34% 招商蛇口 大龙地产中交地产万科A 京投发展 -4.28% -5.88% -9.00% -11.11% -4.23% 11.54% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 表4：本周H股地产板块与大盘涨跌幅 恒生指数(HSI.HK) 1.10% 0.25% 0.03% 恒生地产及物业管理(HSPDM.HK) -1.28% 0.00% -0.11% 本周涨幅(2024/04/05)上周涨幅近12周累计涨幅 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 表5：本周H股各板块周涨跌幅前5位 本周板块涨幅前五(2024/04/05)本周板块跌幅前五(2024/04/05) 恒生原材料业指数 恒生能源业指数恒生金融业指数 恒生资讯科技业指数 恒生工业制品业指数 3.97% 1.38% 0.85% 0.47% 恒生公用事业指数 恒生地产及物业管理恒生物业服务及管理 恒生医疗保健业 -0.91% -1.28% -1.95% -3.96% 5.98% 恒生地产建筑业指数-0. 82% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 P3 东兴证券行业报告 房地产周报20240408：新房销售继续下行，郑州推进住房“卖旧买新、以旧换新” 表6：本周H股恒生地产及物业管理板块周涨跌幅前5位 本周板块涨幅前五(2024/04/05)本周板块跌幅前五(2024/04/05) 中国海外发展 6.57% 绿城中国 -9.78% 华润万象生活 5.45% 美的置业 -10.80% 新世界发展 2.91% 雅居乐集团 -12.70% 绿城管理控股 2.80% 中国金茂 -13.39% 建发国际集团 2.78% 万科企业 -20.11% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 2.新房销售 表7：跟踪城市商品房成交面积 年内日累计同比 (截至4月6日)(截至3月30日) 月同比 (2024-4-1~2024-04-06)(2024-3) 29城其中：4个一线城市 -34.61% -33.12%-33.22% -45.93% -39.99%-38.38% -33.68% -44.77% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 图1：跟踪城市商品房成交面积：日累计(万平方米)图2：跟踪城市商品房成交面积：日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图3：跟踪城市商品房成交面积：月同比图4：跟踪一线城市商品房成交面积：日累计(万平方米) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P4东兴证券行业报告 房地产周报20240408：新房销售继续下行，郑州推进住房“卖旧买新、以旧换新” 图5：跟踪一线城市商品房成交面积：日累计同比图6：跟踪一线城市商品房成交面积：月同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.二手房销售 表8：跟踪城市二手房成交面积 年内日累计同比 (截至4月7日)(截至3月31日) 月同比 (2024-4-1~2024-04-07)(2024-3) 15城其中：2个一线城市 -15.13% -14.93%-19.38% -17.70% -26.56%-29.39% -19.50% -21.45% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 图7：跟踪城市二手房成交面积：日累计(万平方米)图8：跟踪城市二手房成交面积：日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P5 东兴证券行业报告 房地产周报20240408：新房销售继续下行，郑州推进住房“卖旧买新、以旧换新” 图9：跟踪城市二手房成交面积：月同比图10：跟踪一线城市二手房成交面积：日累计(万平方米) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图11：跟踪一线城市二手房成交面积：日累计同比图12：跟踪一线城市二手房成交面积：月同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 4.行业要闻(2024.4.1~2024.4.7) 表9：本周主要地产要闻梳理 日期 要闻发布主体机构 要闻内容 要闻类型 2024/4/2 郑州市住 河南郑州发文促进二手房“卖旧买新、以旧换新”，提出两种方式，一是由郑州城 以旧换新& 房保障和 市发展集团收购二手住房，促成群众购买改善性新房；二是政府政策鼓励，群众 补贴政策 房地产管理局 通过市场交易实现。对通过这两种方式换购新房的，郑州市现行的契税补贴30%政策延续到2024年12月31日。2024年郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。 2024/4/2 中国人民银行福建省分行 福州市阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限；福州市五城区首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例由原不低于25%，调整为不低于20%；二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例由原不低于35%，调整为不低于30%。上述政策自2024年4月3日起实施。 房贷利率&房贷首付比 2024/4/3 住房和城 全国31个省份和新疆生产建设兵团均已建立省级房地产融资协调机制，所有地级 城市房地产 乡建设部 及以上城市（不含直辖市）已建立城市房地产融资协调机制，分批提出可以给予 融资协调机 P6东兴证券行业报告 房地产周报20240408：新房销售继续下行，郑州推进住房“卖旧买新、以旧换新” 融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行。截至3月31日，各地推送的“白名单”项目中，有1979个项目共获得银行授信4690.3亿元，1247个项目已获得贷款发放1554.1亿元。 制 2024/4/3 中国人民 央行货币政策委员会召开2024年第一季度例会指出，因城施策精准实施差别化住 金融政策指 银行货币 房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产 引 政策委员 企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加大对“市场+保障”的住房 会 供应体系的金融支持力度，着力构建房地产发展新模式。 2024/4/3 泸州市住房公积金管理中心 四川省泸州市发布《关于优化住房公积金部分政策的通知》，自2024年5月1日起执行。泸州市将上调多孩家庭住房公积金最高贷款额度，有效期至2027年4月30日。对于符合国家生育政策已生育二孩、三孩的家庭申请住房公积金贷款最高额度上调10万元。 公积金贷款额 2024/4/3 银川住房公积金管理中心 宁夏银川市发布《银川市2024年促进房地产市场平稳健康发展若干措施》。《措施》明确，在公积金政策支持方面，单职工贷款最高额度由60万元提高至70万元，双职工贷款最高额度由80万元提高至90万元，二孩