房地产行业周报：新房成交继续下行，超大特大城市推进城中村改造

行业研究 2023年7月24日 看好/维持 行业报告 房地产 房地产周报20230724：新房成交继续下 东行，超大特大城市推进城中村改造 分析师 陈刚电话：010-66554028邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 兴 证券 股投资摘要： 份市场行情： 有 限本周（7.17-7.21）A股地产指数（申万房地产）涨幅3.56%（上周-1.75%），A股大盘（中证A股）涨幅-2.00%（上周1.21%）； 公H股（7.17-7.21）地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-1.94%（上周0.49%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）司涨幅-1.53%（上周-1.61%），H股大盘（恒生指数）涨幅-1.74%（上周5.71%）。本周A股地产板块表现强于大盘、H股地产板证块表现弱于大盘、H股物业板块表现强于大盘。 券 研行业基本面： 究新房成交继续下行、二手房成交偏弱。从数据来看，28城商品房累计销售面积（1.1~7.22）同比增长3.6%，本月至今（7.1~7.22）报同比下滑27.8%，上月整月同比下滑24.9%；其中一线城市(4城)本月至今（7.1~7.22）同比下滑19.6%、二线(10城)城市本告月至今（7.1~7.22）同比下滑29.5%。12城二手房成交面积（1.1~7.21）同比增长31.5%，本月至今（7.1~7.21）同比下滑 7.7%，上月整月同比增长4.0%；其中，一线城市(4城)本月至今（7.1~7.21）同比下滑12.1%，上月整月同比增长18.9%；二线城市(6城)本月至今（7.1~7.21）同比下滑14.4%，上月整月同比下滑5.5%。 土地市场继续下行。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.7.16）成交土地建面同比下滑18.1%，上周累计 同比下滑16.5%；本周100大中城市（7.10~7.16）土地成交溢价率7.9%，上周5.0%；100大中城市本年累计 （2022.12.26~2023.7.16）土地成交总价同比下滑30.8%，上周累计同比下滑27.9%。 内债融资有所修复。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~7.23）累计同比下滑6.2%，7月（7.1~7.23）同比下滑2.0%。国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需 求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。 投资策略： 我们认为各城市发展阶段不一，发展规划定位不一，对于城中村改造的需求也有一定的区别。各地对于城市更新的顶层设计和实施细则都有一地的区别。土地政策、审批流程、主管机构、实施方式都不一样，地方政府与地方百姓的诉求也有较大区别，因此各地城中村改造的模式存在一定区别。而对于房企而言，不同的城市可以参与的空间和力度都有较大的区别。部分改造与全面重建是房企参与的主要领域，而综合整治类更新项目对于房企而言还需继续探索。 我们认为具备资源优势和深耕地方的国企将优先受益于城中村改造的加速推进。在城中村改造需求较大、模式较为明确的湾区具有优势的央国企，如越秀地产、保利发展等有望受益。 具有较强的综合开发能力，有能力为城中村改造提供规划咨询、资金拉动、设计改造、长效运营等“全链条”服务的综合房 企，如万科、龙湖集团等房企也有望从中受益。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 P2 东兴证券普通报告 房地产周报20230724：新房成交继续下行，超大特大城市推进城中村改造 目录 1.市场行情(2022.7.17~2022.7.21)4 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅4 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势4 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅5 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅5 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜6 2.新房销售(截至2022.7.22)7 2.1新房累计成交面积同比7 2.2新房月度成交面积同比8 3.二手房销售(截至2022.7.21)9 3.1二手房累计成交面积同比9 3.2二手房月度成交面积同比10 4.土地市场(截至2022.7.16)11 4.1成交土地规划建筑面积同比11 4.2成交土地溢价率12 4.3成交土地总价13 5.内债融资情况(截至2022.7.23)13 5.1境内地产债发行规模14 6.政策要闻(2023.7.17~2023.7.23)15 7.投资策略15 8.风险提示16 插图目录 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势4 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势4 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅5 图5：本周A股各板块周涨跌幅5 图6：本周H股各板块周涨跌幅6 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜6 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜6 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜7 图10：28城商品房成交面积日累计值7 图11：28城商品房成交面积日累计同比8 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比8 图13：28城商品房月成交面积同比8 