海港企业二O二三年中期报告书

写字楼估值减值盖过酒店局部复苏 摘要 •酒店疫情后复苏虽显着但仍未全面 •已售发展物业的变现盈利亦显着 •惟内地的商业发展物业按市价计值而录得港币三亿四千九百万元的应占亏损 •香港的投资物业亦按市价计值，录得港币六千三百万元的盈余 集团业绩 基础净亏损为港币七千五百万元（二○二二年：港币八千六百万元）。若计入投资物业重估盈余净额，股东应占集团亏损则为港币一千二百万元（二○二二年：港币一亿三千六百万元）。 每股基本亏损为港币0.02元（二○二二年：港币0.19元）。 中期股息 董事会已议决不会就截至二○二三年六月三十日止半年度宣派任何中期股息（二○二二年：没有）。 业务评议 边境重新开放后，香港的营商环境大为改善，然而零售业和酒店业的复苏至今仍未尽如人意。国际航班供应有限、旅行证件续期的流程问题、全球经济放缓及本地货币强势等因素导致增长动力不足。二○二三年上半年的访港旅客人数仅回升至二○一九年疫情前水平的37%，零售销售额则回升至85%。 虽然中国内地和香港的经济及社交活动较诸二○二二年明显增加，但仍需密切留意宏观不确定性、经济增长前景放慢及可能影响集团业绩的其它挑战。 香港 酒店 自一月份跨境旅游开始重启以来，香港的酒店业发展势头良好，入住率和收入均有所上升。尼依格罗品牌旗下的香港美利酒店和马哥孛罗香港酒店（“香港马哥孛罗”）的房价随市场回升至接近疫情前水平，惟入住率至今仍未完全复原。整体而言第二季复苏乏力。 同时，旅游及款待行业一直努力解决人手短缺和通货膨胀问题，令营运更复杂和具挑战性。这些难题加重了成本压力之余，更收窄了利润空间，在市场复苏势头增强时给业界造成的障碍尤其巨大。 香港美利酒店和香港马哥孛罗的卓越服务在二○二三年再度获得《福布斯旅游指南》的表彰，香港美利酒店蝉联星级奖项的五星级酒店评级奖，香港马哥孛罗则连续第四年膺推荐酒店殊荣。 此外，香港马哥孛罗成为了全球酒店联盟GreenCollection的一份子，凸显酒店致力在保护地球和人类褔祉上所付出的努力。 投资物业 虽然复苏步调不一，但旅客消费已逐步回升并惠及整体零售业。集团的投资物业有赖租户销售增长及现货租金改善的支持，收入和营业盈利分别增加19%及20%。 中国内地 酒店 苏州尼依格罗酒店在二○二一年四月开业后迅速发展，直至二○二二年苏州及其主要客源地上海因疫情而实施封控，酒店业务因而大受打击。二○二三年苏州的市场复苏速度一直较其它城市缓慢。苏州尼依格罗酒店与香港马哥孛罗一样被列入全球酒店联盟GreenCollection，以表彰酒店在推动可持续发展方面所付出的努力。 发展物业 由于市场疲弱及剩余存货销情缓慢，导致收入下降并录得营业亏损。集团在内地的最后两个发展物业项目，即集团占80%权益的苏州国际金融中心及占27%权益的上海南站项目，已接近竣工，惟需时售出剩余未售单位。二○二三年上半年的应占已签约销售额为人民币一亿零四百万元。截至二○二三年六月杪，余下的发展物业资产总额约为人民币二十四亿元（折合为港币二十六亿元）或占集团资产约15%。 在整体经济低迷的情况下，包括上海等一线城市的内地写字楼市场进一步恶化。鉴于当前市场疲软，对仅限整幢出售的商业物业的需求更弱，集团已作出应占减值拨备共港币三亿四千九百万元。 财务评议 (I)二○二三年度中期业绩评议 疫情后，集团基础净亏损收窄至港币七千五百万元（二○二二年：港币八千六百万元）。酒店分部恢复盈利港币四百万元（二○二二年：亏损港币一亿六千五百万元），以及投资物业盈利上升2%。然而，在期内作出应占减值拨备港币三亿四千九百万元（二 ○二二年：港币六千四百万元）后，发展物业的亏损扩大至港币二亿三千四百万元（二 ○二二年：港币八千三百万元）。 若计入投资物业重估盈余净额港币六千三百万元（二○二二年：亏损港币五千万元），集团录得股东应占净亏损港币一千二百万元（二○二二年：港币一亿三千六百万元）。 