宽松基调不变、金融支持加力，二季度因城施策预期强

中总国结房与地展产望 2024年3月 总结与展望 版权所有©克而瑞集团·研究中心1/19 宽松基调不变、金融支持加力，二季度因城施策预期强 总结与展望 政策：宽松基调不变、金融支持加力，二季度因城施策预期强 文/克而瑞研究中心 2024年一季度，两会等定调房地产政策持续宽松主基调不变。“三大工程”进入加速推进阶段，PSL、专项借款、专项债等资金端支持持续加码，试点城市范围扩大。供需两端金融支持加力，落地融资协调机制、放松经营性物业贷款、支持租赁市场发展、调降5年期及以上LPR等均是体现。地方调控政策持续优化，全国超127省市出台152次宽松性政策，北上广深杭等核心城市先后松绑限购，预示地方因城施策空间进一步打开。 展望未来，中央层面将持续推动房企融资和“三大工程”相关支持政策落地见效，并有望调整各类住房交易税费促进购房消费。地方层面，需求端调控政策继续松绑，一线城市或将放宽乃至取消非核心区域限购、放宽多孩家庭信贷套数认定等，二三线城市行政交易限制有望全面解除，并加大购房补贴、税费减免、公积金支持等政策力度，供给端围绕“满足多样化改善性需求”要求，放宽限价、户型比例要求、郊区“限墅令”等，以此鼓励住宅产品供给多元化、品质化。 总结 1、两会定调继续优化房地产政策，住建部强调防风险、稳市场、促转型（略） 2、“三大工程”加速推进，城中村改造及保障房试点扩围并获资金驰援 2024年一季度，城中村改造、保障性住房建设等“三大工程”加速推进。 资金端支持持续加码。第一，央行投放5000亿PSL用于支持“三大工程”建设，2023年12月央行重启PSL，规模3500亿元，达到单月净投放历史第三高，2024年1月又净投放1500亿元，累 计投放量5千亿元，用于支持“三大工程”等建设。第二，政策性银行授信万亿、累计投放千亿专 项借款支持城中村改造，据公开数据，截至3月上旬，国开行已发放城中村改造专项借款614亿元， 涉及北京、上海、广州、武汉等33个城市的271个项目，惠及城中村居民约36万户，支持建设安 置房69.5万套。农发行累计投放城中村改造专项借款567.46亿元，签订借款合同累计金额4948.67 亿元，惠及村居民29.8万户，建设安置房54.8万套。除了已经发放的专项借款外，据统计，各地 获得的政策性银行专项借款授信额度合计已经超过1万亿。第三，地方专项债增加细分投向，专项 债保障性安居工程领域新增城中村改造、保障性住房两个细分投向。第四，保障房及城改纳入2024 中央预算内投资支持范围，保障性住房、城中村改造已列入2024年中央预算内投资支持范围，申报成功后项目总投资的50%左右可享受中央预算内投资补助。 试点城市扩围，城改扩至52城，保障房扩至106城。据报道，纳入城中村改造的城市由城区常 住人口超过300万的扩至省会城市或城区常住人口超过200万的城市，较此前新增兰州、中山、惠 州、汕头、临沂、淄博、温州、呼和浩特、等17城，城市总量扩至52城。保障性住房试点城市扩 围至省会城市或城区常住人口超过100万的城市，较此前新增洛阳、邯郸、珠海、南通、包头等城 市，城市数量扩充至106个。 总结与展望 多地已公布城中村改造和保障性住房建设推进计划。合肥、南京、苏州、杭州等均已落地首笔城中村改造专项借款，典型如上海，今年启动10个“城中村”改造项目，在2月19日国开行上海 分行向金桥集团发放首笔城中村改造专项借款15.58亿元。 