图14：各线城市商品房月成交面积同比9 P3 东兴证券普通报告 房地产周报20230724：新房成交继续下行，超大特大城市推进城中村改造 图15：12二手房成交面积日累计值9 图16：12城二手房成交面积日累计同比10 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比10 图18：12城二手房月成交面积同比10 图19：各线城市二手房月成交面积同比11 图20：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值11 图21：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比12 图22：100大中城市成交土地楼面均价12 图23：成交土地溢价率12 图24：100大中城市成交土地总价周累计值13 图25：100大中城市成交土地总价周累计同比13 图26：境内地产债发行规模日累计值14 图27：境内地产债发行规模日累计同比14 图28：境内地产债每月发行规模同比14 表格目录 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅4 表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅4 表3：新房成交面积同比7 表4：二手房成交面积同比9 表5：100大中城市土地成交与供应11 表6：内债发行规模同比(截至2022.5.28）13 表7：本周主要地产要闻梳理15 P4 东兴证券普通报告 房地产周报20230724：新房成交继续下行，超大特大城市推进城中村改造 1.市场行情(2022.7.17~2022.7.21) 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/07/21) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 房地产(申万) 2619.6 3.56% -1.75% -4.40% 中证A股 3287.7 -2.00% 1.21% -4.15% 沪深300 3821.9 -1.98% 1.92% -5.14% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/07/21) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 克而瑞内房股领先指数 1700.4 -1.94% 0.49% -18.85% 恒生物业服务及管理指数 2286.7 -1.53% -1.61% -19.49% 恒生指数 19075.3 -1.74% 5.71% -4.12% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P5 东兴证券普通报告 房地产周报20230724：新房成交继续下行，超大特大城市推进城中村改造 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅 图5：本周A股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P6 东兴证券普通报告 房地产周报20230724：新房成交继续下行，超大特大城市推进城中村改造 图6：本周H股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.新房销售(截至2022.7.22) 东兴证券普通报告 P7 房地产周报20230724：新房成交继续下行，超大特大城市推进城中村改造 表3：新房成交面积同比 28城商品房成交面积 一线城市(4城) 二线城市(10城) 三四线城市(14城) 本年至今累计同比 3.6% 18.5% -0.7% 2.0% 本月至今累计同比 -27.8% -19.6% -29.5% -31.5% 上月同比 -24.9% -10.0% -32.4% -18.3% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 2.1新房累计成交面积同比 图10：28城商品房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P8 东兴证券普通报告 房地产周报20230724：新房成交继续下行，超大特大城市推进城中村改造 图11：28城商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.2新房月度成交面积同比 图13：28城商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图14：各线城市商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.二手房销售(截至2022.7.21) 表4：二手房成交面积同比 东兴证券普通报告 P9 房地产周报20230724：新房成交继续下行，超大特大城市推进城中村改造 12城二手房成交面积 一线城市(2城) 二线城市(6城) 三四线城市(4城) 本年至今累计同比 31.5% 21.2% 34.6% 39.2% 本月至今累计同比 -7.7% -12.1% -14.4% 15.7% 上月同比 4.0% 18.9% -5.5% 10.7% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 3.1二手房累计成交面积同比 图15：12二手房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P10 东兴证券普通报告 房地产周报20230724：新房成交继续下行，超大特大城市推进城中村改造 图16：12城二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.2二手房月度成交面积同比 图18：12城二手房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图19：各线城市二手房月成交面积同比 东兴证券普通报告 房地产周报20230724：新房成交继续下行，超大特大城市推进城中村改造 P11 资料来源：iFinD，东兴证券研究所4.土地市场(截至2022.7.16)表5：100大中城市土地成交与供应