首套房按揭利率动态调整政策点评：因城施策，常态化刺激居民需求

行业名称银行 评级：增持（维持） 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE PEG 评级 2021 2022E 2023E 2024E 2021 2022E 2023E 2024E 招商银行 38.38 4.69 5.30 5.85 6.45 8.18 7.24 6.56 5.95 增持 平安银行 14.62 1.83 2.31 2.63 2.98 7.99 6.33 5.56 4.91 增持 宁波银行 32.63 2.85 3.41 4.01 4.72 11.45 9.57 8.14 6.91 增持 江苏银行 7.57 1.33 1.67 1.94 2.22 5.69 4.53 3.90 3.41 买入 苏州银行 7.98 0.93 1.17 1.36 1.57 8.58 6.82 5.87 5.08 买入 备注:估值对应最新收盘价2023/01/06 投资要点 事件：1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。此次政策为9月份政策延续，是央行在按揭贷款利率方面进行“因城施策”常态化和动态化调整的体现。此次政策实际上就是对9月份政策的延续，将期限从2022年底进一步延伸至2023年，也表明2023年降房贷、允许部分城市突破利率下限等操作将进一步常态化。而且此次政策也说明了对评估期内不再满足条件的城市要恢 复利率下限，所以也体现了利率调整的动态化，更有利于支持城市政府“因城施策”，用足用好政策工具箱。 本次政策调整之“量”：满足条件的城市数量较9月份有所扩大。9月政策试行时全国70个大中城市中满足条件的城市数目为23个，本次满足条件的城市数量增至38个，且受到影响的均为二三线城市，以三线城市居多。本次政策调整之“价”：预计将有更多符合条件的城市下调首套房按揭贷款利率，边际降幅在15-30bp之间。在9月政策实施后，70个大中城市中符合条件的23个城市首套房按揭贷款利率均出现了不同程度下降，利率基本都降到了4%以下。从下调价位来看，主要有3.8%、3.9%、3.95%三个选项，降幅基本上在15-30bp的区间内。上一轮政策调整效果：整体有限，还需要政策的进一步刺激。在上期政策实施之后，从价格表现来看，大部分名单内的城市9-11月的新建商品房价格指数（环比）继续呈现下跌态势，利率下限下调对于房价连续下降的城市而言并没有起到比较好的止跌效果。后续政策展望：需求端预计持续、全面放开。本次政策更多的是一种监管态度的体现。体现出房价成为了利率政策制定的重要因素，稳房价成为了稳经济的重要组成部分，也体现出接下来促进房地产市场发展的主要动力是刺激居民需求，而不是像以前一样的靠房企在供给端加杠杆投资拉动，因此预计需求端还会进一步持续、全面放开。 分析师戴志锋 执业证书编号：S0740517030004 Email：daizf@r.qlzq.com.cn 分析师邓美君 执业证书编号：S0740519050002Email：dengmj@r.qlzq.com.cn分析师贾靖 执业证书编号：S0740520120001 Email：jiajing@r.qlzq.com.cn 基本状况 上市公司数42 行业总市值(百万元)9,433,791 行业-市场走势对比 行业流通市值(百万元)6,191,213 0.2 0 -0.2 -0.4 银行(申万)沪深300 首套房按揭利率动态调整政策点评：因城施策，常态化刺激居民需求 相关报告 投资建议：2023年银行股震荡上行，两条主线选股：修复逻辑和确定性增长逻辑。第一条选股主线是修复逻辑：地产回暖+消费复苏，看好招行、宁波、平安、邮储和兴业。第二条选股主线是确定性增长逻辑：收入端增长确定性最强的仍是优质区域城商行板块，看好宁波、苏州、江苏、南京、成都和常熟。从节奏上看，修复逻辑上半年占优； 确定性增长逻辑下半年占优。 风险提示事件：经济下滑超预期。疫情影响超预期。 事件：1月5日，人民银行、银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 此次政策为9月份政策延续，是央行在按揭贷款利率方面进行“因城施策”常态化和动态化调整的体现。2022年9月29日,人民银行与银保监会曾联合下发《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》,对6月到 8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市,允许在2022 年底前阶段性放宽首套房按揭利率下限。此次政策实际上就是对9月份 政策的延续，将期限从2022年底进一步延伸至2023年，也表明2023年降房贷、允许部分城市突破利率下限等操作将进一步常态化。而且此次政策也说明了对评估期内不再满足条件的城市要恢复利率下限，也体现了利率调整的动态化，更有利于支持城市政府“因城施策”，用足用好政策工具箱。 本次政策调整之“量”：满足条件的城市数量较9月份有所扩大。从具体符合条件的城市来看，9月政策试行时全国70个大中城市中满足条件的城市数目为23个，本次满足条件的城市数量增至38个，且受到影响 的均为二三线城市，以三线城市居多(黄色为本期新增的共计22个城市， 蓝色为本期和上期均在名单内的共计16个城市，绿色为上期在名单中， 本期退出的共计7个城市，全部都是三线城市)。第一季度将有更多二三线城市满足调整首套房按揭贷款利率下限条件。 