表：2024年重点城市城中村改造和保障性住房建设计划 城市 保障性住房计划 城中村改造计划 广州 筹建配售型保障性住房不少于1万套，共涉及12个项目，其中新开工项目8个，通过存量房源转化4个项目 推进包括城中村改造在内的494个城市更新项目 北京 推进配售型保障性住房建设，建设筹集保障性租赁住房7万套（间），竣工各类保障性住房8万套（间） 计划推进20个城中村实施改造 上海 建设筹措7万套（间）保障性租赁住房，建设筹措保障性住房1万套以上 启动10个“城中村”改造项目 深圳 首批13个配售型保障性住房项目集中开工，总住房建面75.7万平方米，总投资约125亿元，房源合计1万余套 拆除城中村用地1.1平方公里，推动城中村改造迈上新台阶 杭州 计划筹建配售型保障性住房不少于6000套 实施城中村改造项目59个 合肥 开工配售型保障性住房3000套 开工城中村改造安置房2.64万套 宁波 筹建保障性租赁住房3万套（间）以上，新增配售型保障性住房4000套 实施约150个城中村改造，惠及住户3.1万户 济南 计划筹集保障性租赁住房1.5万套，建设配售型保障性住房8000套 实施城中村、老旧小区、棚户区改造等175个项目 沈阳 筹集保障性租赁住房5000套，其中配售型保障性住房2200套 实施25个城中村改造项目，先期启动16个 大连 建设2170套配售型保障性住房 启动26个城中村改造 成都 建设保障性住房5000套 实施城中村改造项目70个 南宁 新开工配售型保障性住房4000套 实施城中村改造项目8个 资料整理：CRIC 3、供需两端金融支持加力，落地融资协调机制、调降5年期LPR25BP（略） 4、一季度127省市152次政策放松，北上广深杭等齐聚松绑限购 2024年一季度，地方房地产调控政策继续优化，北上广深杭等核心城市先后松绑限购，预示地 方因城施策空间进一步打开。据CRIC统计，全国至少127个省市出台152次宽松性政策，频次同比增长约4成。 图：2022年1月以来地方政策松绑频次 备注：2024年3月政策频次统计截至3月25日 资料整理：CRIC 聚焦需求端政策内容，主要包括以下几方面：第一，北京、上海等15城放松限购，例如北京放 宽通州“双限购”，上海放宽外环外单身限购、青浦和奉贤调降限购社保要求，广州放开120平以 上大户型限购、支持“租/卖一买一”，深圳落户即可购房、调降非户籍购房社保要求至3年，杭州 放开二手房限购；第二，广州、重庆等24省市放松限贷，比如广州将自有住房用于长租或挂牌出售， 可核减“限贷”套数，重庆多孩家庭购买二套房享受首套房贷款政策；第三，宁德、阳江等4城放松限价，比如宁德拟取消中心城区新建商品住房限价，由开发企业自行上报备案价格；第四，晋江等3城放松限售，例如泉州晋江新购买一、二手住房的，不限售；第五，济南、合肥等75省市放松公积金贷款，比如济南将二套房的最高贷款额度上调至与首套房一致、多孩家庭和高品质住宅公积 金贷款额度分别上浮25%和20%；第六，杭州、重庆等6城减免交易税费，杭州个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年，不再要求“唯一住房”；第七，大连、拉萨等63城发布购房补贴，比 如大连房交会期间购房补贴每平米200元。 表：2024年一季度房地产政策松绑城市名单 政策类别 省市 放松限购 北京、广州、上海、深圳、海口、杭州、苏州、儋州、五指山、中山、海南省白沙县、海南省澄迈县、海南省定安县、海南省陵水县、泉州市晋江市 放松限贷 海南省、广州、南京、重庆、大连、南宁、曲靖、洛阳、达州、三门峡、漳州、六安、台州、阳江、荆州、孝感市孝昌县、徐州市睢宁县、宜春市宜丰县、龙岩市连城县、海南省陵水县、百色市平果市、宜春市靖安县、来宾市象州县、淮南市寿县 放松限价 宁德、阳江、开封市尉氏县、淮南市寿县 放松限售 泉州市晋江市、海南省定安县、海南省陵水县 放松公积金 海南省、贵州省、合肥、杭州、重庆、南京、厦门、成都、拉萨、太原、大连、济南、天津、沈阳、长春、贵阳、苏州、曲靖、漳州、菏泽、洛阳、达州、济宁、湛江、佛山、通辽、黄冈、娄底、襄阳、乐山、克拉玛依、汕尾、内江、鄂州、毕节、泉州、临沧、龙岩、漯河、六安、台州、黄石、阳江、益阳、江门、荆州、绍兴、唐山、新乡、自贡、运城、临沂、淄博、平凉、绥芬河、烟台、固原、泰安、毫州、黔东南州、孝感市孝昌县、徐州市睢宁县、开封市尉氏县、泰州市兴化市、酒泉市瓜州县、龙岩市连城县、泰州市泰兴市、海南省陵水县、衢州市常山县、百色市平果市、永州市江华县、宜春市靖 