收入及营业盈利 集团收入增加25%至港币六亿七千三百万元（二○二二年：港币五亿三千八百万元），营业盈利为港币一亿八千三百万元（二○二二年：亏损港币三千万元）。 酒店收入增加106%至港币四亿五千四百万元（二○二二年：港币二亿二千万元），营业盈利增加至港币一千五百万元（二○二二年：亏损港币一亿六千四百万元）。香港酒店收入增加102%至港币三亿九千三百万元（二○二二年：港币一亿九千五百万元），营业盈利为港币一千八百万元（二○二二年：亏损港币一亿一千五百万元），乃受惠于入住率和房价上升。内地收入增加144%，营业亏损减少至港币三百万元（二○二二年：港币四千九百万元），主要因为苏州尼依格罗酒店的入住率上升及常州马哥孛罗酒店（“常州马哥孛罗”）停业。 投资物业收入增加19%至港币一亿二千一百万元（二○二二年：港币一亿零二百万元），营业盈利增加20%至港币一亿零八百万元（二○二二年：港币九千万元），因为商场租金收入有所增加。 发展物业收入减少84%至港币二千二百万元（二○二二年：港币一亿三千五百万元），并录得营业亏损港币一千三百万元（二○二二年：港币二千九百万元），因为确认入账的销售额下降。 投资的营业盈利（以股息收入为主）为港币七千二百万元（二○二二年：港币七千四百万元）。 投资物业价值重估变动 集团的投资物业按二○二三年六月三十日进行的独立估值以公允价值予以列报，于是期产生重估盈余港币六千三百万元（二○二二年：亏损港币五千万元）并已计入综合收益表内。 其它支出净额 其它支出净额为港币九千万元（二○二二年：港币七千五百万元），主要是为附属公司所持有的内地发展物业项目作出港币八千八百万元的减值拨备（二○二二年：港币八千万元）。 财务支出 净财务支出为港币二千一百万元（二○二二年：港币二千万元）。 除税后所占联营公司业绩 联营公司录得应占亏损港币一亿四千六百万元（二○二二年：无），乃作出减值拨备港币二亿七千九百万元所致。 所得税 是期税项支出为港币二千二百万元（二○二二年：抵免港币一千六百万元），主要因为香港马哥孛罗盈利有所增加。 股东应占亏损 是期股东应占集团亏损为港币一千二百万元（二○二二年：港币一亿三千六百万元）。按七亿零八百八十万股已发行普通股计算，每股亏损为港币0.02元（二○二二年：港币0.19元）。 股东应占基础净亏损（集团主要业务分部的业绩指标，不包括投资物业重估盈余净额）分析如下： 截至六月三十日止六个月 二○二三年 二○二二年 港币百万元 港币百万元 基础净亏损 (75) (86) 投资物业重估盈余╱（亏损）净额 63 (50) 股东应占亏损 (12) (136) (II)财务状况、流动资金、财务资源与承担之评议 股东权益及总权益 于二○二三年六月三十日，股东权益减少3%至港币一百四十七亿一千七百万元（二○二二年十二月三十一日：港币一百五十一亿二千八百万元），相等于每股港币20.76元（二○二二年十二月三十一日：每股港币21.34元）。股东权益减少主要因为集团亏损、投资重估产生亏损港币三亿四千九百万元及人民币净资产的汇兑储备亏损港币五千二百万元。若计入非控股股东权益，集团的总权益则为港币一百四十八亿九千五百万元（二○二二年十二月三十一日：港币一百五十三亿三千四百万元）。 酒店物业乃遵照现行《香港财务报告准则》（“《财报准则》”）按成本减累积折旧及减值拨备列报价值。若酒店物业按二○二三年六月三十日的独立估值重新列报价值，则会产生港币四十亿二千一百万元的重估盈余，而二○二三年六月三十日的集团股东权益则会增加至港币一百八十七亿三千八百万元，相当于每股港币26.44元。 资产与负债 总资产为港币一百七十八亿五千六百万元（二○二二年十二月三十一日：港币一百八十八亿四千九百万元）。总营业资产（不包括银行存款与现金及递延税项资产）为港币一百七十一亿八千二百万元（二○二二年十二月三十一日：港币一百七十九亿八千九百万元）。 