图表：全国70个大中城市新建商品房价格指数 能级城市 新建商品房价格指数（同比） 2022-09-302022-10-312022-11-30 新建商品房价格指数（环比） 2022-09-302022-10-312022-11-30 一线北京 一线上海 一线广州 一线深圳 二线天津 二线石家庄 二线大连 二线哈尔滨 二线武汉 二线兰州 二线太原 二线沈阳 二线长春 二线福州 二线厦门 二线郑州 二线呼和浩特 二线南京 二线杭州 二线宁波 二线合肥 二线南昌 二线济南 二线青岛 二线长沙 二线重庆 二线成都 二线西安 三线秦皇岛 三线温州 三线济宁 三线宜昌 三线襄阳 三线岳阳 三线常德 三线湛江 三线桂林 三线北海 三线南宁 三线唐山 三线丹东 三线锦州 三线吉林 三线牡丹江 三线无锡 三线徐州 三线扬州 三线金华 三线蚌埠 三线九江 三线洛阳 三线平顶山 三线韶关 三线惠州 6.10 3.80 0.10 0.90 -4.30 -4.40 -3.70 -7.50 -6.10 -5.50 -4.50 -4.50 -2.30 -1.80 -3.00 -3.80 -2.70 0.30 6.50 0.40 0.70 1.20 0.90 0.10 2.70 1.40 6.20 2.50 -6.50 -4.40 -3.70 -4.50 -5.50 -7.30 -5.70 -8.80 -2.00 -10.30 -2.50 -1.40 -4.80 -2.40 -3.20 -2.30 -0.40 -0.50 -4.40 -1.30 -2.60 -3.10 -4.00 -2.40 -3.70 -3.90 5.90 4.00 0.20 0.50 -4.10 -4.10 -4.60 -7.80 -6.40 -5.80 -4.70 -4.80 -3.10 -2.10 -3.90 -3.80 -2.30 -0.10 6.40 0.90 1.50 1.50 1.50 0.10 2.70 0.80 7.20 1.80 -6.40 -5.10 -4.20 -5.10 -5.40 -7.40 -5.60 -8.70 -2.10 -10.70 -3.00 -0.80 -5.00 -3.60 -3.20 -2.90 -1.20 -0.80 -4.40 -1.70 -2.50 -3.20 -4.80 -3.00 -3.00 -3.50 5.70 4.00 0.20 - -4.00 -3.20 -4.90 -8.00 -5.80 -5.50 -4.90 -5.10 -3.50 -2.00 -3.60 -3.60 -1.80 0.60 6.60 1.20 1.90 1.90 2.00 0.20 3.00 0.70 8.00 1.40 -6.30 -5.80 -4.90 -5.10 -5.30 -8.00 -5.70 -8.80 -2.40 -10.60 -3.50 -1.30 -4.90 -3.30 -3.30 -3.30 -1.20 -1.10 -3.90 -1.90 -2.80 -3.10 -5.00 -2.90 -3.50 -3.80 0.20 0.20 -0.30 -0.50 -0.20 -0.30 -0.50 -0.80 -0.90 -0.90 -0.60 -0.30 -0.70 -0.70 -0.30 -0.30 0.10 -0.40 0.40 0.20 0.70 0.30 0.30 -0.10 0.10 0.30 0.70 -0.50 -0.70 -0.90 -0.10 -0.70 -0.20 -0.70 -0.40 -0.90 -0.30 -0.60 -0.60 -0.40 -0.50 -0.30 -0.60 -0.10 -0.40 -0.10 -0.50 -0.60 -0.20 -0.10 -0.40 -0.20 -0.40 -0.40 0.40 0.30 -0.30 -0.70 -0.30 -0.70 -1.20 -0.60 -0.60 -0.40 -0.40 -0.60 -0.70 -0.50 -0.70 -0.50 - -0.50 0.30 0.40 0.60 -0.10 0.10 -0.20 0.20 -0.60 0.30 -0.30 -0.70 -0.70 -0.60 -0.90 -0.10 -0.80 -0.50 -0.60 -0.70 -0.70 -1.00 -0.20 -0.10 -0.90 -0.30 -1.10 -0.80 -0.50 -0.40 -0.60 -0.10 -0.40 -0.70 -0.30 -0.30 -0.30 0.10 0.30 -0.50 -0.50 -0.60 -0.20 -0.50 -0.90 -0.20 -0.10 -0.70 -0.70 -0.80 -0.30 -0.20 -0.40 - 0.30 0.70 0.10 0.10 -0.10 -0.10 -0.20 0.50 -0.30 0.50 -0.30 -0.30 -0.80 -1.10 -0.20 -0.50 -0.40 -0.30 -0.50 -0.20 -0.40 -0.60 -0.70 -0.10 -0.20 -0.50 -1.00 -0.30 -0.50 -0.20 -0.50 -0.60 -0.30 -0.40 -0.20 -0.70 -0.80 三线贵阳 -2.00 -2.00 -1.60 - -0.40 -0.80 三线昆明 三线包头 -2.70 -5.10 -2.70 -4.80 -2.50 -4.70 -0.60 -0.70 -0.80 - 0.20 -0.30 三线安庆 -4.90 -4.70 -4.60 -0.500.10-0.10 三线 泉州 -5.00 -5