安县、亳州市利辛县、来宾市象州县、淮南市寿县 税费减免 重庆、大连、杭州、洛阳、荆州、徐州市睢宁县 购房补贴 苏州、重庆、宁波、杭州、郑州、南昌、拉萨、长春、济南、天津、大连、常州、洛阳、达州、乐山、克拉玛依、亳州、雅安、徐州、蚌埠、荆门、德阳、六安、台州、河池、宁德、龙岩、阳江、丽水、荆州、北海、新乡、泸州、黔东南州、盐城市东台市、孝感市孝昌县、徐州市睢宁县、开封市尉氏县、内江市威远县、杭州市桐庐县、宜春市宜丰县、福州市福清市、上饶市万年县、宁波市慈溪市、龙岩市连城县、泰州市泰兴市、贵州三都县、衢州市常山县、南阳市社旗县、百色市平果市、安阳市安阳县、徐州市新沂市、永州市江华县、宜春市靖安县、龙岩市长汀县、亳州市利辛县、贵港市平南县、河池市大化县、德宏州盈江县、南宁市宾阳县、来宾市象州县、黔南州瓮安县、淮南市寿县 资料整理：CRIC 总结与展望 展望 5、中央：继续落实融资白名单，财税发力调整住房交易税费（略） 6、地方：需求侧一二线限制性逐步退出，供给侧放宽限价、容积率等限制 基于“房地产市场供需关系发生重大转变”研判、住建部部长“充分赋予城市调控自主权”表态以及北上广深杭陆续放宽限购的示范效应，我们认为，需求侧一线调控趋松、二三线全面放开的总趋势不会变，供给侧也将围绕“满足多样化改善性需求”要求优化各类政策。 北京、上海、广州、深圳等一线城市“四限”等政策或将进一步松绑，譬如放宽甚至取消非核心区域限购，放宽主城区单身限购，再比如限贷政策，对于多孩家庭适当放宽信贷套数认定。杭州、 成都、西安等强二线城市有望全面放开限购等住房行政交易限制，充分释放住房消费需求潜力。其 余多数城市限制性政策基本已经解除，未来增加购房补贴力度、税费减免、放宽公积金贷款等方面政策仍有一定发力空间。 供给侧则将围绕“满足多样化改善性需求”要求优化各类政策，比如放宽限价，鼓励优质优价，给予开发企业更高定价自主权，又比如放开户型比例要求，放宽郊区“限墅令”，优化容积率计算办法和限制等，鼓励住宅产品供给多元化、品质化。 日期 部委 政策内容 1月5日 央行、金监总局 推出金融举措支持住房租赁市场发展，意见提出满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求，住房租赁团体购房贷款的期限最长不超过30年。明确支持发放住房租赁经营性贷款，鼓励商业银行积极探索适合住房租赁相关企业需求特点的金融服务模式和金融产品。 1月12日 住建部、金监总局 地级及以上城市建立房地产融资协调机，根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求；对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。 1月24日 央行 细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求，明确允许发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。明确经营性物业贷款额度不超过物业评估值的70%。 1月24日 央行 中国人民银行决定自2024年2月5日起，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.0%；自2024年1月25日起，分别下调支农再贷款、支小再贷款和再贴现利率各0.25个百分点。 2月1日 央行 国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款（PSL）1500亿元。期末抵押补充贷款余额为34022亿元。本轮PSL重启主要用于保障房建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。 2月20日 央行 2月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.45%，5年期