按地域划分而言，于香港的营业资产为港币一百三十亿一千八百万元（二○二二年十二月三十一日：港币一百三十二亿四千一百万元），占总营业资产76%（二○二二年十二月三十一日：74%）。内地营业资产减少至港币三十二亿八千二百万元（二○二二年十二月三十一日：港币三十七亿零八百万元），占总营业资产19%（二○二二年十二月三十一日：21%）。 酒店 酒店物业按成本减折旧计算达港币六十四亿六千三百万元（二○二二年十二月三十一日：港币六十五亿七千二百万元），包括香港美利酒店（港币五十七亿八千五百万元）、香港马哥孛罗（港币二千二百万元）和苏州尼依格罗酒店（港币六亿五千六百万元）。 投资物业 投资物业达港币五十亿六千八百万元（二○二二年十二月三十一日：港币五十亿零五百万元），包括香港马哥孛罗的基座商场（港币四十五亿零四百万元）及星光行单位 （港币五亿六千四百万元）。 作销售用途的发展物业╱联营公司及合营公司权益 发展物业总额达港币十六亿三千七百万元（二○二二年十二月三十一日：港币十七亿九千三百万元），主要是苏州国际金融中心和透过联营公司及合营公司进行的发展物业投资共港币六亿一千四百万元（二○二二年十二月三十一日：港币八亿三千五百万元）。 此外，已关闭的常州马哥孛罗被分类为持作出售非流动资产，并以港币三亿一千一百万元列账（二○二二年十二月三十一日：港币三亿二千二百万元）。 股本投资 股本投资按市价计值的总额为港币二十八亿四千三百万元（二○二二年十二月三十一日：港币三十一亿九千二百万元），主要包括持有具长线资本增长潜力及股息收益的蓝筹股本投资。整个投资组合价值占集团总资产16%（二○二二年十二月三十一日：17%）；为分散风险，组合内每项个别投资均不属重大项目，且占集团总资产少于5%。上述投资按市价计值产生亏损净额港币三亿四千九百万元（二○二二年：港币一亿零四百万元），已计入其它全面收益表内。 集团的投资组合按行业及地域分析如下： 二○二三年 二○二二年 六月三十日 十二月三十一日 港币百万元 港币百万元 按行业分析：—地产 2,373 2,677 —其它 470 515 总额 2,843 3,192 按地域分析：—香港 1,961 2,151 —海外 882 1,041 总额 2,843 3,192 预售订金及所得款 预售订金及所得款增加至港币二亿三千九百万元（二○二二年十二月三十一日：港币二亿二千二百万元）。 负债净额及负债比率 于二○二三年六月三十日，集团有港币二亿九千三百万元的负债净额（二○二二年十二月三十一日：港币四亿六千四百万元），由港币四亿五千五百万元现金（主要于中国内地持有）及港币七亿四千八百万元银行借款（主要于香港提取）组成。总权益负债比率为2%（二○二二年十二月三十一日：3%），维持在低水平。 财务及备用信贷额和资金 于二○二三年六月三十日，集团备用信贷额为港币二十三亿二千三百万元，其中港币七亿四千八百万元已被动用。若干银行信贷以人民币十三亿零三百万元（折合为港币十四亿一千四百万元）的内地酒店及发展物业作抵押（二○二二年十二月三十一日：人民币十三亿一千八百万元（折合为港币十四亿七千六百万元）。 集团的债务主要以港元及人民币为本位，按浮动利率计息。 衍生金融工具的使用受到严格监控，集团所签订的衍生金融工具主要用于管理和对冲利率及货币风险。 为有利于进行业务和投资活动，集团继续维持合理水平的余裕现金，该等现金主要以港元和人民币为本位。于二○二三年六月三十日，集团亦持有一个具流通性的上市股本投资组合，总市值为港币二十八亿四千三百万元（二○二二年十二月三十一日：港币三十一亿九千二百万元），可在有需要时使用。 营业业务及投资活动带来的净现金流 回顾期间内，集团营业业务录得净现金流入港币一亿三千二百万元（二○二二年：流出港币二亿元），主要是发展物业销售所得，以及建筑支付款项有所减少。投资活动方面，集团录得净现金流入港币四千五百万元（二○二二年：港币九千