快评号外第507期：房贷利率动态调整长效机制点评-因城施策“稳房价”“稳预期”

因城施策“稳房价”“稳预期” ——房贷利率动态调整长效机制点评 近日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整长效机制。 一、政策内容：下调房贷利率托底房价 事实上，此次房贷利率调整机制并非首次提出，而是将2022年9 月29日推出的阶段性政策升级为长效机制，允许各城市每季度根据当地新建商品房价格的变化情况，动态调整当地首套商品房个人住房贷款利率下限：以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对新建住宅价格同比和环比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消首套 房贷利率下限。若后续新建住宅价格连续3个月均上涨，将自下一季度起恢复执行全国统一的首套房贷利率下限，目前为4.10%，即低于5年期以上LPR（4.30%）20bp。 二、政策特征：结构性动态调整 在政策设计上，这一机制通过货币政策和因城施策的房地产行业政策的协调配合，创新性地将房贷利率调整与房价动态变化直接挂钩，适度加大宏观政策逆周期调节力度，体现了鲜明的结构性和动态特征。 首先，此政策是结构性精准施策，而非总量上“大水漫灌”，主要体现在政策作用的购置类型和地域范围两个维度。在购置类型上，本政策仅涉及部分“增量”而非“存量”，房贷利率的可能调整仅针对首套房，不包括二套及以上的住房。就此分析，政策意在贯彻“房住不炒”方针，精准支持居民部门新增的刚性购房需求，力求避免刺激投机需求。在地域维度上，本政策贯彻“因城施策”原则，通过对首套房贷利率下限的差异化调节，大幅提升了逆周期调控的精细化程度。去年9月阶段性政策推 出时，符合准入条件的城市有23个；而由于此后房价下行压力加大， 当前符合准入条件的城市数量增至38个，同时有7个城市符合退出条件（见附表）。 其次，此机制体现了动态灵活的特征，房贷利率下限每季度根据房价变化调整，“能下能上”。一方面，若房价持续下行，理论上当地可相 应连续放宽首套房贷利率下限，加大定向支持力度。另一方面，一旦房价明显转向，宽松政策随即将退出，避免过度刺激楼市。不难看出，此机制意在将新建商品房价格稳定在当前水平，既不希望其连续下跌，也不希望其明显上涨，力求通过“稳房价”“稳预期”，引导房地产业向新发展模式平稳过渡。 三、政策效果及前瞻：积极作为，相机抉择 一方面，此项长效机制的出台，是对近期重要会议及文件精神的迅速落实，进一步释放了“稳地产”的积极信号。去年末中央经济工作会议 强调要确保房地产市场平稳健康发展，有效防范化解重大经济金融风险，支持刚性和改善性住房需求以扩大内需。近期中共中央、国务院印发的 《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》也提出“促进居住消费健康发展”。 另一方面，此项政策的效果仍然有待观察。当前房地产仍处下行期，需求端居民部门预期仍然疲弱，供给端部分房企信用风险仍未实质性缓 解，此项结构性政策有助于精准定向降低首套购房者的利息开支，但难以彻底逆转房地产供需两端所面临的困境。居民部门信心的改善，从根本上有赖于经济告别疫情、修复企稳，因此尚需时日。 前瞻地看，未来或有更多城市放宽房贷利率下限。其中商品住宅销售价格下降幅度大的城市，首套房贷款利率下调幅度也会更大。由于该 调整机制锚定的是新房价格，而非二手房价，部分地区新房和二手房价走势或出现边际分化。 最后，房地产逆周期调控政策后续仍有想象空间。在“房住不炒”“因 城施策”政策导向下，需求端支持性政策或扩展至二套房等合理改善性购房需求；供给端支持性政策在前期“三支箭”的基础上，也有望进一步拓面深化，综合作用于房地产市场，以实现“三稳”政策目标，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，助力实现全年经济发展目标。 （评论员：谭卓牛梦琦张冰莹） 附表 当月同比 环比 城市 2022-09 2022-10 2022-11 2022-09 2022-10 2022-11 北京 6.10 5.90 5.70 0.20 0.40 0.10 天津 -4.30 -4.10 -4.00 -0.20 -0.30 -0.60 石家庄 -4.40 -4.10 -3.20 -0.30 -0.70 -0.20 太原 -4.50 -4.70 -4.90 -0.60 -0.40 -0.70 呼和浩特 -2.70 -2.30 -1.80 0.10 0.00 0.00 沈阳 -4.50 -4.80 -5.10 -0.30 -0.60 -0.70 大连 -3.70 -4.60 -4.90 -0.50 -1.20 -0.50 长春 -2.30 -3.10 -3.50 -0.70 -0.70 -0.80 哈尔滨 -7.50 -7.80 -8.00 -0.80 -0.60 -0.90 上海 3.80 4.00 4.00 0.20 0.30 0.30 南京 0.30 -0.10 0.60 -0.40 -0.50 0.30 杭州 6.50 6.40 6.60 0.40 0.30 0.70 宁波 0.40 0.90 1.20 0.20 0.40 0.10 合肥 0.70 1.50 1.90 0.70 0.60 0.10 福州 -1.80 -2.10 -2.00 -0.70 -0.50 -0.30 厦门 -3.00 -3.90 -3.60 -0.30 -0.70 -0.20 南昌 1.20 1.50 1.90 0.30 -0.10 -0.10 济南 0.90 1.50 2.00 0.30 0.10 -0.10 青岛 0.10 0.10 0.20 -0.10 -0.20 -0.20 郑州 -3.80 -3.80 -3.60 -0.30 -0.50 -0.40 武汉 -6.10 -6.40 -5.80 -0.90 -0.60 -0.20 长沙 2.70 2.70 3.00 0.10 0.20 0.50 广州 0.10 0.20 0.20 -0.30 -0.30 -0.50 深圳 0.90 0.50 0.00 -0.50 -0.70 -0.50 南宁 -2.50 -3.00 -3.50 -0.60 -1.00 -0.60 海口 0.60 0.50 0.80 0.20 -0.10 -0.20 成都 6.20 7.20 8.00 0.70 0.30 0.50 新建商品住宅价格当月同比与环比增速 贵阳 -2.00 -2.00 -1.60 0.00 -0.40 -0.80 ♘明 -2.70 -2.70 -2.50 -0.60 -0.80 0.20 重庆 1.40 0.80 0.70 0.30 -0.60 -0.30 西安 2.50 1.80 1.40 -0.50 -0.30 -0.30 兰州 -5.50 -5.80 -5.50 -0.90 -0.40 -0.10 西宁 -4.50 -4.70 -4.30 -0.30 -0.60 0.00 银川 3.50 2.70 1.80 -0.10 -0.20 -0.70 乌鲁木齐 1.10 1.20 1.70 -0.30 -0.20 0.00 唐山 -1.40 -0.80 -1.30 -0.40 -0.20 -0.70 秦皇岛 -6.50 -6.40 -6.30 -0.70 -0.70 -0.30 包头 -5.10 -4.80 -4.70 -0.70 0.00 -0.30 丹东 -4.80 -5.00 -4.90 -0.50 -0.10 -0.10 锦州 -2.40 -3.60 -3.30 -0.30 -0.90 -0.20 吉林 -3.20 -3.20 -3.30 -0.60 -0.30 -0.50 牡丹江 -2.30 -2.90 -3.30 -0.10 -1.10 -1.00 无锡 -0.40 -1.20 -1.20 -0.40 -0.80 -0.30 扬州 -4.40 -4.40 -3.90 -0.50 -0.40 -0.20 徐州 -0.50 -0.80 -1.10 -0.10 -0.50 -0.50 温州 -4.40 -5.10 -5.80 -0.90 -0.70 -0.80 金华 -1.30 -1.70 -1.90 -0.60 -0.60 -0.50 蚌埠 -2.60 -2.50 -2.80 -0.20 -0.10 -0.60 安庆 -4.90 -4.70 -4.60 -0.50 0.10 -0.10 泉州 -5.00 -5.40 -4.50 -0.70 -0.60 0.50 九江 -3.10 -3.20 -3.10 -0.10 -0.40 -0.30 赣州 1.20 0.90 0.60 0.20 -0.60 -0.40 烟台 -2.90 -2.70 -2.10 -0.30 -0.20 0.30 济宁 -3.70 -4.20 -4.90 -0.10 -0.60 -1.10 洛阳 -4.00 -4.80 -5.00 -0.40 -0.70 -0.40 平顶山 -2.40 -3.00 -2.90 -0.20 -0.30 -0.20 宜昌 -4.50 -5.10 -5.10 -0.70 -0.90 -0.20 襄阳 -5.50 -5.40 -5.30 -0.20 -0.10 -0.50 岳阳 -7.30 -7.40 -8.00 -0.70 -0.80 -0.40 常德 -5.70 -5.60 -5.70 -0.40 -0.50 -0.30 惠州 -2.00 -2.10 -2.40 -0.30 -0.70 -0.20 湛江 -8.80 -8.70 -8.80 -0.90 -0.60 -0.50 韶关 -3.70 -3.00 -3.50 -0.40 -0.30 -0.70 桂林 -3.90 -3.50 -3.80 -0.40 -0.30 -0.80 北海 -10.30 -10.70 -10.60 -0.60 -0.70 -0.40 三亚 1.00 0.10 -0.50 -0.30 -0.10 0.20 泸州 -5.70 -5.10 -4.00 -0.10 -0.30 0.40 南充 -6.20 -4.70 -3.60 -0.50 1.00 0.50 遵义 -1.40 -1.50 -0.70 0.20 -0.60 0.30 大理 -6.00 -5.70 -4.70 0.40 -0.50 0.10 注：红色为本轮进入调整机制的城市，蓝色为预计进入下轮调整机制的城市资料来源：WIND、招商银行研究院